"פינוי-בינוי זה העתיד"

קבוצת אשטרום מהווה קונצרן ענק של בנייה בארץ ובחו"ל, שבה רב הנסתר על הנגלה, שכן המשפחות השולטות באשטרום ממעטות בחשיפה. לקבוצה מספר זרועות המתמקדות בבנייה: זרוע יזמית הפועלת בתחום המגורים והמנוהלת ע"י אשדר; זרוע של נכסים מניבים, אשטרום נכסים; זרוע של תעשייה; זרוע ביצועית של פרויקטים למגורים ותשתיות, המנוהלת ע"י בנצי גירון; חברת דרכים, העוסקת בביצוע תשתיות; ואשכרית העוסקת בפרויקטים מיוחדים, דוגמת מנהרות הכרמל, נמל היובל ועוד.

מרבית החברות באשטרום פועלות במסגרת פרטית והרחק מעיני הציבור והאנליסטים. כיום, בעידן בו חברות נדל"ן מחפשות מימון במסלולים הציבוריים כמו הנפקת אג"ח, המדיניות הזו נראית שמרנית. מנכ"ל אשדר מזה 9 שנים, שרגא וייסמן, אומר בראיון ל"גלובס", כי לחברה אין בעיה של מימון פרויקטים ומעולם לא נפסל פרויקט בשל בעיות מימון. "גידול החברה אינו מותנה בהנפקתה", מצהיר וייסמן.

וייסמן הגיע לאשדר בשנת 1997, לאחר כ-10 שנים בהן ניהל את החברה העירונית לפיתוח נתניה. בזמנו הוא שקד על התב"עות במזרח ובמערב העיר, וכיום ניתן לראות את קצירת הפירות.

גלובס: מה מאפיין כיום את ענף הנדל"ן בישראל?

וייסמן: "ענף הנדל"ן בישראל מדדה בשנתיים האחרונות, עם נטייה כלפי מעלה. בתקופה זו נכנסו למגרש המקומי מספר שחקני חיזוק מצרפת, ארה"ב אנגליה, בלגיה ועוד. שחקנים אלו הגדילו את הביקושים בתחום מגורי היוקרה, בעיקר באזור מרכז הארץ, ירושלים ואשדוד. אין ספק, שנוכחותם של תושבי החוץ השפיע על רמות הביקושים למגורים, דבר שיצר מציאות שונה. ייתכן שמדובר בטרנד שיחלוף, אך כיום זה קיים וזה חזק".

- האם השפעתם של תושבי החוץ אינה מינורית ביחס לגודל ענף המגורים?

"הביקוש לדירות יוקרה מצד תושבי החוץ הוא נישה מסוימת, בה התחולל שינוי גדול. למזלנו, אשדר היתה מוכנה לגל הקניות של תושבי החוץ, כי באותה עת שיווקנו את פרויקט המרינה הכחולה באשדוד, העונה לפלח השוק הצרפתי".

פרויקט המרינה הכחולה נמצא בבעלות אשדר, מגור וחברת דיור של בנק הפועלים. שלושת החברות ניגשו למכרז בשנת 1994, וזכו בפרויקט שכלל הקמת המרינה לצד בניית 900 יח"ד ב-12 בניינים. כמו כן רכשו, במסגרת אותו מכרז, 3 מגרשים המיועדים לבניית 2,000 יח"ד אשר טרם נבנו, וכן קרקע לכ-20 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים.

וייסמן: "שנתיים לאחר הזכייה במכרז התחלנו לבצע את פרויקט המרינה, המשמשת כיום כמעגן לכ-400 סירות. במקביל, התחלנו בבניית בנייני המגורים. אני רואה בפרויקט באשדוד את פרויקט הדגל של החברה. הצלחנו למצב שכונה חדשה עם רמות מחירים שלא היו מקובלות באשדוד, ובטח שלא בתקופה שבנינו.

"אני דרשתי וקיבלתי עבור דירת 4 חדרים כ-230 אלף דולר, בעוד שבעורף המרינה דירות דומות נמכרו במחירים של 150 אלף דולר. שיווקנו את הפרויקט בעיקר לצרפתים, וכיום כ-60% מהדירות נמצאות בבעלותם. חלקם משכיר אותן לתושבים מקומיים, וחלקם משאיר אותן פנויות. כיום, מתוך 900 הדירות, נבנו כ-700 דירות ויתרת המגרשים נמכרה לקבלנים שונים, כך שלמעשה סיימנו את הפרויקט".

