הודו כי טוב

הודו נכנסה ללקסיקון של המשקיעים הזרים רק בעשור האחרון. עד לפני שנים מעטות נחשבה הענקית האסיאנית למדינת עולם שלישי לכל דבר, בעלת משק ריכוזי, עוני ושיעורי אבטלה גבוהים. החל משנות ה-90' חלו ועדיין חלים תמורות רבות במשק ההודי, במהפכה שקטה שהתפתחה בהדרגה והביאה לצמיחה כלכלית חסרת תקדים במושבה הבריטית לשעבר. לפי שעה, רק סין נחשבת ליריבה שוות משקל להודו בתחומים אלו.

תרומה מכרעת למהפכה המתרחשת ניתן לייחס לשינוי במדיניות הכלכלית של המדינה ההודית, שהבינה שעל מנת לממש את הפוטנציאל הגלום בה, יש להכניס משקיעים זרים וזאת יש לעשות על ידי הקלות רגולטוריות.

הממשלה בראשות מנמוהן סינג התחייבה להגדיל את ההשקעה הישירה בהודו ל-50 מיליארד דולר בחמש השנים הקרובות. נזכיר כי עד שנת 1995 רק למשקיעים הודים ניתנה הפריבילגיה להשקיע בנדל"ן המקומי ועד לאותה שנה, 10 קבוצות פרטיות יצרו מונופול שהתאפיין בריכוזיות יתר בשוק ההודי. עם זאת, עדיין רחוקה הדרך למשק חופשי, והרגולציה נחשבת למסובכת ומרתיעה לא מעט גופים זרים.

נתוני הפתיחה של הודו מרשימים, אם ניקח את הרבעון השני של 2006 בתור מייצג, הרי שבמהלכו צמחה הכלכלה בקצב של 9.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מדובר בדמוקרטיה הגדולה בעולם, המונה למעלה ממיליארד בני אדם, כאשר מחצית מן האוכלוסייה מורכבת מצעירים שגילם נמוך מ-25. מעמד הביניים, הנאמד בכרבע מיליארד בני אדם, ממשיך לגדול בקצבים מהירים, ונהנה מרמת חינוך גבוהה. העובדה כי אנגלית היא אחת מהשפות הרשמיות הופכת את הודו לאטרקציה גדולה אף יותר. נכון להיום, בערים הגדולות מתגוררים 1.2 מיליון משקי הבית העשירים ביותר, שהכנסתם גדלה בקצב שנתי של כ-20%. בומביי ודלהי הן הערים הגדולות ביותר במדינה, שאוכלוסייתן מונה כ-20 מיליון איש בכל עיר, אחריהן נמצא את כלכתא - בית ל-15 מיליון תושבים. מלבד ערים אלו, ישנן כ-30 ערים נוספות בהודו, שאוכלוסייתן עולה על מיליון תושבים - דבר המרמז על פוטנציאל צמיחה מרשים, ומבחינת יזמי הנדל"ן - הרבה שטח פנוי ופוטנציאל בנייה.

בועידת דאבוס שנערכה בינואר 2006 חלה התקדמות רבה ב נגישות המשקיעים הזרים במדינה. פורסמה תקנה חדשה, שהתירה למשקיעים זרים לפעול בהודו באמצעות חברה מקומית, תוך הגבלת המשקיע הזר עד 51% מהבעלות על חברה מקומית. בעבר הורשו הזרים לפעול רק באמצעות זכיינים בלבד, כלומר, באמצעות חברה מקומית שמוכרת את מוצריה של החברה הזרה - תקנה שהרחיקה משקיעים רבים מהודו. בדאבוס בוטלה תקנה נוספת, שדרשה אישור של ועדה לעידוד השקעות זרות לפעילות סיטונאות זרה, אשר היוותה חסם בירוקראטי משמעותי.

