העיר קלגרי - מהמובילות בעולם במחסור בשטחים מסחריים

הרווחים מהזהב השחור בעיר קלגרי במחוז אלברטה, שבמערב קנדה, הפכו את העיר השלישית בגודלה (מיליון תושבים) בקנדה, לאחת הערים החמות ביותר בשוק הנדל"ן העולמי. קלגרי נמנית גם עם המובילות בעולם במחסור בשטחים מסחריים - כחצי אחוז בלבד של שטחים פנויים לעומת וונקובר, כ-4%, לאס וגאס, 6.5%, וניו יורק עם 7%.

המחסור מתבטא גם בדירות ובתים למגורים. רק בחודש האחרון הגיע מחיר בית של שני חדרי שינה בפרבר דרום מערבי לקלגרי ל-12 מליון דולר, ובתים שמחירם נע ב-2005 בין 285,000 ל-295,000 דולר נמכרים כיום ב-395,000-415,000 דולר.

חברות הנפט shell, שברון, פטרו-קנדה סנטר ו-BP, בולטות במשרדי הפאר שהקימו בגורדי שחקים, המשנים את קו האופק של העיר.

חברות הנפט מבססות את עוצמתן בקלגרי כל עוד מחירי הנפט יישארו גבוהים. לפי נתוני האיגוד הקנדי של מפיקות הנפט, ההשקעות בשדות הנפט עשויות להגיע ליותר מ-100 מיליארד דולר במהלך העשור הבא.

קלגרי קיבלה את הדחיפה הכלכלית הגדולה שלה כאשר מחירי הנפט הרקיעו בעקבות אמברגו הנפט הערבי של 1973 ומחירי שיא ב-1981.

עם זאת, ירידה משמעותית במחירי הנפט באמצע שנות השמונים האטה במקצת את קצב התפתחות העיר עד לבום הבא, שהתבטא במחירי הנפט של סוף שנות התשעים. קברניטי העיר הבינו שעליהם לבסס את כלכלת העיר על ענפים אחרים מלבד הנפט והגז הטבעי, כמו תיירות אקולוגית, חקלאות ותעשיית היי טק.

עובדה זו הפכה את קלגרי לעיר יותר קוסמופוליטית, עם נהירה של מהגרים בעלי רקע תרבותי שונה. שיא המהפך באופי העיר התבטא בעיקר הודות לאירוח משחקי החורף האולימפיים ב-1988. הצלחת האירוח שמה את קלגרי על מפת העולם. לא עוד עיר שכוחת אל, וכר משיכה לרצים אחרי הבהלה לזהב השחור, אלא עיר נורמלית עם אפשרויות תעסוקה מגוונות.

הגידול הכלכלי המהיר של קלגרי העצים בשנים האחרונות את בעיית המחסור בידיים מיומנות. למרות זרימת בלתי פוסקת של עובדים לעיר, עדיין צפוי מחסור חמור בעובדים בשנים הקרובות. לפי נתוני ועידת המועצה של קנדה, מחוז אלברטה, הכולל את קלגרי, תזדקק העיר ל-332,000 עובדים עד שנת 2025.

כוח העבודה הקיים בעיר נעשה יותר ויותר יקר. מפקחי בנייה שהרוויחו בשנה שעברה כ-65,000 דולר בשנה, יכולים לדרוש כיום כ-95,000 דולר מחברה מתחרה. גם לעובדים פחות מיומנים יש עדנה, ומשכורותיהם עלו בהרבה לעומת אשתקד.

השוק הנדל"ני החם בקלגרי לא משך אליו עדיין אנשי נדל"ן ישראלים, שפועלים בקנדה, כמו יצחק תשובה, אליעזר פישמן, יעקב אנגל, אפריקה ישראל, גזית גלוב, ודלק נדל"ן. גם המיליארדר הנדל"ניסט היהודי, דוד עזריאלי, היושב במונטריאול, טרם כבש את מערב קנדה. עופר דרוקר, סמנכ"ל הכספים של חברת קנפרו של עזריאלי, מסביר: "לדוד עזריאלי יש מספיק על הצלחת. נכון שזה שוק מצוין אבל הוא לא מגלה עניין. לגבי קבלנים ישראלים, אני חושב שזה קצת מאוחר מדי. השוק בשיאו כרגע. הם היו צריכים לחדור אליו עוד קודם. כרגע מחירי הבנייה עלו מאד, והכל תלוי במחירים הגבוהים של הנפט".

מנכ"ל חברת ההשקעות בוונקובר, וואין דינס, לה סניפים בקלגרי, טוען שקלגרי לא נופלת הרחק מאחותה העשירה, ואנקובר, הנמצאת במחוז קולומביה הבריטית, מרחק 600 מייל. "שוק הנדל"ן חם מאד בשתי הערים האלה שבמערב קנדה". לשאלה אם בועת הנדל"ן עלולה לפקוע בקלגרי, השיב המנכ"ל כי לכל בום כזה יש מחזוריות משלו. "אני לא יכול לנבא אם אכן זה כרגע השיא או שעלולה להיות ירידה".

העלייה ניכרת בעיקר במחירי שטחים מסחריים. ב-1994 חברה יכלה לאתר שטח משרדי לשכירות ארוכה (5-10 שנים) ב-6-8 דולר לרגל רבועה. 10 שנים מאוחר יותר עלו המחירים ל-20 דולר לרגל רבועה, וכיום המחיר נע סביב 30 דולר לרגל רבועה. ישנם גם אנשי נדל"ן זהירים יותר בקלגרי. סקוט האטצ'סון, מנכ"ל אספן פרופרטיס, מזכיר שבמשך שני עשורים, המילה נדל"יסט נחשבה כקללה בעקבות בנייה חסרת מעצורים בעיר.

זאת בעקבות ירידת מחירי הנפט לשפל ב-1986, שהשאירה את העיר רוויה בשטחים מסחריים. מלבד זאת, אנשי הנדל"ן עדים להתייקרות מסיבית של עלויות הבנייה עקב העלאת מחירי חומרי הגלם, ויש ביניהם התוהים בדבר כדאיות פעילות הבנייה בעיר בעתיד.