- אשדר בנתה בעבר בכל רחבי הארץ. מתי החלטתם להתרכז רק במרכז הארץ?

"בשנת 1998 קיבלנו החלטה ליזום פרויקטים בכל הארץ, אך בשל השפל שנוצר בענף החלטנו לפני כ-3-4 שנים להתרכז רק במרכז הארץ. לחברה בסדר גדול כשלנו קשה להתמודד עם חברות הנדל"ן המקומיות הפועלות בפריפריה. בשל רמות הביקוש הנמוכות, הרי שממילא מדובר בפרויקטים קטנים בהם לחברות הקטנות יתרון יחסי עלינו, שכן זהו מגרשן הביתי והעלויות שלהן קטנות יותר. בפרויקטים למגורים בת"א, גם אם הביקוש יורד, אז ניתן להפחית את המחיר בשיעור של כ-5% ולשווק את הדירות. בפריפריה אתה פשוט נתקע עם דירות ריקות".

- האם יש מספיק פרויקטים במרכז הארץ?

"זה נכון שבמרכז הארץ התחרות על כל מגרש היא ניכרת. אך אני מעדיף להתמודד עם שחקנים גדולים, ולדעת שאני נכנס לפרויקטים בהם אני יודע גם איך אני יוצא".

- האם שוק המגורים בחיפה נקרא פריפריה?

"שוק המגורים בחיפה נחלש בשנים האחרונות. משפרי דיור חיפאיים וזוגות צעירים, שחיפשו לרכוש בתים צמודי קרקע או דירות מרווחת יותר, במחירים זולים יותר, עזבו את חיפה ופנו לערים הסמוכות, דוגמת קרית ביאליק, הגליל המערבי וגוש שגב. בנוסף, חיפה היא עיר מקומית ואינה מושכת אליה תושבים ממרכז הארץ. הסטטיסטיקה מדברת גם בעד עצמה - בצפון הארץ חלה ירידה גדולה יותר בביקושים לדירות מאשר בדרום, ורמת האבטלה בצפון גדלה יותר מאשר בדרום.

"בזמנו חשבנו על כניסה חזקה לתחום ההרחבות בקיבוצים, אך בשל שינוי בהחלטות המינהל החלטנו לנטוש את הרעיון, וכיום אנו פועלים בתחום זה בצורה מינורית בלבד".

אשדר עלתה לכותרות בתקופה האחרונה עם שיווק פרויקט חוף הצוק בת"א, ההולך ונבנה על ידה בסמוך לסי אנד סאן. כמו סי אנד סאן, גם פרויקט חוף הצוק זכה לתגובות זועמות מצד שוחרי הטבע והסביבה. "הם גונבים לנו את הים", היתה אחת התגובות הפופולאריות.

וייסמן לא מבין כלל על מה כל המהומה: "התב"ע לפרויקט חוף הצוק אושרה עוד בטרם חקיקת חוק החופים. על-פי פסיקת ביהמ"ש, אנו מוכרים את הדירות כסוויטות נופש ולא כדירות מגורים רגילות".

אשדר מקימה את פרויקט חוף הצוק בשיתוף חברת סטאקו (נווה פנחס). הפרויקט נבנה במרחק של 105 מטר מקו חוף הים, ישתרע על שטח של 20 דונם, ויכלול קומפלקס של כ-400 סוויטות בשני בניינים.

וייסמן: "אנשים מפרשים לא נכונה את חוק החופים. הרי החוק לא אוסר לבנות במרחק של 300 מטר מקו החוף, אלא מתנה את היתר הבנייה באישור של ועדה נוספת. אם תעיין בתמ"א 13 (חופים) תגלה, שגם לפני חוק החופים, יזמים אשר היו מעוניינים לבנות במתחם 300 מטר מקו המים חויבו לפנות לוועדה לשינוי תמ"א 13, שישבה במועצה הארצית. אז תגיד לי אתה מה השתנה?

"חוק החופים יוצר בירוקרטיה נוספת, שכן אם אתה רוצה לבצע הקלות או שימוש חורג בבניינים בת"א, הבנויים במרחק של 300 מטר מקו המים, יש לקבל את אישור הוועדה, ובסופו של דבר היא לא תעמוד בעומס".

- איך מתקדם השיווק של פרויקט חוף הצוק?

