רמת-גן: פינוי והרבה הרבה בינוי

מנחם בגין, ראש הממשלה המנוח, דחף ומימש את פרויקט שיקום שכונות, במטרה להפוך שכונות מצוקה ישנות וחסרות תשתית מודרנית לשכונות חדשות מפותחות, בעלות ניצול טוב יותר של הקרקע, ושיפור רמת החיים של תושביהן. ברמת-גן הוכרזו בזמנו רמת עמידר ורמת שקמה כשכונות לשיקום באמצעות פינוי-בינוי, ואילו בצמוד להן, שכונת אברהל'ה, הוכרזה כשכונה לחיזוק - המיועדת להרחבת הדירות הישנות בלבד, ולא לבנייה חדשה.

שכונת אברהל'ה, הצמודה למכללת רמת-גן ותחומה ברח' הירדן, האצ"ל, פנחס רוטנברג והמכללה, נבנתה בשנות ה-50 בבלוקים בני 2-3 קומות. מצב הדירות (חלקן של חברת עמידר) הדרדר מאוד עם השנים, ולמרות הכרזתה כשכונה לחיזוק - רק מעטים הרחיבו את דירותיהם, ומצבה הכולל של השכונה לא השיג שיפור של ממש. לכן החליטה עיריית רמת-גן לשנות קו, ולנצל את מיקומה המצוין של השכונה וערכי הקרקע הגבוהים שלה לטובת פרויקט פינוי-בינוי, כדרך היחידה לשיפור תנאי הדיור בשכונה. מדובר בפרויקט גדול במיוחד, בו ייבנו 1,550 יח"ד גדולות, אשר עשוי להוות מקרה מעניין לעצם יכולתן של רשויות ליזום ולהוציא לפועל פרויקט לשיקום שכונות בסדר גודל שכזה.

המתחם המיועד להריסה ובנייה מחדש אינו כולל את כל שטח השכונה, אלא את המלבן שבין רח' מטולה לבאר אורה. במתחם זה מצויות 340 דירות ישנות המיועדות להריסה, ב-23 בניינים. 140 מהדירות הן בנות 2 חדרים, 120 דירות בנות 3 חדרים והיתר בנות 4 חדרים ומעלה. כן יפונו גם 6 חנויות ומרכזיית בזק.

כדי להבטיח את כדאיות הפרויקט, אשר בלעדיה לא יימצא קבלן שיירים את הכפפה, הוחלט בוועדה המקומית לקבוע יחס בינוי לפינוי גבוה של 1 ל-5, ולבנות על המתחם לא פחות מ-1,550 דירות מרווחות, בנות 3, 4 ו-5 חדרים, בשטח של 80-170 מ"ר ובשטח ממוצע של 100 מ"ר שטח עיקרי. בנוסף, החליטה הוועדה המקומית לפעול למתן פטור מהיטל השבחה, בכפוף להסכמת משרד הפנים. לדברי מהנדס העיר, אדריכל חיים כהן, ללא פטור מהיטל השבחה אין לפרויקט כל סיכוי לצאת אל הפועל, שכן לדיירים אין אמצעים ורצון לשלם מיסים גבוהים כתנאי לשדרוג דירותיהם.

שטח התוכנית קטן, וכדי להכיל 1,550 דירות יש צורך בבנייה לגובה. עיריית רמת-גן, שחיבתה לבנייה לגובה ידועה (הבניין הגבוה במזרח התיכון, משה אביב - "שער העיר", בן 69 קומות - מצוי בתחומה), החליטה לשבור שיא גם בבנייה לגובה למגורים. במתחם ייבנו שישה מגדלי דירות בני 46 קומות כל אחד, במרחק של 50 מטר אחד מהשני, וכן שני בניינים נוספים בני 28 קומות "בלבד" ("צמודי קרקע", כפי שמגדיר בחיוך אדריכל העיר, סרג'יו לרמן).

בנייה בסדר גודל שכזה מחייבת פתרונות חניה ותחבורה כוללים. מתחת לבניינים ייבנו שתי קומות וחצי של מרתפי חניה, לפי מפתח של מקום וחצי לכל דירה, ובסה"כ כ-2,300 מקומות חניה. תיבנה כניסה חדשה לשכונה מכיוון דרום-מזרח, מרח' פנחס רוטנברג. הכניסה תהיה דו-נתיבית, ותעבור בין מכללת ר"ג לבין המתחם הצמוד של מבני ציבור.

גם מתחם מבני הציבור יעבור מתיחת פנים משמעותית: מבנים ישנים, כגון גני ילדים, קופת חולים, בית כנסת ומועדון שכונתי יהרסו, ובמקומם ייבנו מבנים דו-קומתיים לשימושים דומים. בית ספר חדש לא ייבנה בשכונה, והתלמידים יופנו לבתי ספר בסביבה הסובלים ממחסור בתלמידים.

