מייפל קנדי מתקתק

על אף (או בגלל) מזג האוויר הקפוא, כייף לגור בקנדה. וכל עוד יהיה מי שירצה לגור שם, הדיבורים באשר למחירים הגבוהים מדי, כביכול, בשוק הנדל"ן, יישארו, ככל הנראה, רק בגדר דיבורים.

אז נכון, מדובר בשוק משוכלל עם רמת מחירים גבוהה יחסית, אך הסיכון נמוך, שכן הריבית יחסית נמוכה, וכמוה גם התשואה מהשקעות בנדל"ן. הדיבורים על בועת נדל"ן בשכנתה הדרומית, ארה"ב, הופכים את קנדה לאלטרנטיבה שפויה יותר, לפחות עד אשר תתבדה או תסתיים אותה האטה אמריקנית.

ביצועיה הכלכליים של קנדה, שצמחה בכ-3% ב-2006, קשורים קשר הדוק לששת הערים הראשיות: ונקובר, קלגרי, אדמונטון, טורונטו, אוטאווה ומונטריאול. הסיבה: על פי הסטטיסטיקה, כ-73% מהמשרדים הראשיים של החברות הקנדיות והבינלאומיות המובילות ממוקמים בטורונטו, מונטריאול, קלגרי וונקובר. כמו כן, הסטטיסטיקה מראה שחוזקן של ערים מרכזיות אלה מהווה מרכיב חשוב ביותר בהתפתחות מרכזים קטנים יותר בקנדה.

שוקי המשרדים באזורים המסחריים שבמרכזי הערים מהווים אינדיקציה לחוזק העסקי ולמדד האמון של כלל המדינה.

2006 היתה הטובה ביותר זה שני עשורים לשוק הנדל"ן המשרדי בקנדה, על פי בית ההשקעות והמחקר COLLIERS.

גל חדש של בניית משרדים כבר בדרך, והוא צפוי להוסיף לפחות 8 מיליון מ"ר של משרדים חדשים, שישווקו עד 2010.

סממן נוסף לחוסנו של שוק הנדל"ן המשרדי הוא העובדה שנתח גדול מאותם שטחים חדשים כבר הושכר מראש.

בניגוד לערים אחרות בעולם, בקנדה כל עיר נחשבת לשוק בפני עצמו, כאשר המאפיינים של אזור מסוים אינם חייבים לייצג גם אזור אחר במדינה ענקית זו. להלן דוגמאות מערים מרכזיות בקנדה בהן נרשמה השנה עליית מדרגה משמעותית ביותר בפעילות.

טורונטו

טורונטו היא מרכז העסקים והפיננסים של קנדה, ונחשבת לאחת מחמש הערים הגדולות באמריקה הצפונית. אזור העסקים המרכזי של טורונטו עבר בהצלחה תמורה, משוק של שוכרים בשנים 2000-2004 לשוק של בעלות נכסים ב-2006. שיעור המשרדים הפנויים ירד מ-12% ב-2004 ל-9% במחצית 2006.

דמי השכירות, במשרדים מקבוצת האיכות הגבוהה ביותר, עלו בכמעט 100% ב-12 החודשים האחרונים תוך אכלוס שטחים רבים מאוד בגושי בנייני משרדים גדולים. כ-53% משוכרי המשרדים באזור המרכזי של העיר, משתייכים לסקטור העסקי והפיננסי. על פי הערכות, ירידה חדה בשיעור התפוסה תיתכן רק בשנת-2009.

בשנה וחצי הקרובות המגמה החיובית צפויה להימשך. שיעור התעסוקה הכולל, צפוי לצמוח בשנים הקרובות בשיעור שבין 1.5% ל-3.6% שנתי. הסקטור העסקי-פיננסי צמח ב-6.1% ב-2006, ועד סוף העשור צפויה צמיחה בקצב מתון יותר.

בשנתיים הקרובות ייהנו בעלי נכסים מחלון הזדמנויות, שיאפשר להם לגרוף מזומנים בשוק שהיצע הנכסים בו הולך ויורד. חלון זה ייסגר, על פי COLLIERS, במחצית השנייה של 2008. במשך תקופה זו דמי השכירות ימשיכו להאמיר. לחצים כלפי מטה יופיעו ב-2008, אך ב-2009 יהיו שוב בכיוון ההפוך, בגלל עלייה בשיעור תפוסת שטחי משרדים.

אוטאווה

אזור העסקים המרכזי של אוטאווה, הבירה, התאפיין בשיעורי תפוסה גבוהים, דמי שכירות עולים, ורמת ביקוש עולה בהדרגה. נכון לתום המחצית הראשונה של 2006, השוק סבל מהיצע מצומצם של נכסים, ושיעור התפוסה בכל רמות המשרדים עמד על כ-96.1%.

באזור 750 אלף מ"ר של נדל"ן משרדי מקבוצת איכות A.ש400 אלף מ"ר מדרגה B ו-160 אלף מדרגה C.

הממשל הפדראלי הוא השוכר הגדול ביותר של נדל"ן משרדי; אחריו מדורגים ארגונים לאומיים, וגופים פיננסיים. בשנים האחרונות אכלסו גורמים מוסדיים חלקים גדולים של השטחים החדשים שנוספו, והתיאבון עדיין קיים.

בנוסף לגורמים הממשלתיים, תאגידים נוספים עברו לאזור העסקים החדש של העיר, וזאת מכיוון שהאזור הישן לא יכול לספק את הביקוש לשטחי קומות רחבים יותר ובעלי סטנדרטים טכנולוגיים גבוהים יותר. בשנות ה-80 בואם של בנקים ומוסדות פיננסים אחרים העלה את סף הדרישות, ואת רמת המחירים בשוק.

