הנדל"ן המניב והשמאים נהנים, יזמי הנדל"ן נפגעים

כמו בכל רפורמה גדולה, גם ברפורמת כללי החשבונאות הבינלאומיים החדשים ישנם כאלו שצפויים ליהנות מיישומה וישנם כאלו שצפויים להינזק ממנה. לכאורה, מדובר ברווח או הפסד חשבונאי בלבד לחברות הציבוריות, שכן שום דבר בחיים העסקיים של החברות לא השתנה באופן מהותי. בפועל, כללי החשבונאות הם אלו שיוצרים את הדו"חות הכספיים של החברות, ועל סמך דו"חות אלו מקבלות החברות הלוואות בנקאיות, משמרות או הורסות את המוניטין שלהן, ומשפרות או מחבלות ביחס שהן מקבלות משוק ההון. בקיצור, וכפי שכבר הוגדר בעבר, הדו"חות הכספיים הם השפה העסקית של ימינו.

"אפשר לזהות את המרוויחים והמפסידים מאימוץ השיטה החדשה על פי מידת המהירות שהם יאמצו אותה", אומר היום קובי נהרדיה, שותף ומנהל קו שירות IFRS במשרד רואי החשבון דלויט-בריטמן-אלמגור. "סביר להניח כי חברות שימהרו ליישם את הכללים החדשים הן אלו שייהנו מהם, ואילו חברות שהכללים החדשים אינן מיטיבים עימן, או מרעים את מצבן לעומת שיטת הדיווח הקודמת, יחכו עד לרגע האחרון, דהיינו עד לסוף שנת 2007. בהתחלה אני בטוח שיהיה בלגן גדול, הן בקרב קהיליית יוצרי הדו"חות - החברות, רואי החשבון, מעריכי השווי וכו', והן בקרב קהיליית קוראי הדו"חות - המערכת הבנקאית, קהל המשקיעים וכו'. ההשוואה בין חברות שעברו לשיטה החדשה, לבין חברות שעדין ידווחו בשיטה הישנה כמעט ולא תתאפשר, וזה יקשהעל מנתחי הדו"חות הכספיים, אבל גם אז ניתן יהיה לראות בוודאות מי הרוויח ומי הפסיד מיישום כללי החשבונאות החדשים".

נהרדיה מעריך כי חברות הנדל"ן המניב הן אלו שצפויות להיות המרוויחות הגדולות מיישום כללי החשבונאות הבינלאומיים החדשים. "אם עד כה שווי הנדל"ן המניב נרשם על פי עלותו ההיסטורית, הרי שעם יישום הכללים הבינלאומיים החברות הללו צפויות לקבל זריקת אנרגיה להון העצמי שלהן כאשר יישמו לראשונה את התקן. לחברות מסוג זה כדאי גם לעשות את זה במהרה, אם הן צופות שערך הנדל"ן שלהן יעלה בזמן הקרוב, וזאת מכיוון שלאחר שעדכנו את שווי הנכסים לשווי ההוגן, כל עלייה נוספת באה מייד לידי ביטוי בדו"ח הרווח וההפסד, ומשפיעה על הרווח של החברה".

נהרדיה לא מוכן להתייחס לשמות של החברות שלהערכתו ייהנו במיוחד מיישום של תקן 40 העוסק בשערוך מחדש של הנדל"ן המניב בדו"חותיהן, אבל אפשר להבין שחברות הנדל"ן המניב הגדולות והוותיקות, שערכי הנכסים שלהן רשומים בשוויים היסטוריים, יהיו אלו שירוויחו מיישום התקנים הבינלאומיים. הכוונה היא לחברות דוגמת אלקטרה נדל"ן, דלק נדל"ן, מבני תעשייה, גזית גלוב, אפריקה נכסים, אמות וחברות נדל"ן מניב נוספות.

מרוויחים נוספים מיישום של הכללים החדשים הם השמאים ומעריכי השווי. אם עד היום עבדו מעריכי השווי והשמאים בעיקר בעסקאות של מכירה וקנייה של נכסים, וחוות הדעת שלהם סופקו כדי לתמוך בהחלטות הרכישה או המכירה שלהם, הרי שעם אימוץ הכללים החדשים לא יידרש אירוע מיוחד של קנייה ומכירה המתרחש אחת לתקופה. הערכותיהם יידרשו לחלק ניכר מהחברות הציבוריות מדי שנה לכל הפחות. "תקן 16 מדבר על הערכת הרכוש הקבוע של החברות, שהוא לאו דווקא נדל"ן, כמו ציוד רכוש. זה אומר שהשמאים ומעריכי השווי יעבדו שעות נוספות, וכנראה שפרנסה לא תחסר להם".

מרוויחות נוספות הן חברות שלהן אחזקה חלקית בחברות אחרות. "לפי התקינה הנוכחית זכויות בעלי מניות המיעוט בחברות מוחזקות מוצגות מחוץ להון העצמי, כמעין התחייבות, בעוד שחלקם ברווחי המוחזקות מקטין את הרווח הנקי", אומר שלמה גולדפרב ממשרד רואי החשבון זיו האפט. "לפי כללי ה-IFRS, זכויות המיעוט מוצגות בהון העצמי וחלק המיעוט ברווח לא מקטין את הרווח הנקי המוצג. כך צפויים לגדול הן ההון העצמי והן הרווח הנקי בדו"חות הכספיים המאוחדים. הצגה של דו"חות כספיים, ובהם הון עצמי ורווח נקי גבוהים, עשויה גם לשפר את המעמד של החברה בבואה לבקש אשראי מבנקים", אומר גולדפרב.

אבל בעוד עיקר תשומת הלב מתמקדת במרוויחים של השיטה החשבונאית הבינלאומית, הרי שצדם של המפסידים כמעט ונזנח. כפי שזה נראה כרגע, המפסידות הגדולות מאימוץ של הכללים החדשים יהיו חברות ייזום הנדל"ן.

גם כאן נהרדיה לא נוקב בשמות, אבל ברור שחברות הייזום הגדולות שפועלות על פי הכללים החשבונאיים הישראליים - אפריקה מגורים, אזורים, שיכון ובינוי דנקנר השקעות, חבס, אלרוב ועוד חברות יזמיות - הן אלו שצפויות להיפגע.

"כללי החשבונאות הקיימים כיום מאפשרים להן להכיר ברווחים על פי קצב ההתקדמות של הפרויקטים, ובלבד שאלו יהיו מעל לרף מינימאלי מסוים", אומר נהרדיה. "הכללים החשבונאיים הבינלאומיים לא יאפשרו להן לעשות זאת, והן יוכלו להכיר ברווחים מהפרויקטים רק בסוף התקופה, ולאחר שכל העבודה הושלמה וכל הדירות נמכרו.

"יתרה מכך, אימוץ הכללים החדשים יחייב את החברות היזמיות למחוק רווחים מפרויקטים הנמצאים בביצוע חלקי ועדיין לא הושלמו, ולהכיר בכולם רק בסוף התקופה. פעולה שכזו עשויה לדחות את הרווחים בדו"חות החברות היזמיות שפועלות על פי הכללים הישראלים. עם זאת, תקן זה נמצא בבחינה ובהחלט יתכן כי ישונה בעתיד.

אבל הקבלנים לא לבד. "כל נושא התחייבויות התלויות - תביעות משפטיות שעומדות כנגד החברה, הולך לקבל ביטוי כמותי בדו"חות הכספיים של החברה", אומר נהרדיה. "החברות לא יוכלו יותר לפטור את עצמן בחוסר יכולת להעריך את נזקי התביעה ולא להפריש שום סכום בדו"חות הכספיים. הן יצטרכו לכמת את התביעה ואת הסכום המינימלי שאותו הן עשויות לספוג, והן יצטרכו להפריש בדו"חות הכספיים. זה יוצר בעיות במישור העסקי, שכן מי שהחברה מנהלת נגדו מהלכים משפטיים למעשה רואה כבר כמה היא מוכנה לשלם, וזה יוצר בעיה במישור הכספי שיחייב מהחברות להכיר בהפסד עוד בטרם הוא נוצר בפועל".