"נכון להיום, שיווקנו את הבניין הראשון, 200 סוויטות במחיר של כ-4,000 דולר למ"ר. כשני שליש מהרוכשים הם תושבים זרים. בקרוב נשווק גם את הבניין השני, ברמות מחירים של כ-5,000 דולר למ"ר".

- פסיקת ביהמ"ש לפיה יימכרו הדירות כסוויטות נופש ולא כדירות מגורים פגעה במכירות?

"כמובן שאם הייתי מוכר את הסוויטות כדירות מגורים המחיר היה גבוה יותר, אך גם כסוויטות הביקוש הוא רב. אם תבחן חופים שונים בעולם תגלה, שכיום מרבית מהמלונות משמשים כבית דירות הכולל סוויטות נופש. בעלי הדירות נופשים בהן ובמרבית הזמן הם משכירים אותן לפול של המלון. בשורה התחתונה, הפרויקט שלנו מביא משקיעים רבים לישראל, הרוכשים דירה לעצמם או להשקעה".

שמה של אשדר עלה פעם נוספת בתקופה האחרונה כאשר פורסם ב"גלובס" שאשדר, ביחד עם סהר פיתוח, יקימו בניין מגורים בן 23 קומות, 90 יח"ד, במתחם חניון השופטים ברחוב אבן גבירול פינת השופטים בת"א.

אשדר וסהר פיתוח בחרו לשווק את הבניין במסגרת של קבוצת רכישה, קרי מכירת קרקע לחוד ושירותי בנייה לחוד, ולשם כך התקשרו בחוזה עם חברת גמולב המארגנת את הקבוצה. נכון להיום, גמולב שיווקה כ-70% מהמגרש ברמות מחירים של כ-4,000 דולר למ"ר.

- מה היתרון שנוצר עבורכם בארגון קבוצת רכישה?

"היתרון שנוצר לנו טמון במהירות שיווק הדירות, היתרון ללקוח מאידך הוא הנחה משמעותית במחיר הדירה. אנו למעשה ויתרנו על הרווח היזמי, בתמורה לוודאות ולמהירות בשיווק הדירות".

- האם להערכתך המגמה של ארגון קבוצות רכישה תלך ותגבר?

"להערכתי מייחסים לקבוצות הרכישה חשיבות רבה מדי, שכן אם בוחנים את המספרים הרי שמתוך בנייה של כ-15 אלף יח"ד במרכז הארץ בשנה, קבוצות הרכישה יוזמות כ-1,000 דירות מקסימום. קבוצת אשטרום, שלה גם זרוע קבלנית, נהנית גם בצורה של מתן שירותי בנייה לקבוצות רכישה.

בנוסף יש לזכור, שקהל היעד של קבוצות הרכישה איננו מעמד הביניים או זוגות צעירים, שכן אלו לא ייקחו את הסיכון המסוים הקיים בפרויקטים אלו. מטבע הדברים, הפרויקטים המאורגנים ע"י קבוצות הרכישה מתאימים יותר לבעלי ממון, שמבחינתם הסיכון נמוך מהתועלת".

- האם לדעתך פער המעמדות בישראל בולט בשנים האחרונות גם בענף הנדל"ן?

"הצמיחה שאפיינה את הכלכלה הישראלית בשנתיים האחרונות והציפייה לצמיחה גם במהלך 2006 חלחלה תחילה לשכבות המעמד הגבוה. מטבע הדברים שכבות אלו משדרגות את עצמן ורוכשות כיום דירות יוקרתיות. להערכתי, בשלב הבא הצמיחה תחלחל גם לשכבות הביניים, ובקרוב נראה עלייה ברמות הביקוש לדירות, ובעקבות כך עליית מחירים.

"כבר כיום ניתן לראות תזוזה בביקושים של מעמד הביניים. כך למשל בפרויקט אשדר וקאנטרי אנו מוכרים בקצב של 5-6 דירות בחודש, ולאחרונה העלינו את המחירים ב-5%. בפרויקט נוסף בכפר סבא, אשדר הירוקה, העלינו מחירים ב-3%".

- האם יש לכם עתודות קרקע רבות?

