למה נכשלנו בפינוי-בינוי

עברו 10 שנים מאז מינתה הממשלה את "הוועדה לשיקום פיסי של מרכזי ערים", בראשות סגן הממונה על התקציבים איתי אייגס, וקיבלה דו"ח עם סידרת המלצות רציניות. מאז הוכרזו בממשלה 120 פרויקטים, שכולם נהנים מסבסוד בתכנון ומהקלות מס משמעותיות. במהלך השנים עוד שופרו הקלות המיסוי והתכנון, ואפילו נעשה מאמץ למצוא פתרון חקיקתי לשאלת הדייר הסרבן האחרון.

מה יצא מ-120 הפרויקטים? רק אחד מהם, של סמי מצלאווי בקרית אונו, יוצא עכשיו לדרך. היבול הדל הזה, אחרי עשר שנים, מעורר את השאלה איפה הטעות. אולי ההסבר נעוץ בכך, שכל זמן שאפשר היה להתפרע בפרויקטים על קרקע חקלאית מופשרת, וכל עוד מינהל מקרקעי ישראל הצליח לשווק קרקע מתחתית החבית של המלאים, אף אחד לא רצה להתעסק בפינוי-בינוי.

פעם נהוג היה להתלוצץ ולהגיד, שבמזוודה של העוסק בפינוי-בינוי יש גם אקדח וגם כסף מזומן. אבל היום פוגשים יותר ויותר חברות של השורה הראשונה, שמתמודדות על מתחמי פינוי-בינוי, בין אם כאלה שהם במסלול ההכרזה והסיוע הממשלתי, ובין אם מדובר ביזמות פרטית.

בעשר השנים האלה נהוג בין קבלנים ובממסדים העירוניים כלל אצבע, שהפרופורציה הראויה לפינוי-בינוי, כשערכי הקרקע מצדיקים פרויקט כזה, הוא כ-3 דירות על כל דירה שנהרסה. למה? מה פתאום רק 3 ל-1? הרי זה מתכון בטוח להצלחה רק במיקומים מובחרים מבחינת שווי קרקע, ורק אם המתחמים הם גדולים. עם כלל אצבע כזה, שנובע מצרות אופק וצרות עין, אין סיכוי להצלחה.

פרויקט פינוי-בינוי כרוך באירוע נפשי של הדייר המתפנה ממקום מגוריו, ועל כן דווקא לפרויקט קטן יחסית, אינטימי, עם תמורה גבוהה למתפנה, יש סיכוי גבוה יותר. אם פרויקט שבו פרופורציה של 8:1 מצליח לממן שתי חניות תת קרקעיות לדירה והסדרת תשתיות, ובעיקר תחבורה - למה לא לתת פרופורציה של 9:1?

לענין הפינוי-בינוי יש פן מאוד אקטואלי, שהוא הוויכוח הגדול על התפתחות ירושלים: מערבה להרים לפי תוכנית ספדיה, או מיצוי כל אפשרות לבנייה בתוך העיר? הרי בכך צריכה להחליט המועצה הארצית, ודיון בשאלה הזו מוביל בהכרח לשאלה של פרויקטים של פינוי-בינוי.

וכמה פרויקטים של פינוי-בינוי הוכרזו בירושלים ב-10 השנים האחרונות?

תשובה: 3 פרויקטים, לפינוי 180 דירות ובניית 570 במקומן. זו בדיחה רעה. בקטמונים, בשכונת המקשר, בקרית יובל ובגבעת מרדכי יש פוטנציאל לאלפי דירות. צריך לרצות.