"רק עכשיו אנשים מגלים את פוטנציאל הצמיחה של מזרח אירופה"

עד לפני מספר שנים השם "אלרן השקעות" היה גורם לאנשים להגיד - כמעט בנשימה אחת - "עסקת אלרן" ולנסות להיזכר כיצד ניסו ששת בתי האב של משפחת דנקנר לעשות סדר בתוך אחזקותיהם הציבוריות. השנים עברו, עסקת אלרן לא יצאה לפועל, ואלרן השקעות, אותה רכשו בני הדודים דורי וגדי דנקנר, יצאה לדרך חדשה. היום, שש שנים לאחר רכישת השליטה בה, אותה דרך חדשה מתחילה להניב פירות. הראשון והבולט שבהם היה הנפקת חברת הנדל"ן אטלס נכסים בשוק ההון הבריטי. השני היה כניסתו של איזי שרצקי, בעל השליטה באיתוראן, להשקעה באלרן נדל"ן, חברה-בת נוספת, והשלישי היה ההנפקה של אלרן נדל"ן עצמה בשוק ההון המקומי, שהושלמה בתחילת החודש. כפועל יוצא, רשמה מניית אלרן השקעות תשואה של למעלה מ-200% מתחילת השנה. שווי החברה נאמד כיום בכ-33 מיליון דולר.

"כאשר רכשנו את השליטה באלרן, היא הייתה חברה מסוג אחד. הנזלנו אותה, גייסנו לתוכה הון נוסף והשקענו אותו בארבעה תחומים שונים: נדל"ן, תקשורת, תשתיות וקמעונאות. מטבע הדברים, כאשר משקיעים ויוזמים מהבסיס, לוקח לא מעט זמן עד שהפרויקטים השונים מתחילים להבשיל וניתן לראות מהם פירות. עכשיו הפירות הללו באים לידי ביטוי וניתן לראות מה נעשה בחברה מאז נרכשה השליטה בה", אומר גדי דנקנר, בראיון מיוחד ל"גלובס". דנקנר מכהן כיו"ר משותף בחברה, ביחד עם דורי דנקנר. גם בחברה-הבת, אלרן נדל"ן, מכהן גדי דנקנר כיו"ר.

כאמור, לאלרן השקעות יש כיום ארבע רגליים. הראשונה היא תחום הנדל"ן אותו מרכזות אטלס נכסים ואלרן נדל"ן. אטלס, שהונפקה בבורסה המשנית של לונדון בתחילת השנה, נסחרת כיום לפי שווי של כ-302 מיליון דולר, מרכזת את פעילות הנדל"ן של החברה במרכז ובמזרח-אירופה (לא כולל מדינות רוסיה). אלרן נדל"ן, שהונפקה בתחילת החודש בבורסה בתל-אביב, נסחרת לפי שווי של כ-56 מיליון דולר ומרכזת את פעילות הנדל"ן של החברה בישראל, כמו גם במזרח אירופה ובמערבה.

תחום התשתיות מרוכז על-ידי אלרן תשתיות ובו יש לחברה פרויקטים שונים בתחום התפלת מי-ים, בוצה ומשקי מים וייצור חשמל פרטי. מנגד, בתחום התקשורת יש לחברה אחזקה בחברה המפעילה שידורי טלוויזיה רב-ערוצית באמצעות לוויין ברומניה (המותג Boom), ואילו בתחום הקמעונאות הקימה החברה רשת של חנויות דרגסטור, גם היא ברומניה, תחת שם המותג New Life.

" גדי דנקנר, שש שנים לאחר רכישת השליטה באלרן, אלו מטרות אתה יכול להגיד שעדיין לא הושגו?

"עבורי, לא מדובר במטרות, אלא בדרך. הדרך שבה בחרנו הייתה לעשות דברים שאנו מבינים בהם, שיש לנו בהם ערך מוסף ולבסוף יבשילו לעסקים טובים. אני חושב שעד כה עשינו דברים יפים, חלקם הבשילו לפי התוכנית ולחלקם נדרש יותר זמן, כגון ההשקעות בתחום התשתיות והקמעונאות. באופן כללי, אני חושב שההספק שלנו בשש השנים האחרונות, שכלל הקמת רשת דרגסטורים, חברת לוויין וחברת נדל"ן, הוא לא מבוטל".

" בעבר טענת שהמניה של אלרן השקעות נסחרת בחסר. גם היום, לאחר עלייה שנתית של למעלה מ-200%, אתה עדיין חושב כך?

"במקום 'מוערכת בחסר', אני מעדיף להגיד שלחברה יש פרויקטים מצוינים, שלא תמיד המניה משקפת את שוויים האמיתי. אין לי הערכת שווי לכל פרויקט של החברה, אבל כאשר אני מסתכל על שווי הפרויקטים שיש לה מול סך ההון שהושקע בהם, אני מגיע למסקנה שיש בהם פוטנציאל רב יותר ממה שמשתקף ממחיר המניה".

" אטלס נכסים, שהייתה לאחת מהנפקות הנדל"ן הגדולות של חברה ישראלית באנגליה, הפכה לציבורית בתקופה בה המשקיעים החלו להיות שבעים מהנפקות של חברות נדל"ן.