ששת המגדלים הגבוהים ייבנו בשתי שורות, שביניהן, מצפון לדרום, תעבור שדרה ירוקה שתהיה שטח פרטי עם זיקת הנאה לציבור (פתוחה לכולם), באורך של 200 מ'. מצפון לששת המגדלים ייבנו שני הבניינים בני ה-28 קומות, לאורך רח' אצ"ל. שני הבניינים הללו מתוכננים להיבנות ראשונים, ובהם ישוכנו הדיירים המפונים. הדיירים המפונים יקבלו דירות חדשות ובהן חדר אחד יותר מאשר בדירתם המקורית שנהרסה.

לא הכל פשוט. דייר שיפנה דירת 50 מ"ר ויקבל במקומה דירה בת 90 מ"ר במגדל מגורים בסטנדרט גבוה, יחויב בארנונה גבוהה בהרבה ובדמי ניהול גבוהים להנהלת הבניין. דיירים רבים הביעו חשש מעניין זה. ראש עיריית רמת-גן, צבי בר, אמר ל"גלובס": "נתקלנו בבעיה דומה במלחמת המפרץ. דירות ברח' אבא הילל נהרסו מפגיעת הסקאדים, ובניינים נבנו מחדש. דיירים עברו מדירות של 50 מ"ר לדירות של 110 מ"ר. העירייה החליטה לחייב את אותם דיירים בארנונה לפי 50 מ"ר בלבד, לכל ימי חייהם. אני ימליץ לנהוג גם כאן באופן דומה".

בעניין דמי הניהול, אמרו מהנדסי הפרויקט, אמנון נוב ואמנון שוורץ מחברת אמאב, כי כבר בחוזה עם הדיירים המפונים יוסכם כי אלו יקבלו פטור מדמי ניהול לתקופה מסוימת. עוד לדבריהם, הפרויקט תוכנן כך שייבנה בשלבים על פני תקופה ארוכה של כ-10 שנים.

כל פרויקט פינוי-בינוי תלוי ראשית כל בהסכמת הדיירים לפנות את דירותיהם, ולעבור להתגורר בשכירות למשך תקופת הבנייה. בעיריית רמת-גן אופטימיים למדי באשר לעמדת התושבים, ומציינים שבכנס דיירים שנערך לפני כחצי שנה היתה השתתפות רבה מאוד, והיחס היה חיובי למדי. העירייה עומדת בקשר עם הדיירים גם באמצעות חומר הסברה.

מהנדס העיר חיים כהן מדגיש, כי נעשים כבר עתה מאמצים למנוע "מסחרה" ומו"מ פרוע בין קבלנים שמתעניינים בפרויקט לבין דיירי המתחם. לדבריו, החברה הכלכלית של רמת-גן תעזור לתושבים מול החברות הקבלניות שיציעו הצעות, ותסייע במשא ומתן ובייעוץ משפטי. המטרה היא להגיע להסכם אחד מקובל, מבלי למשוך זמן ע"י משאים ומתנים מקבילים מטעם קבוצות שונות.

תוכנית שכונת אברהל'ה אושרה בוועדה המקומית רמת-גן במארס 2005, והוצגה למתכננת המחוז נעמי אנג'ל, שהחליטה להרים את הכפפה כמקרה בוחן להיתכנות הבנייה לגובה שכזה לאוכלוסיית המעמד הבינוני. התוכנית הועברה לוועדה המחוזית ת"א, שתדון בה בקרוב מאוד, וכן קודמו הדיונים בחברה הכלכלית של העירייה. על הפרק גם בדיקת עומסי התנועה ברח' הירדן ובסביבה.

לשאלת "גלובס" האם צפויות התנגדויות של שכנים ותביעות לפי סעיף 197 אומר כהן, כי לפי ההגדרות החדשות הפרויקט אינו "גובל" במבנים קיימים, והאפשרות לתביעות לפי 197 כמעט אינה קיימת. באשר לפינוי הדיירים, עובדת היות מרביתם מתגוררים בדירות עמידר תפשט את התהליך. בעיה שעדיין לא נמצא לה פתרון, לדברי כהן, היא דרישתם של דיירים נוספים מהשכונה, שאינם נכללים בתוכנית הפינוי-בינוי, להצטרף לפרויקט.

להערכת כהן, רק בעוד 5 שנים יעלו הבולדוזרים על הקרקע ויהרסו את הדירות המיועדות לפינוי, ובשער השנים העוקבות ייבנה הפרויקט. גם פרויקט מרום נווה הצמוד מצפון נבנה בהדרגה לאורך תקופה ארוכה, הוא ציין.

פרויקט עתידי נוסף שנשקל בעירייה הוא תכנון שכונת שקמה הצמודה לפארק הלאומי. דירות שישקיפו לספארי בהחלט נשמעות כהתחלה טובה.