במעלית ישתמש רק מי ששילם עבורה מלכתחילה

מי שהתנגד להקמת מעלית לא ישתמש בה כעבור שנים, למרות שחוייב בדמי אחזקה

בשנת 1996 תוקן חוק המקרקעין התשכ"ט-1969, והתווסף לו סעיף 59 ו'. סעיף זה בא לתת פתרון למצב, בו בבית משותף או בית הראוי להירשם כבית משותף, רוב הדיירים מעוניינים בהקמת מעלית, אך מיעוט כלשהו מתנגד לכך. ענין זה, במשך שנים רבות, גרם לסחטנות מצד מיעוט בבניין, ולעיתים מתוך התנגדות לא סבירה וסתמית.

סעיף 59 ו' בנוסחו דהיום קובע כי: "(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה. ניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזית הבית. (ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים, כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור; (2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה; כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאת החזקתה והפעלתה של המעלית".

חוק המקרקעין בענין זה ניסה ללכת בדרך המלך. מצד אחד פטר את בעלי דירות קרקע מתשלום על ההתקנה, כי יש להניח, שבעלי דירות אלו כמעט לא ישתמשו במעלית לצורכי יומיום, אך חוק המקרקעין חייב את בעלי כל הדירות בהחזקה תקינה ושוטפת של המעלית.

האם מסעיף 59 ו (ב) (3), נובע, שאם כל בעלי דירות חייבים להשתתף בתחזוקה והפעלתה, אז גם כל בעלי הדירות רשאים להשתמש וליהנות מהמעלית שנבנתה גם אם לא השתתפו בהתקנה? לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש לסוגיה זו, בענין ע"א 2704/05 לאה מנטל ואח' נ' נציגות בית משותף ואח', שנידון בפני השופטת שרה דותן.

בענין מנטל, המערערים הינם בעלי דירה בבניין, שיש בו שתי כניסות כשבכל כניסה יש שמונה דירות. לפני כ-8 שנים בעלי רוב הדירות בכל אחת מהכניסות החליטו להקים מעלית. המערערים התנגדו בשעתו להקמת המעלית ומן הסתם גם לא השתתפו בהתקנת המעלית. לאחר כשבע שנים מאז התקנת המעלית, בקשו המערערים להוציא צו המורה למסור להם מפתחות של המעלית ולאפשר להם להשתמש בהם. המפקחת אורה קניון דחתה את תביעת המערערים ומכאן הערעור.

המערערים טענו, כי התקנת המעלית פוגעת ביכולתם להשתמש בחדר מדרגות. השופטת דותן קובעת, כי אין טעם, לאחר שבע שנים מאת הקמת המעלית, לדון בפגיעה בחדר מדרגות, כאשר חזקה על העירייה שדנה בטענות מסוג זה אז, ואם התקבל ההיתר, אז נובע מכך שהסוגיה הוכרעה.

השופטת דותן דוחה את טענות המערערים בענין זכותם להשתמש במעלית בקובעה: "המחוקק ביקש להקל על המבקשים להתקין מעלית בכך שסייע בידם להסיר התנגדות מצד דיירים אשר עלולים להתנגד להתקנתה בשל העובדה שהם מתגוררים בקומת קרקע וכן התיר לחלק את הוצאות ההתקנה על פי שיקול דעתם של הדיירים והסכמתם. אולם, מכאן להסיק כי כוונת המחוקק הייתה לאפשר לדיירים אשר סרבו להתיר התקנת המעלית ולהשתתף בעלות התקנתה להשתמש בה ללא כל תמורה רחוקה הדרך".

כמו כן השופטת דותן קובעת: "הפירוש המוצע על ידי המערערים מנוגד לתכליתו של סעיף 59ו', אשר נועד לקדם יוזמות לשיפור איכות החיים גם בבתים ישנים. אם תתקבל עמדתם יהיה בכך כדי לעודד "סרבנים" אשר יצאו מתוך הנחה שבבוא היום יזכו ליהנות מפרי השקעתם של שכניהם מבלי להשתתף בהוצאה. ובענייננו הדבר בולט במיוחד, בשל העובדה שערך דירתם של המערערים יעלה ב-23% (על פי חוות דעת השמאי מטעם המשיבים) אם יתאפשר להם השימוש במעלית."

השופטת דותן קובעת, כי מתן אפשרות למערערים להשתמש במעלית כמוה כפגיעה בקניינם של אלו שנשאו בעול ובהוצאות הקמת המעלית. עם כל הכבוד, ממבט ראשון פסק הדין נראה צודק על פניו, באשר לא ייתכן שהחוטא יצא נשכר, ויהנה מאיכות חיים שלא שלם בגינה.

דא עקא שמסעיף 59 ו' (ב) (3) ניתן להקיש, שאם המחוקק חייב כל בעלי דירות להשתתף בהוצאות, אזי המחוקק התכוון, שכל בעלי הדירות בבנין רשאים להשתמש במעלית. כי אחרת זה לא צודק לחייב מישהו לשלם דמי תחזוקה, אך באותה עת למנוע ממנו להשתמש במעלית, תהא הסיבה ככל שתהא. יחד עם זאת, ייתכן ויש לראות ולפרש את סעיפים ב (2) ו-ב(3) ביחד. כלומר, אולי הכוונה של סעיף (3) הנ"ל היתה, כי אלו שפטורים מתשלום בגין התקנה לפי סעיף ב(2), שזה בעל דירת קרקע, לא יהיו פטורים מתשלום תחזוקה, כי גם הם נהנים ממנה על ידי עלית ערך דירתם.

אך מי שמתנגד ולא משלם בגין התקנה, מבלי שיש לו פטור מכוח החוק, לא ייתכן כי ייהנה מההפקר ויפטור עצמו מתשלום כבד של התקנה, וזאת על ידי תחזוקה שוטפת בלבד.

למרבה הצער, המחוקק, בהתקינו תיקון זה לחוק המקרקעין, לא לקח בחשבון מצב כה רווח ויומיומי, המתרחש בבניינים רבים, ולא קבע עמדה חד משמעית בנדון בכדי למנוע פסיקות סותרות. בטוחני כי סוגיה זו עוד תוכרע בבית המשפט העליון.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.