"נכון, אבל תהליך ההנפקה היה מרתק. את אטלס נכסים החלטנו להקים בעצה אחת עם רוני יצחקי וקרן ההשקעות הבריטית RP Capital, לאחר שזיהינו את הביקוש הגובר להשקעות נדל"ן במזרח אירופה. בבואנו להנפיק, אני חושב שהיו לאטלס שני יתרונות על-פני חברות נדל"ן אחרות. הראשון הוא העיתוי, שהיה מבחינתי מושלם. היינו האחרונים בתור ובמהלך הרוד-שואו הרגשתי שהתהליך כבר אינו קל כמו שחשבתי. עם זאת, הצלחנו לגייס סכום לא מבוטל (כ-212 מיליון דולר, ט.צ.). שנית, לדעתי לאטלס היה הרבה יותר ניסיון בתחום, בהשוואה לחברות אחרות. כמו-כן, הפכנו לציבוריים באמצעות שניים מבנקי ההשקעות הכי גדולים, מריל לינץ' ויו.בי.אס. עבור שניהם, מדובר היה בהנפקת AIM ראשונה ולכן גם להם היה חשוב להצליח".

" מה עוד תרם להצלחת ההנפקה?

"האנשים. בסופו של דבר, כל הצלחה מקורה באנשים. בעבר, ראיתי לא פעם מנהלים שלקחו עסק בינוני והפכו אותו לעסק טוב וראיתי, במקביל, גם מנהלים שלקחו עסק מצוין ועשו ממנו עסק טוב".

לדברי דנקנר, עד היום השקיעה אטלס קרוב ל-60% מכספי ההנפקה וכעת היא שוקלת לרכוש נכסים נוספים גם ברומניה. "למשקיעים חשוב שהכסף יעבוד ולא ינוח", הוא אומר. בארבעת החודשים שהסתיימו ביוני, רשמה אטלס נכסים רווח לפני מס של כ-1.5 מיליון אירו.

" חלון ההזדמנויות עבור הנפקות של חברות נדל"ן באנגליה נפתח לאחרונה מחדש. האם תשקלו לבצע הנפקה שנייה?

"ראשית, בעת ההנפקה הראשונה הערכנו שייקח לנו 12 חודשים להשקיע את מלוא ההון שגויס. היום אני מעריך שנוכל לעמוד בלוח הזמנים האמור ובאופן טבעי, נשקול לבצע גיוס הון נוסף".

" ואם הדבר יקרה כאשר חלון ההזדמנויות שוב ייסגר?

"אני חושב שכאשר מדובר על הנפקה משנית, של חברה שכבר הוכיחה את עצמה, המושג חלון הזדמנויות הוא פחות רלוונטי".

" אטלס פעילה בעיקר במזרח-אירופה ולא מעט מתייחסים להתפתחות הנדל"ן במדינות האזור כאל בועה בהתהוות.

"למען האמת, אני לא יודע מה פירוש המילה בועה. מזרח אירופה הוא אזור שרק היום אנשים מגלים את פוטנציאל הצמיחה הגלום בו. בבוקרשט למשל, כמות התחלות הבנייה היא שולית ביחס לצורך בעיר".

" אטלס מקפידה באחרונה לבצע עסקאות נדל"ן המשקפות תשואה גבוהה מהממוצע בשוק. כיצד זה נעשה?

"במזרח אירופה, שוק הנדל"ן המניב, להבדיל משוק הנדל"ן למגורים, הוא שוק שקורים בו דברים קיצוניים. יש היום המון כסף פנוי להשקעות בנדל"ן וכך, חברה שיש לה לא מעט מזומנים בקופה, יכולה להרשות לעצמה להגיע לעיר כמו ורשה ולזרוק הצעות לרכישת נכסים המשקפות תשואות נמוכות. המקרה של אטלס הוא שונה. ראשית, אטלס היא חברת פיתוח, שבונה חלק ממבני המשרדים שבבעלותה. לכן, התשואה היזמית היא חשובה לחברה. שנית, קיבלנו החלטה לא לרכוש בניינים שמשקפים תשואה של 5.5%-6%, כי עבורי מדובר בעלות הכסף. לכן, אנו מנצלים את הקשרים שיש לנו על-מנת להגיע לעסקאות, לרוב מורכבות, שמשקפות תשואה גבוהה מהממוצע".

" מדוע אטלס בחרה שלא להשקיע בנדל"ן ברוסיה?

"מסיבה פשוטה. כאשר ריכזנו את השקעות הנדל"ן בתוך אטלס, החלטנו להיות מפוקסים אך ורק במזרח ובמרכז אירופה, מכיוון שזה השוק אותו אנו מכירים הכי טוב. עם זאת, לאלרן נדל"ן יש כיום מנדט להשקיע ברוסיה ובימים אלו היא בוחנת מספר אפשרויות להשקעה בה".

" תחום הנדל"ן באלרן השקעות זכה בשנה האחרונה לעדנה. אילו מבין שלושת התחומים האחרים דורש היום את מירב ההשקעה ותשומת-הלב מצידה של ההנהלה?

"ללא ספק, תחומי התקשורת והקמעונאות. בשניהם יש היום לא מעט פוטנציאל, אבל כמו כל ההתחלות, גם במקרה של פיתוח חברת הלוויין ורשת הדרגסטורים ברומניה, ההתחלות הן קשות". "