חשדנות כרונית כלפי זרים

למרות הפתיחות ותהליך הליברליזציה שמפגין השלטון המקומי בתקופה האחרונה, עדיין חשוב להבין את צורת קבלת ההחלטות שלו. אלה עלולות להשתנות בין רגע ללא כל הודעה מוקדמת, כמו למשל הלאמה של נכסים פרטיים - מצב שמאיים להוריד כל השקעה לטמיון.

כפי שציינו, בשנים האחרונות הפך תהליך הליברליזציה - בעיקר בעריה המרכזיות של סין - למוקד חשוב בעבור משקיעי הנדל"ן בעולם. בפני המשקיע הזר והשאפתן עומדים מספר אתגרים שיש לפתור בטרם יוכל להניח יתד (או בלוק) בסין. בגין אותם אתגרים, ביורוקרטים בעיקרם, על המשקיע הזר הממוצע להיערך אסטרטגית לא רק לטווח הקצר אלא גם, ובעיקר, גם לטווח הארוך, שכן למרות ההתקדמות המחשבתית, עדיין הממשל המקומי מביט אל עבר הזר הממוצע במשקפיים חשדניות, ומעדיף את היזם המקומי.

בין היתר, כאשר המשקיע בוחן את האלטרנטיבות ועושה רשימה של בעד ונגד, עליו לקחת בחשבון סוגיות שונות - החל מהבחינה העסקית, עברו בחשבונאית וכלה במדיניות המס הנהוגה.

למשל, משקיע פוטנציאלי יתוודע חיש מהר להיעדר מידע אמין על השוק בגלל מחסור אובייקטיבי בנתונים סטטיסטים. בנוסף, קיימת זמינות חלקית של מידע תפעולי ופיננסי בעל זיקה לפרויקט פוטנציאלי כזה או אחר. במקביל, על המשקיע הזר להתוודע לדרכים הייחודיות לסין בכל הקשור להחזר השקעה. אלה שונות מהותית מכפי שמוכר במערב. "צרה" נוספת היא המעורבות הגבוהה של התאגידים הממשלתיים במשק. לא אחת, האחרונים הם גם הבעלים של אותם נכסים.

בעקבות הרפורמה בתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת, ששיאה בא לידי ביטוי בצירופה של סין לארגון הסחר עולמי (WTO), החל המשק הסיני להשתלב בהדרגה בכלכלה העולמית. למעשה, מתרחשת במשק המקומי הפרטה חלקית, ובכך הופכת סין אט אט, ממשק ריכוזי שנשלט מאז 1949 בידי המפלגה הקומוניסטית, למשק מעט יותר פתוח ומסביר פנים לזרים.

אותה פתיחות מצד הממשל והצטרפותה של סין לאחר 15 שנים של מגעים מייגעים לארגון הסחר העולמי, גרמו לצמיחה מטאורית, ותוך זמן קצר הפכה סין לגורם דומיננטי מאוד בכלכלה העולמית.

הבעיה היא שגם הממשל המקומי החל פתאום להבין זאת, ולא ראה בעין יפה את הצמיחה המטאורית, אגב חשש מ"התחממות יתר" של המשק, שתגרור התפרצות אינפלציונית. נציין כי מאז תחילת האלף הנוכחי גדל התמ"ג במדינה בקצב ממוצע של כ-10% לשנה ובמקביל נרשמה עלייה של עשרות אחוזים בשנה ביצוא וביבוא. החל משנת 2000 תרומתה של סין לצמיחה העולמית היא כמעט כפולה מהתרומה המשותפת של הודו, קוריאה וברזיל, הנחשבים לשלושת השווקים המתפתחים הגדולים בעולם אחרי סין.

בשל חשש זה, נקט המשטר בשנת 2004 בשורה של אמצעי ריסון שונים - פיסקאליים ומוניטריים - בניסיון למתן את קצב הצמיחה המהיר. בין היתר, הגביל הממשל את היקף האשראי לענפים פעילים במיוחד, כמו ענף הנדל"ן, והידק הפיקוח על המערכת הבנקאית.

הסינים לא מתלהבים

שתי בעיות מרכזיות בכלכלה המקומית טרם באו אל פתרונן. הראשונה, סקטור בנקאי, המאופיין במעורבות ממשלתית רבה ובחוסר יעילות. בעבר נקטה מערכת הבנקאות המקומית במדיניות אשראי נדיבה, שלא על פי אמות מידה כלכליות, לשם מימון השקעות, במיוחד בתחום הנדל"ן. מדיניות זו יצרה במאזני הבנקים חובות אבודים בשיעור גבוה, ועקב כך נאלץ הבנק המרכזי להדק את הפיקוח על הבנקים המסחריים.

