שחר חדש בשמי בוקרשט

נכון להיום, קצב האינפלציה עומד על 8%, ובמידה והממשל ימשיך לקצץ בתקציב, עתידה האינפלציה לרדת עד תום שנת 2007 לרמה של 5%.

התמ"ג עלה בקצב מצטבר של 17.5% בארבע השנים האחרונות. הממשל המקומי ברומניה הבין שעל מנת ליצור צמיחה עליו לעודד בראש ובראשונה את הצריכה הפרטית. הוא עושה זאת על ידי מס חברות ויחידים נוח, שהגדיל את שכר הנטו הממוצע, שעומד היום על 400 דולר, וכפועל יוצא גם את גובה הצריכה הפרטית. כמו כן, החלה רומניה בהפרטה של נכסים מקומיים, כגון הבנק המסחרי הגדול BCR והפרטות נוספות במגזרי הגז, חשמל והתקשורת.

על מנת שהצמיחה תימשך, קברניטי המשק צריכים לפתור מספר בעיות, שעלולות להעיב על צמיחה נוספת. בין היתר, יש להילחם בשחיתות שעדיין פושה ברבדים רבים במשק, ולנסות להתמודד ולצמצם את הסקטור הציבורי המנופח, המאוגד בארגוני עובדים חזקים, המעיבים על ההתייעלות.

כפועל יוצא של הצמיחה הכללית ברומניה נהנה שוק הנדל"ן המקומי מפריחה, שבאה לידי ביטוי בעיקר בבירה בוקרשט. יזמים זרים רבים נהרו למדינה בשנים האחרונות, לאחר שזיהו כשלי שוק במחירי הנדל"ן המקומיים.

האחרונים עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, וכלכלנים צופים שלאור כניסתה של רומניה לאיחוד האירופי המחירים והביקושים יקבלו דחיפה נוספת. במקביל, כל נושא המשכנתאות הופך להיות מוסדר ומקובל, כך שהתחזית היא כי הביקושים ימשיכו לעלות.

מחירי בנייני המשרדים בבירה עלו בשנים האחרונות בקצב משמעותי, וכפועל יוצא התשואה על הנכסים ירדה מרמות של 13% לפני ארבע שנים לתשואה ממוצעת של 7.5%.

בענף זה, ישנה הפרדה ברורה והפרשי מחיר ניכרים, בין CLASS A לבין יתר בנייני המשרדים. בשנת 2005 הגיעו דמי השכירות החודשיים של משרדים CLASS A בסוג עסקאות PRE LEASE ל-16-17 אירו למ"ר בממוצע. ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, כך זוכה השוכר הבודד להנחה מסוימת בארנונה על המחיר למ"ר.

בנוסף לדמי השכירות, השוכר משלם 3 אירו נוספים בחודש בממוצע על כל מ"ר. בשנת 2005 היצע הנכסים גדל ל-254 אלף מ"ר, לעומת ממוצע של 160 אלף מ"ר בשנים הקודמות. עם זאת, שיעור הנכסים הפנויים היה נמוך ופחת אף משיעור של 5% מהסה"כ. הצפי שבשנת 2006 תסתיים בנייתם של כ-75 אלף מ"ר נוספים, ואילו ב-2007 הסתיימה בנייתם של למעלה מ-100 אלף מ"ר, רובם בצפון בוקרשט.

הביקוש ער נרשם בעיקר מצד חברות בתחום ה-IT ותעשיות כלכליות, כך שבעל נכס לא יתקשה למצוא בקלות שוכרים במקרה שהנכס יתפנה. כמחצית מן העסקאות בשוק הינן לגבי שטחים של מעל 2,000 מ"ר.

מבין חוזי ה-PRE LEASE הגדולים שנחתמו נזכיר את החוזה שחתמה חברת אורקל לשכירת 7,100 מ"ר במגדל פלוראסקה בבירה. חברת UNICREDIT שכרה משרדים בשטח של אלפי מ"ר ב-COLONIAL CENTER וגם חברת COSMOROM שכרה שטח מהותי ב"האוס אוף אמריקה" של GTC פולין מקבוצת קרדן .

התחזית בשוק מלמדת כי רמת השכירות בתום שנת 2006 צפויה לעלות אל מעבר ל-18 אירו בחודש למ"ר. עם זאת בשנתיים הקרובות חוזים כי מגמת העלייה תתמתן, וחוזי ה-PRE LEASE, ינועו סביב מחירים של 15 אירו מ"ר לחודש.

הסיבה לירידה הצפויה מוסברת בהגדלת היצע הפרויקטים העומדים להיבנות במהלך השנה הבאה.

עקב אכילס הוא, איך לא, נושא החניה. בבוקרשט אין נכון להיום תוכנית לחניונים רבי קומות, ולכן מחיר חניה עילית במרכזה של הבירה יכול להגיע אף ל-100 אירו לחודש. מחיר חניה תחתית גבוה אף יותר.

בכל הנוגע למשרדים מסוג CLASS B , המרוכזים ברובם בצפון מזרח העיר, דמי השכירות החודשית הממוצעים נעים סביב 9-14 אירו למ"ר.

גודל השטחים הריקים עמד בתום 2005 על 1,000-2,000 מ"ר בלבד לנכס, אך צופים כי בשנת 2007 מספר השטחים יגדל משמעותית, בשל התחלת העבודות על מיזמי בנייה חדשים, שבאו לענות על ביקושי החברות העוסקות בעיקר בתחומי ה-IT.

