פינוי-בינוי: רק בהסכמת כל הדיירים

היוזמה בפני עצמה מבורכת, וגורמים רבים מעודדים את המעורבים בעניין להיכנס לסוג זה של יחסים חוזיים. לעיסקה מסוג זה יש היבטי מס יותר נוחים מסתם עסקת מקרקעין רגילה. מצד שני, יש בעיסקה מסוג זה כדי להיטיב עם דיירים אלו, אשר על-פי רוב חיים בדירות קטנות, ישנות ובתנאים אשר אינם הולמים לעיתים תנאי מגורים של חיים מודרניים.

ואולם, לעיתים הצדדים - קרי הקבלן או הדיירים ולעיתים שניהם גם יחד - לוטשים את עיניהם לשלל הרב, מגדילים תאבונם וכל אחד מנסה להוציא מהשני יותר ממה שיכול. במקרים כאלה נותרים פרויקטים אלו רק בגדר של אסיפות דיירים, מפגשים עם אדריכל ועורך דין ועוד אנשי מקצוע, שכל אחד מציע את מרכולתו, אך לא יוצא מזה פרויקט.

גם לאחר שהצדדים עוברים את כל המשוכות, עדיין יש היבטים חוזיים קפדניים שיש לעבור, כדי שעיסקה מסוג זה תצליח.

בית המשפט המחוזי בתל-אביב נדרש לסוגיה זו לאחרונה בעניין ה.פ. 1351/04 רסידו הדר יוסף בע"מ נגד בורוכוב עוזי, שנידון בפני השופטת רות רונן. בתיק דנן, החברה ביקשה להקים פרויקט מגורים במסגרת של שיקום שכונה. החברה ניהלה משא ומתן עם דיירים של בניין, ובמסגרת ההסכם עם המשיב סוכם, כי החברה תבנה בניין במקום הבניין הישן, ותיתן דירות לדיירים, וביניהם למשיב. על פי ההסכם, יתר הדירות החדשות בבניין שייכות לחברה.

ההסכם בין הצדדים הותנה בתנאי שלפיו: "א. כל בעלי הזכויות בבניין לשיקום חתמו על חוזה דומה לחוזה זה עד ליום הקובע כמפורט בנספח מ1.

ב. הקבלן חתם עם מינהל מקרקעי ישראל על חוזה פיתוח או כל חוזה אחר לקבלת הזכויות לבנות ולפתח את המקרקעין עליהם קיים הבניין לשיקום, וזאת עד למועד של שנה או החל מן היום בו נחתם חוזה כזה לשיקום ושיפור הדיור בשכונת הדר יוסף עם אחרון המשתכנים בבניינים לשיקום כבעלי זכויות.

ג. היזם השיג את כל האישורים הנחוצים על-פי דין ועל-פי חוזה להריסת הבניין לשיקום ולבניית הבניין המשופר, וזאת עד למועד של שנה אחת מן היום שבו קיבל היזם את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לניצול זכויות הבנייה המועדפות כנובע מהתב"ע".

המשיב טען, באמצעות עו"ד חיים בן-יעקב, כי אין הוא מכיר בתוקפו של ההסכם וכי אינו כשיר לפנות את המקום. לטענתו, גם התנאי האמור בהסכם לא התקיים, ועל כן הוא אינו חייב למלא אחר ההסכם, באשר אחד מדיירי הבניין לא חתם על ההסכם ואין תוקף לעיסקה.

השופטת רות רונן, בקבלה את טענת המשיב, קבעה כי אכן ההסכם, גם אם נחתם כדין, התבטל, כי התנאי האמור לא התקיים. השופטת רונן קבעה: "כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים, יש לבחון שתי שאלות. ראשית, האם התקיימו התנאים המתלים לקיומו של ההסכם (והנטל מוטל על המשיב, הטוען כי הם לא התקיימו), ואם יוכח כי התנאים לא התקיימו - יש לבחון האם המשיב הוא זה שגרם לכך".

על-פי קביעת השופטת רונן, "הרציונל של סעיף 18 להסכם הוא לדאוג לכך, כי כל הדיירים בבניין יידעו בתוך פרק זמן נתון אם העיסקה תצא לפועל או לא. רק אם כל בעלי הזכויות יסכימו לפרויקט, ניתן יהיה להתקדם אל השלב הבא - חתימה על חוזה פיתוח עם המינהל. ולאחר מכן ניתן יהיה להתקדם אל השלב של קבלת אישורי הבנייה".

ולכן יש לבחון מי הם "בעלי הזכויות"? בעלי זכויות לצורך העניין הינם או בעלים רשומים בפנקסי מקרקעין, או הזכאים להירשם ככאלה. בעל הזכות יהיה מי שזכויותיו קנייניות או מעין קנייניות.

השופטת רונן עברה לשאלה שנייה, והיא האם התנאי סוכל על-ידי המשיב עצמו. השופטת קבעה שלא שוכנעה שהמשיב עצמו סיכל את קיומו של התנאי, כי "לא הוכח שקיים קשר בין העובדה שלא הושלמה חתימת יתר הדיירים, לבין סירובו של המשיב לחתום על ייפוי כוח".

החברה טענה, כי לא קידמה את נושא העיסקה עם אותו בעל דירה, שעדיין לא היה רשום על דירה אחרת, כל עוד הבעיה עם המשיב לא נפתרת. בעניין זה השופטת רונן קובעת, כי דווקא "בחירתה של רסידו שלא לקדם את נושא ההתקשרות בהסכם לגבי דירת הדייר האחר, היא בחירה שיש לה משמעות מבחינת תוקפו של ההסכם. כאמור, תוקף ההסכם הותנה בהשלמת החתימות של כל בעלי הזכויות עד המועד הקובע. אם היתה רסידו סבורה כי להסכם שלה עם המשיב יש תוקף, היה עליה לפעול, בהתאם להסכם, להחתמת כל יתר בעלי הזכויות עד למועד הקובע, כדי שתוקף ההסכמים שכבר נחתמו לא יפקע".

מפסק דין זה יש להסיק כי לעיתים התנהגות לא החלטית של היזם /קבלן יכולה לגרום לכך, שהעיסקה לא תצא לפועל.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.