למרות השוויון המסוים, עדיין על הזרים חלים מגבלות, שעלולות להשפיע על התקדמות הענף, כמו למשל התקנה המגבילה את תנועת הסחורות בין מדינות המחוז השונות המרכיבות את הודו, וכן תקנות שאינן מתירות לבעלי עסקים, המעסיקים למעלה מ-100 עובדים, לפטרם. אך אם מגמת הפתיחות של הממשל המקומי תימשך, לא נופתע כי בעתיד הקרוב יבוטלו מגבלות אלו. למרות הפוטנציאל הקמעונאי העצום במדינה, על המשקיע הזר לקחת לתשומת ליבו כי בטרם הוא נכנס לתחום, עליו להבין את צרכיו המיוחדים של הקונה ההודי הממוצע, שכן בניגוד לתרבות המערב, האחרון אינו אימפולסיבי ברכישותיו אלא שמרן ומודע למחירים.

ההקלות הממשלתיות וקצב הצמיחה המעודד הביאו לכך שענף הנדל"ן הוא בעל שיעור הצמיחה הגבוה ביותר בהודו - כ-14% בשנה, פי שניים מקצב הצמיחה הכללי במדינה, והמומחים צופים כי הוא צפוי לגדול בשנים הקרובות בקצב חד יותר, בעקבות הביקושים האדירים שמתעוררים. הזרים השתכנעו ומתחילים לנהור למדינה כאשר האמריקנים נכון להיום הם הזרים הבולטים בענף: הקרנות 3EYES ו- BLACKSTONE, הן בין הבולטות במדינה. גם האירופאים, הסינגפורים והאינדונזים הרימו וממשיכים להרים את הכפפה שהשליכו לעברם קברניטי המשק בדלהי.

הגידול בהכנסה הפנויה של מעמד הביניים העלה הן את הביקושים לדיור והן את הזמינות של משכנתאות. הביקוש לדיור עולה גם בעקבות שינויים תרבותיים עמוקים, שכן בעבר נהגו יחידות משפחתיות אורגניות להתגורר יחדיו. בשנים האחרונות, בעיקר בערים הגדולות, התא המשפחתי החל להתפרק וכל משפחה מחפשת לה יחידת מגורים עצמאית. על הפוטנציאל האדיר בסקטור זה ניתן ללמוד מכך ששיעור המשכנתאות בהודו עומד כיום על 2% מהתוצר הלאומי בלבד, בעוד שבמדינות מפותחות מדובר על שיעור הגבוה מ-50%. יחד עם זאת, הקלות במיסוי ובקבלת האשראי הובילו את השוק לעליות מחירים, למרות הריבית הגבוהה, ויש שיגידו עליות חדות מדי.

על פי הערכות ממשלתיות משנת 2002, בשוק מורגש מחסור של כ-9 מיליון יחידות דיור. על פי תוכנית חומש שגובשה בעקבות המחקר, עדוף הביקוש ליחידות דיור עומד על 22.5 מיליון. מחקרים משלימים העלו, כי ההשקעה באותן יחידות ובתשתיות אחרות תגיע לכ-40 מיליארד דולר.

מגזר הנדל"ן היזמי נפתח למשקיעים זרים למעשה במארס 2005 לאחר שדלהי אשירה לזרים להשקיע ישירות במסלול אוטומטי של 100% בבנייה למגורים, בניית תשתיות ופרויקטים. כמו כן, אושרה השקעה זרה אף באתרים מסחריים, מלונות, אתרי נופש, או בתי חולים באמצעות מיזם משותף או על ידי חברה בת מקומית של חברה זרה על פי אותם חוקים, חברות זרות המעוניינות להשקיע בפרויקטים מקומיים חדשים בתחום הנדל"ן נדרשים להשקיע מינימום 10מיליון דולר, או מחצית מהסכום במידה ומדובר במיזם משותף.