גורמים ממשלתיים מעסיקים כחמישית מכוח העבודה באזור אוטאווה. עם שיעור צמיחה שנתי של 2%, השטח המאוכלס על ידם יגדל בכ-60 אלף מ"ר בשנה.

שטח קומה ממוצע, המושכר ע"י הסקטור העסקי באוטאווה, עומד על כ-1,200 מ"ר, עם תשתיות ברמה נמוכה בבניינים הישנים. בפני השוכרים עומדות שתי אופציות: לחדש חוזים קיימים במקום הנוכחי, או לחפש מבנים חדשים. התחזית היא ששוכרי האזורים המרכזיים יעדיפו לעבור לפרברים.

כמו כן, באוטאווה מתוכנן המשך פיתוחה של הרכבת הקלה - תעבורה נוחה מהווה גורם מכריע בקביעת מחירי הנדל"ן, כך שגם עובדה זו צפויה לשחק לידי בעלי המשרדים. יזמים גילו את הפוטנציאל הטמון בעיר הבירה - אוטאווה עומדת לקראת פיתוח מואץ בשנים הקרובות. כ-75 אלף מ"ר של נדל"ן משרדי מדרגה A יתווספו לאיזור העסקים של אוטאווה ב-2007. יזמים איתרו בעיר אתרים אחדים לפיתוח בשנים הקרובות, אך תידרש התחייבות שוכרים בפני הקבלנים על מנת להתחיל בבנייה.

יציבות צפויה בשנים הקרובות בבירה הקנדית. שטחים גדולים פנויים בסקטור הפרטי לא ישפיעו לרעה על השוק, אך יאפשרו לספק את ההיצע הגובר מצד המוסדות הממשלתיים והסקטור העסקי. עליית מחירי השכירות באזורי הפרברים עשויה להגביר את הביקוש באזור העסקים המרכזי של העיר.

קלגרי

קלגרי היא סוג של אנטי-תזה לשוק הנדל"ן הקנדי, הנחשב לרוב כסולידי ויציב. פעילות מגזר הנפט המתרכזת באזור זה גרמה לעליות מחירים יוצאות דופן ולמחסור רציני בנכסים. תנאי השוק הנוכחיים בקלגרי יצרו בהצלחה רבה את ה"שוק העתידי", בו השוכרים נאלצים להתחייב מראש על שטחיים בפרויקטים שבנייתם טרם הושלמה.

פרויקטים חדשים כבר "תפוסים" במאת האחוזים, למרות שיושלמו רק בעוד 2-3 שנים. השוק כרגע במצב של תפוסה מלאה, וסך של 140 אלף מ"ר בשלבי בנייה שונים יאוכלסו בשנה-שנתיים הקרובות. צפוף, צפוף מאוד באיזור המשרדים בדאון טאון של קלגרי. כ-65 אלף מ"ר של נדל"ן משרדי זכו במהלך השנה האחרונה לאכלס דיירים חדשים, והביאו לשיעורי תפוסה מקסימליים.

למרות המחסור בשטחים, שוכרים רבים העדיפו להצטופף ולהסתדר עם הקיים על פני אופציית המעבר לפרברים. הצפיפות גרמה להעלאת מחירי השכירות ולהפיכת השוכרים לפגיעים יותר. דמי השכירות בבניינים קיימים גבוהים ביותר. לגבי פרויקטים חדשים בבנייה, שיושלמו בתוך 2-3 שנים, המחירים (בחוזים שנחתמים מראש) נמוכים בכ-20%, מהמחירים כיום.

עם שיעור תפוסה של 99.7%, קלגרי היא המובילה בין ערי קנדה במונחי צמיחה כלכלית, והצמיחה בשוק הנדל"ן למשרדים נמצאת בעיצומה. מיזמים חדשים, אשר יושלמו ב-2007 במרכז אזור העסקים יוסיפו כ-160 אלף מ"ר להיצע בשוק, עוד כ-100 אלף מ"ר יושלמו ב-2008, ועוד 750 אלף מ"ר עדיין בשלבי תכנון וצפויים להיבנות משך 3-5 השנים הקרובות.

חוזקו של סקטור האנרגיה של קלגרי מבטיח המשך שיעור תפוסה גבוה לשנתיים הקרובות. דמי השכירות ימשיכו לעלות כל עוד שיעור התפוסה יישאר ברמה הנוכחית (מעל ל-99%). מצד שני, מאחר שכבר כיום אנו קרובים ל-100% תפוסה, קיים פוטנציאל להיחלשות הביקוש, מאחר שחברות יעדיפו "קצת אויר" ופחות עומס, במקומות צפופים פחות.

הצמיחה של שוק המשרדים בקנדה צפויה להימשך בשנים הקרובות, כפי שהיה ב-18 החודשים האחרונים. התוצר המקומי הגולמי צפוי לצמוח בשיעור שנתי של 2.8% עד 3%, עד שנת 2010. שיעור התעסוקה יעלה בכ-1.5% בשנה. סיכונים כמו היחלשות היצוא, העלאת הריבית, העלאת מחירי האנרגיה ופיטורי עובדים מאסיביים בריכוזי התעשייה, עלולים להוות איום פוטנציאלי על שיעור הצמיחה הצנוע.

מהם הגורמים החיצוניים שיכולים להוות סיכון על שגשוג ענף המשרדים הקנדי? ראשית, האטה בכלכלת ארה"ב למרות שטרם באה לידי ביטוי אצל השכנה בצפון, תשפיע בסופו של דבר, על הביקוש לנדל"ן משרדי. מעבר של פסי ייצור מקנדה להודו ולסין עשוי להשפיע לרעה על השוק. "