הניסיונות למתן את התלהבות המשקיעים - זרים ומקומיים כאחד - הביאו לחקיקת מספר תקנות חדשות בניסיון לצנן במקצת את היקף השקעות הנדל"ן. לדוגמה: הטלת מס בגובה של 5% על מחיר המכירה של יחידת מגורים, אם הנכס נמכר בתוך שנתיים מיום הרכישה. בנוסף, הוטל מס נוסף בגובה של 3% שמתפרש כ"קנס" לכל דבר על ציבור המשקיעים בנדל"ן. כמו כן, הבנקים המקומיים החלו לדרוש מהלווים לשלם מקדמות בשיעור של 30% מגובה ההלוואה.

תקנה נוספת: מימון בנקאי של פרויקט הותנה בהון עצמי מינימלי בשיעור של 35% מעלות הפרויקט, שאפשר לגייס תוך כדי התקדמות הפרויקט. זאת בניגוד למימון בנקאי של כמעט 100% מעלות הפרויקט, שהיה נהוג במשק הסיני עד לפני כמה שנים, כאשר המוסדות הפיננסיים לא קבעו כל תנאים ביחס להון העצמי של המשקיע.

תקנה מהותית נוספת מחייבת רוכש קרקע בסין לשלם את מלוא מחיר הרכישה בתוך מספר שבועות מיום הרכישה, וכן נקבע כי על כל הקרקעות להימכר במכירה פומבית או לחילופין במכרז, דבר שמעיק על משקיעים מסוימים, שרואים בדרישה זו נטל מעצבן ומיותר. בזמן האחרון הקשיחו הרשויות בערים החזקות יותר, את הכללים על מכירות נדל"ן בניסיון לצמצם את היקף הפעילות בענף.

לדוגמה, שלטונות העיר גואנזו הטילו מס על רווחי הון בשיעור של 20% על עסקאות נדל"ן החל מינואר. מכאן שיש לבחון במקביל לתקנות המיסוי הכלל-ארציות, את תקנות המיסוי המוניציפאליות, הנהוגות בכל עיר.

שוק הנדל"ן בסין מסביר פנים לזרים בעיקר בערים המרכזיות, כאשר ביתר חלקי המדינה ההשקעה הופכת למאוד מסובכת. לעת עתה, רק לבעלי עצבים חזקים כדאי להשקיע ברכישת נכסים, משום שכשלי השוק עדיין גדולים מדי ומסוכנים מאוד. באופן טבעי, הצמיחה הכלכלית והגידול בהכנסה של משקי הבית הם הכוח העיקרי המניע את שוק הנדל"ן הסיני. למרות ההתפתחות המרשימה בשנים האחרונות, אם נבחן את שלושים השנים הראשונות מאז עליית הקומוניסטים לשלטון ועד לשנות השמונים, הרי שבפועל לא נרשמה כל בנייה מהותית ברחבי מדינת הענק. רק משנת 1990 - לאחר מותו של מנהיגה הרוחני האגדי מאו צה דונג - החלה במדינה פעילות בנייה אינטנסיבית, שהביאה לתחילת עידן של פיתוח עירוני אמיתי.

התאבון עוד גדול

נכון להיום, הגורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן הסיני הם הגידול בתיירות הבינלאומית והפנים ארצית, שבאופן ישיר מגבירים את תיאבון ההשקעות של הזרים וחברות הנדל"ן הגדולות מהמערב, אשר מגבירות את הביקוש לבנייני משרדים ומלונות בעיקר בערים הגדולות.

יחד עם הזרים החלו לצוץ להן קרנות ריט שעדיין לא פועלות בסין, אך קידום החקיקה והפעילות שלהן בעיקר במדינות הסמוכות, כגון סינגפור והונג קונג, מאפשרת בעקיפין השקעה בשטחי מסחר קמעונאיים ומשרדיים בסין.

גם הריבית הנמוכה יחסית הנהוגה במדינה, אחד מהפרמטרים הבולטים בשיקולי הכניסה של משקיעים זרים, ומדיניות שער החליפין של היואן, שנסחר מתחת לערכו הריאלי, מהווים אף הם טריגרים לכניסה של זרים לשוק. כמו כן, בעתיד הקרוב צפויה חקיקה חדשה שתתיר לחברות פיננסים, בעיקר חברות ביטוח וקרנות פנסיה, להשקיע כספים בנדל"ן סיני, דבר שיגדיל באופן ניכר את הביקושים בשוק הנדל"ן. "

המדור נערך בשיתוף משרד הייעוץ Deloitte ברייטמן-אלמגור