חברת מליסרון שבשליטתו של יולי עופר תרכוש 70% מחברת עופר נכסי רעננה, שגם היא בשליטתו ואשר מחזיקה ב-70% מקניון רננים שברעננה, וזאת לפי שווי של 478.5 מיליון שקל לקניון. תמורת הרכישה תשלם מליסרון 335 מיליון שקל. שווי הקניון נגזר מחישוב תשואה של 9% על ה-EBITDA המשוער של נכסי רעננה לשנת 2005 ובכפוף להתאמות שיבוצעו במחיר על-פי התוצאות שייצר הקניון בשנת 2006. במידה והשווי, דהיינו 478.5 מיליון שקל, ישקף תשואה הנמוכה מ-8% על הרווח התפעולי ללא פחת, תותאם התמורה שתשלם מליסרון לעופר כלפי מטה. בחודש הקרוב תציג החברה הערכת שווי מעודכנת לקניון רננים, כשעבודת השמאות כבר החלה.
מכיוון שמדובר בעסקת בעלי עניין עם כל הרגישות הנובעת מכך, נשאלת השאלה מדוע אצה הדרך ליולי עופר לקבוע תג מחיר לקניון רננים עוד בטרם הוגשה הערכת שווי מסודרת על שולחנה של מליסרון? אין חולק על כך שעבודתו של מעריך שווי בלתי תלוי הנדרש לעסקאות מסוג זה, צריכה להיות אובייקטיבית ונטולת פניות כדי שהיא תשקף נאמנה את האינטרסים של כל בעלי המניות במליסרון, כלומר גם את האינטרס של בעלי מניות המיעוט. מאד יכול להיות שהשווי שהוצמד לקניון רננים תואם את השווי הכלכלי שלו, אבל מדוע נדרש עופר לסמן את תג המחיר כה מוקדם? מעריך השווי שיושב בשעות אלה על המדוכה במטרה להגיע להערכה מדויקת של שווי הקניון, ברור כבר שהוא אינו עובד בתנאים אופטימאליים. זאת, שכן המחיר שהוא נדרש לחשב, גם מבלי שנאמרה לו אפילו מילה אחת בנידון - כבר פורסם היום על-ידי עופר.
קשה לראות מעריך שווי הנשכר על-ידי חברה, קל וחומר חברה בבעלות טייקון מסדר הגודל של יולי עופר, שיעז לצאת בהערכת שווי השונה באופן מהותי מההערכה של מי ששכר אותו, ולכן קשה יהיה מעתה לבחון את ההערכה שתוצג בעתיד כהערכת שווי בלתי תלויה.
מצד שני, תשואה של 9% על ה-EBITDA בהחלט אינה בגדר מחיר מופרז, כך עולה משיחות שערכנו היום עם בכירים בשוק הנדל"ן. אלה ציינו כי עסקאות מסוג זה נעשות היום גם לפי תשואה נמוכה יותר. עם זאת ציינו הבכירים כי יש לבדוק בדיוק ממה מורכב ה-EBITDA של הקניון וכן אילו השקעות נדרשות בו בעתיד הנראה לעין. "פחת הוא לא רק עניין חשבונאי", העירו הבכירים, וקניון נדרש מפעם לפעם לבצע השקעות בנכס.
בעקבות העסקה צפויה התמורה של יולי עופר לעמוד על 84 מיליון שקל כולל תמורה בגין הלוואת בעלים אשר הוא העמיד לנכסי רעננה, ואשר יתרתה עומדת נכון להיום על 59 מיליון שקל. כמו כן, כתוצאה מביצוע עסקת המכירה תשוחרר קבוצת עופר מערבותה לפירעון 70% מחובות נכסי רעננה למוסדות בנקאיים. יתרת חובותיה של נכסי רעננה, כפי שהיא מציינת, עמדו על 348 מיליון שקל. לאחר השלמת העסקה תחזיק מליסרון ב-100% מחברת נכסי רעננה, המחזיקה בקניון רננים.
השווי שנקבע לקניון אינו כולל את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הקיימות בנכסי רעננה - כ-20 אלף מ"ר. זכויות אלה תילקחנה בחשבון במחיר הסופי וזאת רק במידה שנכסי רעננה תממש במשך 10 השנים הבאות את הזכויות הללו. על-פי ההסכם, אם זכויות אלה אכן ימומשו, תתקבל אצל עופר תוספת של 500 דולר לכל מ"ר בגין זכויות הבנייה שינוצלו בפועל. יוצא איפוא כי היקף התוספת המקסימאלית שעשויה להתקבל תעמוד על כ-10 מיליון דולר.
מכיוון שמדובר בעסקה שבין החברה לבעל השליטה בה היא דרושה אישור של הדירקטוריון וועדת הביקורת, וכן רוב מיוחד באסיפה הכללית של שליש מבעלי המניות שאין להם עניין אישי בעסקה.
קניון רננים משתרע על פני 41 אלף מ"ר והוא אחד הקניונים הגדולים באזור השרון. הקניון נבנה בשני שלבים החל משנת 1998 והוא מושכר במלואו. בקניון, על-פי נתוני החברה, מבקרים 25 אלף איש מדי יום, וההכנסה שלו בשנת 2005 הסתכמה ב-45 מיליון שקל. בקניון רננים 180 בתי עסק וביניהם קוסמוס, הום סנטר, סופר פארם, זארה והמשביר לצרכן.
אין זאת הפעם הראשונה שמנסה יולי עופר להעביר עסקת בעלי עניין במליסרון. בסוף 2004 נאלץ עופר לוותר על עסקת בעלי עניין שבה היה אמור למכור נכסי נדל"ן ומלונאות פרטיים בהונגריה. מליסרון מסרה בזמנו כי בעקבות מגעים שקיימה עם גופים מוסדיים שונים בנוגע לעסקת בעלי העניין ובהתחשב בעמדות שהובעו על-ידי אותם גופים, החליט הדירקטוריון להפסיק את המשך בדיקת העסקה כפי שהוצעה לחברה. יולי עופר הודיע כי הוא בוחן הצעות למכירת חלק מנכסיו, שאמורים היו להימכר למליסרון, לצדדים שלישיים. היקף העסקה המתוכננת בין עופר למליסרון לא פורסם, אולם על-פי ההערכות היא הייתה אמורה להסתכם בעשרות מיליוני דולרים.
בספטמבר 2004 הודיעה חברת עופר נכסים, שבשליטת יולי עופר, כי מכרה 5% ממניותיה במליסרון לבנק איגוד תמורת 33 מיליון שקל. לשאלת "גלובס" האם נועדה המכירה להבטיח את אישור העסקה עם בעל השליטה (שנדרשת לרוב של לפחות שליש מבעלי המניות שאינם בעלי עניין אישי בעסקה) אישר מנכ"ל עופר נכסים, אבי לוי, כי הנושא "הוזכר" במהלך המו"מ, וכי הבנק "רואה באופן חיובי את כניסתה של מליסרון להונגריה", אך הדגיש, כי "אין כל הסכם בין הקבוצה לבנק איגוד בנוגע להצבעת נציגיו באסיפה".
בתוך כך ציינה מליסרון כי תחלק דיבידנד בהיקף של 60 מיליון שקל בשנת 2006 בדומה לחלוקה שבוצעה בשנת 2005. זאת, בהתאם למדיניות עליה הכריזה בחודש דצמבר 2004, לפיה היא תודיע בכל תחילת שנה על הדיבידנד שבכוונתה לחלק בשנה הקרובה. "
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
