בלעדיות למתווך: אליה וקוץ בה

לרוב מלווה ההחלטה לשכור שירותי מתווך בהתלבטות, האם להציע את הנכס למספר מתווכים, אשר יפעלו בו זמנית למציאת רוכש מתאים, או, לחילופין, האם לתת בלעדיות למתווך אחד ויחיד ולרכז את מאמצי המכירה בידיו בלבד.

סעיף 14 (א) (3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 קובע, כי זכאותו של מתווך לדמי תווך מותנית בכך, שהמתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

חוק המתווכים קובע עוד בסעיף 9(ב), כי מתווך רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עיסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי, וזאת בשני תנאים: האחד - שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; והשני - שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך "פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין" (המוגדרות בחוק כ"פעולות שיווק").

ומהן פעולות אלה? תשובה לשאלה זו ניתן למצוא בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ד- 2004, בהן נקבע, כי על מתווך שקיבל נכס בבלעדיות לבצע שתיים מתוך הפעולות הבאות: (1) פרסום באמצעות שילוט; (2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, לרבות מודעה באתר אינטרנט; (3) פרסום בעיתון יומי נפוץ; (4) פרסום בעיתון מקומי; (5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס; (6) הזמנת חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.

אך לצד היתרונות הצומחים ללקוח ממתן בלעדיות למתווך (חיובו של המתווך לבצע פעולות שיווק אקטיביות בהתאם להוראות התקנות), קיים סיכון אשר רבים אינם מודעים לו, והוא בא לידי ביטוי באפשרות הממשית, כי בסופו של יום יחויב הלקוח לשלם עמלת תיווך למתווך שפעל בבלעדיות, גם כאשר הנכס נמכר (בתקופת הבלעדיות) בלא שהמתווך היה מעורב באופן כלשהו בהתקשרות עם הרוכש הספציפי שרכש לבסוף את הנכס.

מקרה מעין זה הובא לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת בקשת רשות ערעור שהגישו שני מתווכים, כנגד פסק דין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות (בר"ע 2285/05 שמואלי נגד סמוכה, 11.4.06).

המתווכים נשכרו על ידי בני זוג, שבבעלותם דירה, בהסכם תיווך. בסעיף 2 להסכם נקבעה תקופת בלעדיות למשך 90 יום, החל 22.4.02. עוד נקבע בהסכם, כי בתקופה זו יהיו המתווכים זכאים לדמי תיווך, בין אם הדירה תימכר באמצעותם ובין אם לאו.

בתקופת הבלעדיות פעלו המתווכים בשקידה כדי למצוא קונה לדירה (ביקרו בדירה עם 17 לקוחות פוטנציאליים), אולם, בסופו של דבר נמכרה הדירה ביום 30.5.02 (במהלך תקופת הבלעדיות) לרוכשים שהגיעו שלא באמצעות המתווכים.

המתווכים פנו אל לקוחותיהם בדרישה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת המכר, ומשנתקלו בסירוב מצד הלקוחות לשלם את דמי התווך, הגישו תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות. השופטת נאור בבית המשפט לתביעות קטנות דחתה את תביעתם וקבעה, כי הסעיף בהסכם הבלעדיות המקנה למתווכים עמלת תיווך גם במקרה בו הדירה נמכרה שלא באמצעותם הינו בטל, בהיותו סותר את הוראות חוק המתווכים. השופטת התייחסה להוראה הקובעת, כי תנאי לזכאות בדמי תיווך הוא היותו של המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים.

בית המשפט לתביעות קטנות קבע, כי משהוכח שהמתווכים לא היו הגורם היעיל במכירת הדירה, הם אינם זכאים לדמי תיווך.

אולם שופטת ביהמ"ש המחוזי רות רונן סברה אחרת. ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערעור והפך את פסק הדין, כך שתביעת המתווכים מתקבלת.

המחוזי מתבסס על הוראות החוק הקובעות, בין היתר, בסעיף 14 (ב), כי מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק המפורטות בתקנות (והמובאות לעיל) - חזקה שהיה "הגורם היעיל" לגבי עיסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

בית המשפט מצביע על ההיגיון העיסקי-מסחרי העומד מאחורי החזקה הנ"ל, באומרו: "הצדדים להסכם הבלעדיות מניחים, כי בתקופת הבלעדיות, המתווך יעשה ככל שביכולתו כדי למכור את הנכס: הוא ישווק ויפרסם אותו, וינסה להשיג לו קונים. לכן, ובמסגרת ההסכמה הכוללת בין הצדדים, הם מניחים כי אם יימצא קונה לנכס בתקופת הבלעדיות, הקונה ייחשב כמי שהגיע לנכס בזכות המתווך - היינו המתווך היה 'הגורם היעיל' לקשירת הקשר עמו והצדדים פוטרים בהקשר זה את המתווך מהצורך להוכיח כי הקונה המסוים אכן הגיע לנכס כתוצאה ממאמצי השיווק שלו דווקא".

בית המשפט המחוזי קובע, כי בנסיבות במקרה שהובא לפניו, מתקיימת החזקה הנ"ל, על פיה יש לראות את המתווכים כגורם היעיל למכירה ולשלם להם את דמי התיווך.

המשמעות הפרקטית הנובעת מהוראות החוק והפרשנות המוענקת להן על ידי בית המשפט הינה, כי עיסקה שתיכרת בתקופת הבלעדיות, גם כאשר בעל הנכס איתר את הרוכש בדרך כלשהי (פרסום עצמאי באינטרנט, סיוע של מכרים או בני משפחה באיתור רוכשים וכד') ללא מעורבותו של המתווך, תזכה את המתווך בדמי תיווך.

נראה, אם כן, כי בהתלבטות האם לתת בלעדיות למתווך במכירת נכס, ראוי לדעת, כי לצד היתרונות הגלומים בכך, קיים סיכון ממשי כי לאחר מכירת הנכס יחויב בעל הנכס בתשלום עמלת תיווך יקרה, אפילו אם נכרת הסכם המכר שלא באמצעות המתווך.

הכותב שותף במשרד מרום, הלפרט המתמחה במקרקעין.