היבטי המיסוי בפרויקטים של פינוי-בינוי: קוצרה הדרך לפינוי, אך הדרך לבינוי עוד ארוכה

פרויקטים של פינוי-בינוי, הנקראים גם "התחדשות עירונית", יוצרים לכאורה מצב בו כל הצדדים מרוויחים - הדייר המשדרג את דירתו, הקבלן שמרוויח ממכירת יחידות הדיור העודפות, והעירייה שמחדשת שכונות מוזנחות וגובה יותר ארנונה. למרות כל זאת, ללא תמריץ במישור המיסוי כמעט שלא ניתן להוציא לפועל פרויקטים: דייר ממוצע ישמח לקבל דירה חדישה ומרווחת, אך לא יסכים לשתף את אוצר המדינה באושרו החדש כחלק מהעיסקה - במקרים רבים פשוט משום שאין לו מאיפה לשלם. מהצד השני, קבלנים רבים טוענים, שללא פטור מהיטל השבחה למשל, אין להם כדאיות כלכלית בעיסקה.

מיסוי על הדייר המתפנה

מס שבח: במסגרת רפורמת ועדת רבינוביץ' ותיקון 50 לחוק שנחקק בעקבותיה, הוחלט להוסיף את פרק חמישי 4 לחוק, בו נקבעו הטבות לעסקאות פינוי-בינוי, שהוכרזו ע"י משרד השיכון ואושרו בממשלה. תוקף ההטבות הוארך עד ל-31.12.06, וצפוי לקבל הארכה נוספת. אחת ההטבות המרכזיות שנקבעו היא מתן פטור ממס שבח (או מס הכנסה) לדייר המוכר את זכויותיו ב"יחידת מגורים" במתחם פינוי-בינוי. הפטור הוגבל בשתי הגבלות מרכזיות:

1. הפטור ניתן למכירת "יחידת מגורים" אחת בלבד במתחם.

2. פטור מלא ממס שבח יינתן רק במקרים בהם בתמורה ליחידת המגורים הנמכרת קיבל הדייר יחידת מגורים חלופית אחת, ששווייה אינו עולה על 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, או על שווי של דירת מגורים במתחם ששטחה 120 מ"ר, לפי הגבוה (להלן: "תקרת השווי"). כאשר שווי יחידת המגורים החלופית עלה על תקרת השווי, או כאשר בנוסף ליחידת המגורים החלופית שולמה תמורה נוספת, כגון תמורה כספית, מחויב הדייר בתשלום מס כאילו מכר חלק מזכויותיו ביחידת המגורים הישנה שבמתחם.

הפטור ממס שבח בתיקון מס' 50 לחוק ניתן גם לדייר המוכר "יחידה אחרת", היינו יחידה שאיננה "יחידת מגורים" המצויה במתחם פינוי-בינוי (למשל נכס מסחרי כמו חנות, מוסך וכו'). הפטור הוגבל באותן הגבלות בהן הוגבל הפטור ל"יחידת מגורים", ובהגבלה נוספת, לפיה במכירת הנכס שקיבל הדייר המתפנה בתמורה ל"יחידה האחרת" לא יחולו פטור ממס, שיעור מס מופחת או דחיית מס.

במסגרת תיקון מס' 55 לחוק, שפורסם ביום 12/4/05, בוצעו שינויים רבים בהסדר הפטור ממס שבח למכירת נכסי מקרקעין במתחם פינוי-בינוי. נקבע, כי לעניין פרק חמישי 4 לחוק, יראו תא משפחתי, הכולל את המוכר, בן זוגו וילדים קטינים ורווקים, כ"מוכר אחד". הגבלה זו נועדה למנוע אפשרות, לפיה אדם שלו מספר יחידות מגורים במתחם יעקוף את ההגבלה הקובעת, כי ניתן לקבל פטור בגין יחידת מגורים אחת בלבד, באמצעות העברת יחידות אחרות לבני משפחה.

בטרם תיקון מס' 55, נחשבו הוצאות שכירות והוצאות הכרוכות בפינוי ששילם היזם לדייר המתפנה כחלק מ"יחידת המגורים החלופית". כתוצאה מכך, תשלום הוצאות כאמור עבור הדייר לא נחשב כתמורה כספית המתווספת ליחידת המגורים, ואשר בגינה יש לחייב את הדייר במס. יחד עם זאת, הוצאות השכירות והוצאות הפינוי ששולמו עבור הדייר נכללו כחלק משווי יחידת המגורים החלופית, והיו עשויות להביא לכך, ששווי יחידת המגורים החלופית יעלה על "תקרת השווי", ויגרום לכך שהדייר יחויב במס.

לפיכך, במסגרת תיקון 55 לחוק נקבע, כי כאשר נבחנת השאלה האם שווי יחידת המגורים החלופית עולה על "תקרת השווי", לא יילקחו בחשבון הוצאות שכירות והוצאות הכרוכות בפינוי ששולמו עבור הדייר, אלא ייבחן שווי יחידת המגורים החלופית בלבד.

בתיקון 55 נקבע, כי הפטור המלא ממס יינתן גם במקרה בו ניתנה למוכר דירת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית נוספת, ובלבד ששוויין הכולל לא עולה על "תקרת השווי". לפני התיקון הוגבל הפטור המלא ממס לדירת מגורים חלופית אחת שניתנה למוכר ללא תמורה נוספת.

כמו כן, במסגרת תיקון מס' 55 לחוק הקל המחוקק על התנאים להכרזה על מתחם כ"מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי", הזכאי להטבות מס. בטרם התיקון נדרש קיומן של 50 יח"ד במתחם המקורי כתנאי להכרזה; התיקון הפחית דרישה זו ל-24 יח"ד.

