הגרמנים עדיין לא קונים

סקר שנערך לפני מספר חודשים, על-ידי סוכנות הנדל"ן King Sturge ממחיש את הקוטביות שבין המצדדים והפוסלים את שוק הנדל"ן הגרמני. בזמן שהמדינה נחשבה כהזדמנות הטובה ביותר ע"י 54% מהנשאלים, יותר מאשר כל מדינה אחרת, היא נחשבה גם כהשקעה הגרועה ביותר על-ידי 33% מהנשאלים. יתרה מכך, שוב התברר שהפטריוטיות והלאומיות הם לא הצד החזק של הגרמנים: דווקא התושבים המקומיים היו יותר סקפטיים לגבי התאוששות משמעותית של הענף, בעוד שהמשקיעים הזרים רואים במחירים במדינה אפשרות מיוחדת להשגת תשואה עודפת, לפחות בהשוואה להשקעה דומה במדינה מערב אירופית אחרת.

השוק בגרמניה הפך באחרונה למגנט להון הבינלאומי. בסיכום 2005 הוא היווה 20% מכל העסקאות באירופה, גבוה יותר מצרפת עם 15%, ויותר מבריטניה. שחקנים גדולים מארה"ב וארצות אירופיות אחרות, במיוחד בריטניה, קונים נכסים בגרמניה, והשוק הגרמני הפך לתחרותי יותר. כל זה קורה בזמן שגרמניה נמצאת במיתון עמוק, שנובע מהשלכות איחוד מזרח ומערב, מרמת אבטלה גבוהה במיוחד - 11.5%, ומקצב גידול שלילי. קצב הצמיחה נמוך משמעותית ממדינות מפותחות אחרות - ב-2001-2003 מדובר היה על קצב צמיחה הנמוך מ-1%.

אף על פי כן, אסור לשכוח את העובדה החשובה שגרמניה היא עדיין הכלכלה הגדולה ביותר באירופה וממוקמת במקום החמישי מבחינת התל"ג לנפש בטבלת הכלכלות החזקות בעולם, לאחר ארה"ב, סין, יפאן והודו.

במהלך השנים האחרונות נרשמה ירידה מסוימת בתשואות הענף הקמעונאי בגרמניה (RETAIL) בקניונים וברחובות, יחד עם זאת לאחרונה נרשם שוב קיפאון. התשואות הממוצעות ממבנה נדל"ן קמעונאי נעות בימים אילו, בדומה לרבעונים האחרונים, ברמות של 6%-7.5%.

הקונוטציה למונח יציבות היא לא פעם חיובית. אך במקרה של מגזר הנדל"ן הקמעונאי, ספק אם ניתן להתייחס לכך באותו המטבע. גובה השכירות בשוק הנדל"ן הקמעונאי הגרמני נשאר ללא שינוי מהותי במהלך הרבעון השני של 2006. מצד אחד כאמור, יש התעניינות רבה בהשקעות בתחום, אך המחסור בנכסים, ואי התאמה מסויימת בין רצון השוכרים לבעלי הנכסים, מגבילה את מספר העסקאות, ומונעת את פריחת הענף.

מחירי הנדל"ן בגרמניה בכלל ובתחום הקמעונאי בפרט, הן פועל יוצא של הפעילות העסקית של השוכרים. התחושות לגבי התפתחות השוק, במהלך הרבעון השני של 2006, היו בדרך כלל חיוביות, אך אין להתעלם מהמהמורות בדרך: מחירי החשמל המתייקרים בכלכלה שדורכת במקום משפיעים לרעה על כוח הקניה. היקף העסקאות הקמעונאיות בגרמניה עשוי להיות תלוי במידה רבה גם בעלייה הצפויה של המע"מ ל-19% בשנים הקרובות.

הפעילות בתחום הפיתוח של מבני מסחר חדשים היא אינטנסיבית יחסית. למרות זאת קיימת דאגה בקרב חלק מהיזמים שלפלח גדול מהשטחים החדשים לא יהיה ביקוש, מכיוון שאינם מתאימים לדרישות ולסטנדרטים של השוכרים. קמעונאים גדולים, בתור דוגמה, דורשים יחידות גדולות יותר בהתאם לשינויים בהרגלי הצריכה של העם הגרמני, אך יחידות אלה אינן תמיד זמינות במלאי הקיים.

שינויים אילו מביאים להקמת מרכזי קניות חדשים ולפיתוח עתודות שטחי מסחר משמעותיות, למשל במתחמי תחנות רכבת שהופכים ליותר פופולריים, זאת מכיוון שהעלויות אינן יקרות כל כך יחסית לפדיון הצפוי. כפועל יוצא, חנויות הממוקמות ברחובות "משניים" ממשיכות להיות בעלות דרישה נמוכה ומחירי השכירות בהן רק הולכים ונשחקים.

אפילו גביע העולם בכדורגל לא הצליח להחיות את השוק המסחרי בגרמניה. בעלי החנויות ציפו מזה זמן רב למונדיאל, שנערך לכל אורכה ורוחבה של המדינה, בתקווה שאוהדי הכדורגל שינהרו למדינה מקצוות העולם יזרימו כספים לקופות הריקות. לצורך כך אף הגדילו לעשות והממשל המקומי העביר חוק מיוחד שמתיר לחנויות להישאר פתוחות עד השעות הקטנות של הלילה. גם משכירי החנויות, שמרביתם קבעו מנגנון של נתח מהפידיון בנוסף לתמורה החודשית הקבועה, ציפו לעדנה מהטורניר. אך כפי שהקלישאה אומרת, וגם הוכיחה עצמה באופן כמעט מושלם במונדיאל האחרון, כגודל הציפייה כך גודל האכזבה. האוהדים ככל הנראה בזבזו את כספם על טיסות ומלונות ולא נותר להם כסף להשקיע במתנות, וכל מה שנמכר היו דגלונים וסמלים זולים.