"כיום יש לנו במלאי קרקעות לבניית 6,000-7,000 דירות, מרביתן במרכז הארץ, ואני חושב שזה סביר ביחס לחברה בסדר גודל כשלנו. את המלאי שלנו אספנו בעשר אצבעות ומשך מספר שנים, מרבית הקרקעות שלנו נרכשו בעסקאות קומבינציה וחלקן במזומן. אנו גם מוכרים מגרשים, בהתאם לרווח שנוצר בעיסקה".

חרף ההערכות על המשך תהליך ההתנתקות ואפשרות לפינוי יישובים גם ביהודה ושומרון, חברת אשדר החלה בימים אלו, ביחד עם שותפים, לשווק 150 דונם בצמוד ליישוב אורנית, המיועדים לבניית בתים צמודי קרקע על מגרשים בני חצי דונם. אשדר תשווק את המגרשים לפי מחיר של 80 אלף דולר למגרש לווילה.

"אני מעריך שנמכור בין 10 ל-15 מגרשים מדי חודש", אומר וייסמן. "למרות שהיישוב אורנית ממוקם מחוץ לקו הירוק, קיים ביקוש גדול לקרקעות לבנייה צמודת קרקע באזור זה, בייחוד לאור העובדה שהיישוב הקהילתי אורנית ממוקם מעבר לגדר הביטחון. אנו החלטנו לשווק את המגרשים באורנית כתוצאה מביקוש שנוצר באזור. כך למשל, בשלושת השנים האחרונות מכרנו כ-300 מגרשים בני חצי דונם ביישוב אלפי מנשה במחיר של 100 אלף דולר למגרש".

אשדר פעילה כיום ב-5 פרויקטים שונים של פינוי-בינוי: פרויקט רקאנטי בצפון ת"א, במסגרתו יפונו 97 יח"ד וייבנו 300; פרויקט טאגור, ממול לקניון רמת אביב, במסגרתו יפונו 60 וייבנו 180; פרויקט נאות אפקה, במסגרתו ייפונו 120 וייבנו 360; פרויקט ברנדס ברעננה, במסגרתו ייפונו 50 יח"ד וייבנו 160; ופרויקט נוה מונוסון, במסגרתו ייפונו 200 יח"ד וייבנו 600. מרבית הפרויקטים מבוצעים לפי מפתח פינויים של 1:3, עם רווח יזמי של כ-15% לאחר כל ההוצאות.

בעוד חברות נדל"ן רבות חוששות מלעסוק בפרויקטים מורכבים מעין אלו של פינוי-בינוי, וייסמן רעב לפרויקטים נוספים: "לדעתי, פרויקטים של פינוי-בינוי זה העתיד של ישראל ואחד הנושאים החשובים בתחום תכנון ובנייה. תיקון החוק שבוצע לאחרונה בהחלט עוזר, אך הוא איננו הבעיה. הבעיה איננה הדיירים, אלא ראשי ומהנדסי הערים, אשר טרם הפנימו את חשיבותו של תהליך הפינוי-בינוי".

וייסמן מדבר על אישור הצעת החוק של ח"כ ניסן סלומיאנסקי (מפד"ל). לפי הצעת החוק, אם 80% מבעלי הדירות בבניין (שלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם) מעוניינים בעסקת פינוי-בינוי, תהיה לדיירים המסרבים לעיסקה מסיבה בלתי סבירה אחריות על הנזק שנגרם לדיירים המעוניינים בה. כלומר, לדיירים המעוניינים בעיסקה תהיה עילה לתביעה נזיקית ישירה נגד הדייר הסרבן. עם זאת, בית המשפט רשאי להפחית מסכום הפיצויים משיקולים שונים, כמו חוסר יכולת כלכלית של הדייר המסרב לעיסקה לשאת בנזק (ראו הרחבה בנושאי פינוי-בינוי גם בעמ' 16).

וייסמן: "כיום קיימים גם מבני ציבור רבים אשר אינם מנוצלים. פרויקטים של פינוי-בינוי יביאו אוכלוסיה צעירה לאזורים המאופיינים באוכלוסיה ותיקה, ובכך ניתן יהיה למצות את ייעודם של אותם מבנים.

"בנוסף, ניתן יהיה לפתור את מצוקת הקרקעות באזורים מסוימים באמצעות בנייה לגובה, ובתוך כך ליצור ריאות ירוקות גדולות יותר לרווחת התושבים.

לדעתי, יש להקים ברשויות התכנון ועדות ול"ליות, שכל תפקידן הוא לעסוק באישור פרויקטים של פינוי-בינוי".