מס מכירה: בוטל החל מ-1.1.2000 בעסקאות של מכירת דירות מגורים, ולכן איננו חל על הדייר המתפנה ש"מוכר" את דירתו ליזם.

מיסוי על היזם

מע"מ: ועדת רבינוביץ דנה בעמדת הסקטור הפרטי, לפיה יש לקבוע שיעור מע"מ אפס לעסקאות שהוכרזו כפינוי-בינוי, כך שהיזם יקבל החזר מס תשומות מחד וייהנה מהטבה של 16.5% מע"מ מאידך. כלומר, היזם לא יחויב במע"מ במכירת דירות לקונים או מתן שירותי בנייה לדיירים מפונים. נציגי האוצר התנגדו להטבה זו, ודרשו חיוב מלא במע"מ.

בסופו של דבר, על דרך פשרה שיזם יו"ר הוועדה יאיר רבינוביץ', נקבע פטור ממע"מ - אף הוא בתוקף עד ל-31.12.06, עם ציפייה להארכה. פטור זה פירושו, להבדיל ממע"מ בשיעור אפס, כי היזם לא יקבל החזר מס תשומות בעת הבנייה או רכישת זכויות הבנייה הנוספות מממ"י, אך יהיה זכאי לפטור ממע"מ בעת הבנייה, מכירת הדירות ומתן שירותי הבנייה לדיירים המפונים.

בחינה מדוקדקת של היקף הפטור ממע"מ, הקיים לפי תיקון עקיף לחוק מע"מ בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, תעלה, כי ההטבה שהתיימרו ליתן רשויות המס איננה מעניקה הטבה משמעותית, ולעיתים אף מזיקה ליזם במקום להועיל לו. כל זאת, בהשוואה לחיוב רגיל במע"מ. משמע, מבחינת עלויות מע"מ, כניסת היזם להסדר עלולה לייקר לו את העלות, ולא לחסוך לו. שכן, פטור ממע"מ פירושו כי הקבלן לא יוכל לקבל החזרי מס תשומות בגין תשומות שהוא נושא בהן בעת הליך הפינוי ובהליך הבינוי של הפרויקט. כמו כן, לא יוכל לקבל החזר מע"מ על רכישת זכויות הבנייה מממ"י. הוצאות אלו הן כבדות, ודורשות מימון יקר שמקטין עוד את היקף ההטבה שבפטור.

היטל השבחה: הוועדה לשיקום פיסי של מרכזי ערים, בראשות איתי אייגס, המליצה בשנת 1998, כי במתחמים מוכרזים של פינוי-בינוי לא ישולמו היטלי פיתוח והשבחה. במקומם, כך המליצה ועדת אייגס, יחויבו היזמים בחלקם היחסי בהוצאות הפיתוח הכוללות במתחם, וזאת בהתאם לחלקם היחסי בזכויות ובהתבסס על אומדן עלויות פיתוח מלאות.

אף שלרשויות המקומיות יש אפשרות לפטור מתחמי פינוי-בינוי מהיטל השבחה, אם ירצו בכך, ע"פ סעיף 19 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה (בכפוף לאישור שר הפנים ושר השיכון) - רוב הרשויות אינן מוכנות לוותר על היטל ההשבחה, למעט רשויות בהן ערכי הקרקע נמוכים יחסית.

היטל ההשבחה מטיל נטל כבד על פרויקט פינוי-בינוי: ההוצאה לתשלום היטל ההשבחה נעה בין 2%-3% מסך תקבולי המכירות בפרויקט, ובמתחמים שבהם ערכי הקרקע גבוהים מאוד - היטל ההשבחה יכול להגיע עד 25% מתקבולי המכירה.

הבעיה היא, שמרבית המתחמים המיועדים לפינוי-בינוי הם שכונות צפופות למדי, שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ומחירי המכירה הצפויים שם אינם גבוהים במיוחד. חיוב מלא בהיטל השבחה עושה את הפרויקט לבלתי כדאי כלכלית, למעט באזורים יקרים במיוחד או במתחמים עם צפיפות מוצא נמוכה במיוחד.

באופן גס ניתן לומר, בהתבסס על הנחה של מיצוי אפשרויות הציפוף, כי במחיר מכירה של פחות מ-1,500 דולר למ"ר, היטל ההשבחה הוא שולי ואין משמעות לפטור. במחיר כזה, רק בצפיפות מוצא של 4 דירות לדונם הפרויקט יעבור את סף הכדאיות הכלכלית. מצד שני, במחיר מכירה של 2,500 דולר ומעלה, הפרויקט יעבור את סף הכדאיות גם אם יחויב בהיטל השבחה מלא.

לעומת זאת, בטווח המחירים של 1,500-2,500 דולר למ"ר, פטור מהיטל השבחה עשוי להעביר פרויקט אל מעבר לסף הכדאיות הכלכלית. המסקנה היא, שיישום אופטימלי של פינוי-בינוי מחייב מתן פטור או הקלות בהיטל השבחה, כך שהדבר ניתן יהיה למימוש לא רק באזורים יקרים, כמו צפון תל-אביב, גבעתיים ורעננה.

מס רכישה: מבחינת החוק היזם רוכש את זכויות הדיירים המתפנים בדירות, ולכן חייב במס רכישה בשיעור 5%. עם זאת, ועדת רבינוביץ קבעה מס רכישה מופחת לפרויקטים של פינוי-בינוי, הטבה שנמצאת בתוקף עד 31.12.06. משמעות המס המופחת היא שהיזם ישלם מס של 5% לא על שווי השוק של הדירות, אלא רק על מרכיב שירותי הבנייה. היינו, ישלם מס על שווי הדירות בניכוי ערך הקרקע ורווח קבלני מקובל.