אבל למרות הכל התחושה הכללית היא חיובית. ברבעון השני דווקא דווח על פחות עסקאות מהצפוי, אך את זה יש ליחס למחסור מסויים בהיצע הנכסים. אפסייד עתידי, שאת תחילתו ראינו כבר בשנה האחרונה, היא הזרמת מזומנים לשוק מכיוון שוק האג"ח הגרמני. שוק זה סבל מתשואות מאכזבות בניגוד לשוק המניות, כך שאם התופעה תימשך היא תעודד תחרות ועליית מחירי הנכסים.

ומה חושבים המומחים בענף לגבי ההמשך? בשוק צופים למגמה מתונה של עליית מחירים בתחום השכירות במגזר הנדל"ן הקמעונאי בגרמניה. עם זאת נראה כי למרות התחזית אין ציפייה לתנודות משמעותיות והקיפאון יימשך.

במקביל, התמונה לטווח הארוך אינה ברורה כל כך לאנליסטים, האופטימיים מאמינים כי צמיחה כלכלית מסוימת והירידה הצפויה ברמת האבטלה, כתוצאה מהצלחת איחוד שתי הגרמניות, אמורים לבסוף להיות מתורגמים לצמיחה, לשיפור כוח הקנייה, שישפיע ביחס ישר על הנדל"ן הקמעונאי.

בתור דוגמה מייצגת כדאי לקחת את הבירה ברלין. מחיר שכירות ממוצע לחודש במיקום איכותי (PRIME LOCATION) הגיע במארס האחרון, לפי מחקר של CUSHMAN AND WAKEFIELD, ל-180 אירו למ"ר (243 דולר). בהשוואה לשנה אחרונה מדובר בעלייה של 5.9%, אך אם נפליג ונסתכל אל שהתרחש לפני 5 שנים הרי שמדובר בתשואה שלילית של 2.6%. במארס 2005 התשואה השנתית הייתה גבוהה יותר והיתה 5.25%.

באיזורים המסווגים כפחות איכותיים התשואה למ"ר הולכת ויורדת ונעה סביב 6.5%-7%. אם נכנס ונבחן אזורים ספציפיים בבירה ניווכח, כי באזור קורפירסטדאם (Kurfuerstendamm) מחיר השכירות הממוצע ששולם בספטמבר האחרון היה 160 אירו למ"ר. בסקר מצאו, כי באזור צועדים בממוצע 7,155 אנשים, מספר שממקם אותו במקום ה-22 האטרקטיבי מבין 150 האזורים שנבחנו בסקר. לעומת זאת באזור טאונצינשטראסה היוקרתי יותר, דמי השכירות הגיעו ל-180 אירו למ"ר והוא מוקם כ-10 הכי אטרקטיבי במדינה. חנויות חדשות שנפתחו על ידי מותגים יוקרתיים כגון שופאר (Chopard), MCM, זניה (Zegna), לואווה (Loewe) ועוד, הן הוכחה מוחשית לאטרקטיביות של האזור, אשר במהלך השנה האחרונה חלה בו עלייה זוחלת במחירי השכירות. נמוכים עוד יותר הם דמי השכירות באזור שלוסשטראסה , שם שוכר ייפרד בכל חודש מ-110 אירו למ"ר, התשואה השנתית באזור היא 6.5%. את ההפרשים המהותיים במחירים נייחס בין היתר לכמות האנשים שפוסעת במרכזי המסחר באזור, הנמוכה בחצי מאשר בקורפירסטנדאם.

לעומת ברלין, בפרנקפורט המחירים גבוהים. שוכר שהתעניין בשטח קמעונאי ב"פריים לוקשיין" בעיר זו, התבקש להיפרד בממוצע מסכום חודשי של 220 אירו למ"ר, כמו בשנה שעברה. להבדיל מברלין, בפרנקפורט גם נרשמה עליה מתונה לעומת התקופה מלפני 5 שנים. במונחי תשואה מדובר על מספרים דומים לאילו שבברלין, 5% בשנה.

העיר הנחשבת ליקרה ביותר בגרמניה היא מינכן, שם המחיר הממוצע הוא 250 אירו למ"ר המגלם תשואה שנתית של 4.75%. יחד עם זאת, עדיין מדובר בשפל של 10 השנים האחרונות בשיעור התשואה שמניבים אותם נכסים.

אם נגלוש מעט ונבדוק את תשואות תחום המחסנים, אותו ניתן לקטלג כתת-ענף, ניווכח כי התשואה הממוצעת בערים כגון פרנקפורט ומינכן היא 7.25% בשנה, ושומרת על יציבות במשך ה-5 השנים האחרונות. עלות מחסן ממוצע במינכן היא 16 אירו למ"ר לחודש.

וכמו ברוב המדינות, היכן שמחירי השכירות נמוכים יותר, התשואה דווקא גבוהה הרבה יותר. אם נתרחק מעט מן הערים המרכזיות של גרמניה, הרי שבערים מזרחיות כמו אסן, לייפציג, ודרזדן, מחירי השכירות הקמעונאיים, באזורים מרכזיים הם 100 אירו למ"ר לחודש, כמחצית מהעלות הממוצעת בערים המרכזיות. התשואה השנתית בגין הנכסים הללו היא 6.25% בשנה, 25% יותר מהתשואה על שטח דומה במרכז. באזורי מסחר שוליים התשואות עולות בעשרות אחוזים. "