בשנים האחרונות עלו מחירי הנדל"ן הקמעונאי בכ-25%, אך בהתאם למגמות באירופה, גם ברומניה חלה סטגנציה מסוימת במחירי הנדל"ן לקמעונאות ב-2005. במגזר זה התשואה גבוהה אך במעט מזו של נדל"ן משרדי.

למרות שבתום שנת 2005 המחירים בענף נשארו ללא שינוי מהותי, הרי שמומחים שונים במדינה צופים כי הקיפאון יופשר והמחירים יעלו עד כדי 50% מהמחיר הנוכחי במהלך השנים הקרובות. התחזית האופטימית מתבססת, בין היתר, על האופי של התושב המקומי: הרומני הממוצע ידוע כחובב קניות, אך היקף השטחים הקמעונאיים נמוך יחסית למדינות מרכז אירופה, שנכון להיום עומד על כ-150 אלף מ"ר ברוטו, כאשר קניון ה-BUCARESTI MALL, הוא שטח המסחר הקמעונאי הפעיל הגדול ביותר בבירה.

עוד סיבה לעלייה הצפויה היא השבחת נכסים ישנים, ובנייה של קניונים ברמות גימור משובחות שטרם נראו בבוקרשט. אחד מאותם קניונים בונה כיום אפריקה ישראל.

פערי המחירים בענף הנדל"ן הקמעונאי באזורי הבירה השונים גבוהים במיוחד. שוכר שהתעניין בשנת 2005 בשטח מסחר קמעונאי בפרברי בוקרשט התבקש לשלם סכום של 10-20 אירו למ"ר, ואילו חברו שחפץ בשטח במיקום מרכזי נאלץ להיפרד מ-90-130 אירו למ"ר בכל חודש, כאשר הבנקים נחשבים למשלמים ה"כבדים" ביותר.

עלות רכישת נכס מתחילה מרמות של 800-1,500 אירו למ"ר בעיקר באזורים מסחר חלשים, ומגיעה לעיתים לרמות של 9,000 אירו למ"ר ב"פריים לוקיישן".

הסדרת נושא המשכנתאות אמור להעלות את הביקוש בקרב מעמד הביניים לדירות מגורים, ולכן צפויים להבנות בשנתיים הקרובות פרויקטים לקהל יעד מרכזי זה.

מאפייני המשכנתאות במדינה מצביעים על העמדת ביטחונות בגובה של לפחות 133% מערך ההלוואה (דהיינו, ההלוואה הינה בשיעור של כ 75%), כאשר גובה ההחזר החודשי עומד על מקסימום של 35% מגובה משכורת הלווה.

הבנקים דורשים 25% תשלום מראש וריבית ממוצעת של כ-9% בשנה. משך חייה של המשכנתא בבוקרשט עומד על כ-20-25 שנים בממוצע. מומחים בתחום מספרים כי אחת המשוכות העיקריות בשוק המשכנתאות ברומניה הינה היעדר מוצר בנקאי, שמאפשר מימון של נכס עתידי (או נכס שנמצא בשיפוצים). ההלוואות הנוכחיות בשוק ניתנות אך ורק בגין נכס קיים.

עוד טוענים המומחים כי בשנתיים הקרובות ייבנו עד 10,000 יחידות בנייה חדשות, כאשר מחסור במגרשים פנויים בלב בוקרשט מסיט את הזרקור לעבר פרברי הבירה. גם בחלק הדרומי של העיר ישנן קרקעות פנויות אך עדיין היזמים לא ממהרים להרים את הכפפה.

המחירים בדירות איכות ברמה גבוהה מגיעים לרמות של 1,000-1,500 אירו למ"ר, ובעל דירת יוקרה בבירה יכול לדרוש אף 3,000 מ"ר לאירו ואף יותר. לעומת זאת, מחיר קנייה ממוצע למ"ר בדירה באיכות בינונית נע בין 1,000-1,200 אירו ובעל דירה ישנה דורש מחיר ממוצע נמוך יותר שמגיע ל-550-750 אירו למ"ר.

מכיוון שרומניה בכלל ובוקרשט בפרט מושכות אליהן יזמים זרים רבים שמגיעים לתקופות קצרות על מנת לגלות הזדמנויות במשק מעניין זה, נבנים יותר ויותר חדרים בבתי מלון קיימים וחדשים ברחבי הבירה. על פי הערכות, בשנת 2006 צפויה להסתיים בנייתם של 1,600 חדרי מלון חדשים. בעקבות העלייה בביקושים גם מחיר השהייה הממוצע במלון ללילה עלה ונכון להיום הוא עומד על 106 אירו. הביקוש הער גורם לגידול תמידי באחוזי התפוסה של בתי המלון בבירה.

לדוגמה: בשנת 2005 עמדה רמת התשואה הממוצעת עמדה על 69% - גידול של 4% לעומת 2004. מבין בתי המלון בעיר, 44% מסווגים כמלונות חמישה כוכבים, רבע מהמלונות מסווגים ברמה של ארבעה כוכבים, 8% שלושה כוכבים, ואילו עשירית הינם בתי דירות. "

מדור זה נכתב בשיתוף עם פירמת רואי החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור.