חישוב מס השבח ומס הרכישה, לפי הערך המהוון ולא לפי חישוב התמורה ליום המכירה

יש לחשב את מס השבח ומס הרכישה, לפי הערך המהוון ולא לפי חישוב התמורה ליום המכירה, כך עולה מפסק דין של ועדת ערר מס שבח, בעניינו של המכון הגיאופיסי בישראל.

הערר בחן את השאלה, האם בנסיבות של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש לשנות את התמורה הנקובה בחוזה המכר ולהוון את התשלומים ליום המכירה לפי שיעור הריבית הנהוגה בשוק.

המכון הגיאופיסי חתם בשנת 1999 על חוזה למכירת מגרש בחולון לחברות קבלניות בסכום של כ-6.3 מיליון דולר. בהסכם המכר ניתנה לרוכשים אפשרות להקדים תשלומים ולהפחית את הריבית. בפועל הרוכשים לא ניצלו אפשרות זו.

בינואר 2000 הגיש המכון שומה עצמית למס שבח, ומספר חודשים לאחר מכן הגיש תיקון שהעמיד את התמורה החוזית על כ-5.7 מיליון דולר. התיקון הוסבר בכך שהסכם המכירה מגלם את הריבית המצטברת בשל דחיית התשלומים, בסכום של כחצי מיליון דולר, שיש להפחיתו מהתמורה הכוללת.

בהודעת המכון נאמר, כי המכון יכלול הפרש זה כהכנסות מימון בדו"חותיו. מס שבח החליט, כי אין להביא בחשבון את תנאי התשלום בקביעת שווי המכירה כנקוב בחוזה, ומכאן הערר.

המכון טען, באמצעות עו"ד אהוד ברזלי, כי שווי המכירה הינו השווי ביום המכירה ויש לבחון את השווי בערכי תשלום ביום המכירה ולא בערכי תשלום מאוחר. כלומר, בנסיבות של תשלום מאוחר יש להוון את התשלום ליום המכירה ואין לכלול את הריבית המגולמת בהסכם המכר כחלק משווי המכירה.

חברי ועדת הערר - השופט בדימוס עמוס זמיר, רו"ח צבי פרידמן, ועו"ד ושמאי המקרעין, דן מרגליות, קיבלו את עמדת המכון.

לדבריהם, "חישוב הערך הנוכחי של תמורה עתידית הוא מושכל ראשון בכל חישוב כלכלי ונובע מרווחי המימון שניתן להפיק מתמורה זו בתקופת הביניים. חישוב התמורה ליום המכירה מבלי לחלץ את הערך הנוכחי של התמורה מעוות את המהות האמיתית של העיסקה, שכן חלק מהתמורה מדומה ויש לנכות ממנה אותו חלק המשקף את עיסקת האשראי והיכולת של המוכר לעשות שימוש בתמורה באותה תקופה. גם כללי החשבונאות המקובלים, הפסיקה ודעת המלומדים מאמצים את שיטת ההיוון ככלי לקביעת שווייה ההוגן של העסיקה ביום ביצועה תוך הפרדה בין מרכיב התמורה למרכיב האשראי".

לדבריהם, במקרה זה יש לאמץ במקרה את הפרשנות שלפיה הסכם המכירה מגלם בקירבו בחלקו עיסקת מימון ולהפריד מהתמורה את מרכיב הריבית.

לדעתם, "החשש כי אימוץ העיקרון האמור יטיל נטל אדמינסטרטיבי כבד על רשויות המס ויביא לאנדרלמוסיה בסוגיית שווי ליום המכירה, אין לו בסיס בקרקע המציאות, והוא נסוג בכל מקרה בפני העיקרון של הטלת מס אמת".

עוד אמרו חברי ועדת הערר, כי הפרשנות הזו תאיין את יכולתו של הנישום לקבוע תמורות שונות לאותה עיסקה בעלת אותה מהות כלכלית. שיטת ההיוון מביאה למכנה משותף אחד תשלומים שונים הכוללים תנאי תשלום שונים ומהווה בסיס טוב לקביעת שווי שוק של נכסים.