על פי אותן תקנות, ניתן יהיה למשוך את ההון רק כעבור 3 שנים. עוד הוחלט כי לא ניתן יהיה למכור פרויקטים שטרם הושלמו וכי יש להשלים את הבנייה של מחצית המיזם בתוך 5 שנים ממועד קבלת האישורים. לפיכך מי שרוצה להפיק רווחים קלים ומיידיים, עדיף שיחפש את מזלו בשווקים אחרים.

אם ענף הנדל"ן למגורים צומח בשל ביקוש מקומי ער, הרי שמגזר הנדל"ן המשרדי צומח הודות לשגשוג מהיר של ענף טכנולוגיית המידע (IT) ויישומה בהודו. במקביל, ישנה העדפה ברורה מצד משקיעים זרים להשקיע ביעדים בחו"ל. התשואה כיום על נדל"ן משרדי היא כ-11%, בין הגבוהות בכל יבשת אסיה, ובמהלך ה-15 החודשים האחרונים נרשמה עלייה של 20%-40% במחירי הנכסים.

מגזר הקמעונאות נחשב לאחד מהאטרקטיביים ביותר במדינה, כשבשנת 2004 הוא נאמד בכ-210 מיליארד דולר והוא צפוי לגדול פי שניים עד 2010. התשואה הממוצעת מפרויקטים קמעונאיים במדינה מגיעה לכ-18% בשנה - פי שניים יותר מאשר בארצות הברית.

יתרה מכך, נכון להיום רק 2% בלבד מהשוק הקמעונאי בהודו מאורגן, מה שפותח חלון הזדמנויות לחברות בעלות ניסיון בתחום, שיכולות לגזור קופון מיכולתן להחדיר עסקים מתוחכמים בשוק שנשלט על ידי 9 מיליון עסקים משפחתיים קטנים. הקניונים במדינה אינם בנויים כראוי, ולכן קיים פוטנציאל במיוחד בערים מהדרג השני והשלישי להקמת מרכזי מסחר ראויים.

למרות ההתקרבות של הממשל המקומי לעבר העולם, עדיין קיימות מגבלות כתובות ולא כתובות, המהוות חסם למשקיעים זרים. הבעיה הקשה ביותר מבחינת יזם זר היא בסיסית - זיהוי זכויות הבעלות על הקרקעות ועל פי הערכות של חברת הייעוץ העולמית "מקינזי", 90% מזכויות הבעלות בהודו הן בדיון משפטי כזה או אחר. כפועל יוצא מניסיון הסדרת הבעלות, השוק השחור במדינה "חוגג", ומהווה חלק נכבד בעסקאות הנדל"ן במדינה, כך שמשקיע זר צריך לקחת בחשבון את הסיכון הכרוך בתשלומי שוחד לגורמי ממשל מקומיים, ובעיכוב בהקמת הפרויקטים עד להשגת אישורים שונים. לכן גם מומלץ, למי שמשקיע סכומי כסף גבוהים בענף המקומי, להצטייד בשותף הודי, שמבין כיצד העניינים זורמים במדינה.

ברור שהודו צועדת בכיוון הנכון, וסביר שעם השנים החסרונות הרגולטוריים, התרבותיים והמקומיים יילכו וידעכו. האופטימיות באה לידי ביטוי גם בבורסה המקומית וגיוס הון בבורסה נחשב קל יחסית.

רבים משווים את הפוטנציאל הגלום בה לזה שבסין. נראה כי היתרון העיקרי של הודו על זה של סין נעוץ בעובדה, שמדובר במדינה דמוקרטית בניגוד לקומוניזם הסיני, שם אי הוודאות למשקיע הזר גבוהה הרבה יותר.

3.2% מהתוצר הלאומי הסיני נובע מהשקעות זרות בנדל"ן - פי שלושה יותר מאשר בהודו. הסיבה: הזרים מעדיפים להשקיע במדינה הגדולה בעולם, אך מאידך ניתן לצפות כי היתרון הסיני על הודו מעיד על פוטנציאל של סגירת הפער. "

מדור זה נכתב בשיתוף עם פירמת רואי החשבון והייעוץ DELOITTE ברייטמן אלמגור