מכירת דירות כאירוע עסקי חייב

המערער היה בעל מניות ומנהל בחברה העוסקת בעבודות עפר פיתוח ותשתיות (להלן: "החברה"). החברה ביצעה עבודות בפרויקט בנייה עבור חברת דקל אשקלון בע"מ (להלן: "דקל"), ששימשה קבלן בפרויקט עבור חברת יצחק ועמוס בוקרה קבלנים בע"מ (להלן: "היזם").

בין החברה לבין דקל והיזם נחתמו הסכמים לביצוע עבודות עפר בפרויקט ובהם נקבע, כי החברה תרכוש 11 דירות בפרויקט עבור המערער, כאשר חלק מהתמורה שתשולם עבורן תהיה באמצעות העברת התשלום המגיע לחברה, עבור עבודות הפיתוח, ויתרת התמורה תשולם על ידי המערער באופן אישי. בפועל, הפרויקט לא הושלם, והמערער קיבל, עבור עבודות הפיתוח, רק 6 דירות. המערער הוציא באופן אישי חשבוניות לדקל, בגין העבודות שבוצעו, ואילו דקל הוציאה חשבוניות למערער עצמו, עבור רכישת הדירות.

הדירות התקבלו על ידי המערער, תוך 9 חודשים בשנים 93'-94'. זמן קצר לאחר הרכישה, בין השנים 95' ל-97', מכר המערער 3 דירות, ו-3 דירות נוספות העביר ללא תמורה לקרובי משפחה.

רשות המיסים טענה, כי מכירת הדירות חייבת במע"מ, בהיותה מכירה במישור העסקי. הדירות נתקבלו על ידי המערער בתמורה לביצוע עבודות בפרויקט על ידו, ונמכרו על ידו לאחר מכן במכירות המלמדות על פעילות עסקית. לעומתה טען המערער, כי החברה היא שביצעה את עבודות העפר, ואילו הוא רכש את הדירות באופן פרטי. לטענת המערער, למכירת הדירות כפי שבוצעה על ידו אין אופי עסקי.

בית המשפט קבע, כי המערער הוא שביצע את העבודות בפרויקט באופן אישי, ולא החברה. בהקשר זה הדגיש בית המשפט את העובדה, שחשבוניות המס בגין ביצוע עבודות הפיתוח הוצאו לדקל על ידי המערער עצמו, לפי מספר העוסק הפרטי שלו, ולא על פי מספר העוסק של החברה (המערער והחברה נרשמו,כל אחד בנפרד, כ"עוסק" במע"מ). כמו כן, נדחה ניסיונו של המערער להסביר את הוצאת החשבוניות על ידו בטענה, כי בוצעה התחשבנות "גב אל גב" בינו לבין החברה, באופן שהחברה הוציאה למערער חשבוניות במקביל לחשבוניות שהוציא המערער לדקל. נקבע, כי לא הוכח שהמערער נהג לעבוד עם החברה "גב אל גב" ובכל מקרה לא הוכחה ההתחשבנות הנטענת במקרה הנדון. כמו כן נקבע, כי למרות שההסכמים נחתמו על ידי המערער, בשם ועבור החברה, יש לראות את החברה כ"צינור" להזמנת העבודה, כאשר מבצע העבודה בפועל הוא המערער באופן אישי. בהקשר זה הצביע בית המשפט על חלק מן ההוראות בהסכם, אשר מתייחסות למערער בתור "הקונה" של הדירות, שקיבל בתמורה לביצוע העבודות בפרויקט, על כך שחלק מן התמורה עבור העבודות שולמה למערער בשיק לפקודתו, ועל העובדה שחשבוניות המס הוצאו על ידי המערער עצמו. עוד ציין בית המשפט, כי המערער לא הצליח להסביר מדוע הוא קיבל את הדירות באופן אישי אם העבודות בוצעו, כטענתו, על ידי החברה.

מן האמור הסיק בית המשפט, כי רכישת הדירות על ידי המערער נעשתה במסגרת עסקיו, כתמורה לביצוע העבודות בפרויקט. בכל הנוגע לנסיבות מכירת הדירות נקבע, כי נסיבות אלו מצביעות על מכירה בעלת אופי עסקי, וכי עצם העובדה שהנכס הנמכר הוא דירות מגורים, אינה שוללת את אופייה העסקי של המכירה.

בית המשפט הצביע על מספר גורמים המשווים למכירה אופי עסקי: למערער בקיאות ומומחיות בתחום הבנייה, שכן הוא קבלן ותיק בעבודות עפר ופיתוח. נקבע, כי אין צורך שנישום המוכר דירות באופן עסקי יהיה מומחה עילאי, אלא די בהכרת השוק והתמצאות בתחום העסקאות. עוד נקבע, כי תקופת ההחזקה הקצרה של הדירות מעידה על פעילות עסקית מסחרית. הדירות נרכשו תוך פחות מ-9 חודשים, ונמכרו תוך פחות משנתיים. נסיבה נוספת המצביעה על פעילות עסקית, היא הודאת המערער, כי לא יכול היה לרכוש את הדירות באמצעות מימון עצמי. מכאן, כי לא מדובר ברכישת דירה מחסכונות, אלא ברכישה בעלת צביון עסקי מסחרי.

לפיכך, קבע בית המשפט, כי המערער חייב במע"מ בגין מכירת הדירות. יחד עם זאת, לאור העובדה שבגין חלק משווי העסקה לא קיבל המערער חשבונית מחברת דקל, ולכן לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בגינו, קבע בית המשפט, כי העורר יחויב רק בחלק מסכום המע"מ בשל מכירת הדירות, בהתאם לאותו חלק משווי העסקה לגביו קיבל חשבוניות.