בייג'ין במירוץ נגד השעון

בעוד פחות משנתיים, בקיץ 2008, יתקיימו בבייג'ן המשחקים האולימפיים. מלבד ההד העולמי והזרקור לכיוונה של סין, האירוח עצמו מחייב את הענק הסיני בהשקעה כוללת בתשתיות ובפרויקטים בהיקף של 22 מיליארד דולר לכל הפחות. בהקשר זה נוסיף כי בניגוד לאולימפיאדה הקודמת שנערכה באתונה שביוון, סין אינה מאבדת זמן ואינה מתכוונת לפגר אחר לוחות הזמנים: ההכנות והקמת המתקנים הרבים, מתבצעים בהתאם ללוחות הזמנים, ואף מקדימים אותם לא אחת. פעילות הבנייה הערה בעיר, לצד הגידול בביקושים, ממחישה את מצבו האיתן של השוק. כמובן, שהאולימפיאדה הקרובה הייתה הטריגר לכל פעילות הבנייה, אך הנחת התשתיות הנרחבת בבירה ומחוצה לה, תשפר את איכות הנדל"ן במדינה, גם לאחר שיסתיימו המשחקים.

פוטנציאל במסחר

עם העלייה הגדולה בכוח הקנייה ובהכנסתם הפנויה של הצרכנים הסינים, מבקשים ענקי קמעונאות מקומיים, לצד רשתות מזון גדולות מהעולם כמו וול-מארט האמריקנית, להקים קניונים בערים המפותחות בסין - תופעה שתחלחל בקרוב גם אל עבר הערים הבינוניות. הקשחת תנאי האשראי הבנקאי, בעקבות צעדי הידוק מוניטרי, דווקא יכולה לשחק לטובת משקיעים זרים המצטיינים באיתנות פיננסית, מכיוון שהקשחת תנאי האשראי גרמה למשקיעים מקומיים בעלי קשיי נזילות למכור נדל"ן קמעונאי. לפיכך, משקיע זר בעל כיסים עמוקים או לחילופין קבוצת משקיעים זרים בעלי הון, מוצאים עצמם מול היצע הולך וגדל של נדל"ן קמעונאי. כמו כן, מכיוון שמדובר בשוק בתחילת דרכו, שרחוק עדיין מלעמוד בסטנדרטים מערביים, משקיעים בעלי ניסיון בתחום יוכלו לגזור קופון במידה ויידעו להשביח נכסים מקומיים.

ככלל, השקעה בקניונים אינה מומלצת לבעלי עצבים חלשים. שכן, ללא תכנון נכון השקעה כזו עלולה להידמות יותר ל"שדה מוקשים" מאשר ל"מכרה יהלומים". זאת בשל תחרות עזה על נכסים מול משקיעים מקומיים, שעדיין נהנים מעדיפות על פני הזר - לפחות מבחינת הממשל. גם גיוס פועלי בנייה אינו עניין של מה בכך. הביקוש לעובדים גבוה מההיצע, דבר שגורם לתנודתיות רבה של עובדים מחברה לחברה.

על קבלנים ויזמים לזכור כי יש להתאים את עסקיהם לצורכי השוק הסיני: כוח המשיכה הראשי של רשתות גדולות כמו וול-מארט בשווקים מערביים - מחירים זולים - לא יכול להוות יתרון מרכזי בפעילותה בסין, מכיוון שהרשתות הזרות לא יוכלו לעולם להתחרות במחירים שדורשים הרוכלים ברחובות.

למרות האזהרות, אנליסטים גורסים כי מצבה הכלכלי של סין מזכיר את קוריאה ויפן בשנים הראשונות לצמיחתן. האצת ההפרטה במשק צפויה להתמשך. בנוסף, השיעור הנמוך של משקיעים זרים במגזר הקמעונאי (כ-10% מכלל ההשקעות), מלמד על הפוטנציאל הרב שממתין למשקיע שיעז. ההטבה הכלכלית וכניסת הזרים בעיקר לערים הגדולות בסין, עדיין לא גרמו למהפכה בתרבות הצריכה המקומית, שרחוקה שנות אור מזו המקובלת במערב.

המשימה העומדת בפני הזרים כבדה במיוחד, שכן בשל פער התרבויות, על הזרים למצוא את המתכון המנצח ואת התמהיל הנכון, שיוכל למשוך קהל רב לקניון, שכמובן חייב להימצא במיקום מושלם ולהיות בגודל מתאים. לצורך השגת המטרה, יש לבחון, לא רק את גודל האוכלוסייה המקומית, אלא גם את השכר הנהוג באזור, שכן ישנן כ-160 ערים שונות בסין אשר האוכלוסייה בכל אחת מהן מונה למעלה ממיליון תושבים (לעומת 9 ערים כאלו בארה"ב). הקמת קניון במקום שבו האוכלוסייה המקומית אינה נהנית משכר גבוה במיוחד יכולה להתברר ככישלון, ולהעיד על כך שהיזמים לא עשו שיעורי בית כיאות.

על פי הנתונים, בשלוש השנים האחרונות נבנו בסין, או נמצאים בשלבי בנייה, כ-250 מרכזי קניות, כאשר רובם נבנו על ידי משקיעים מקומיים - מה שמסביר את עיצובם וניהולם הכושל. משקיע שישכיל לחבור למקומי, שחסר ידע בתכנון, עיצוב וניהול, אך בעל יכולות בנייה וקשרים עם הממשל, יוכל לנצל כשלים אלו לגריפת הון. מציאת משקיע מקומי ראוי יכולה להיות משימה סבוכה, שכן רק קומץ משקיעים מקומיים מצטיין באיתנות פיננסית.

ביקוש למשרדים

בד בבד עם כניסתן של חברות בינלאומיות לערים הגדולות בסין, נרשם ביקוש גובר לנדל"ן משרדי ובעיקר לבניינים מפוארים בסטנדרטים מערביים לכל דבר. עם זאת, נציין כי עדיין רמת התפוסה בשוק הנדל"ן המשרדי אינה גבוהה.

משקיע בעל אורך נשימה יוכל, במידה ויבשילו תנאי שוק מסוימים, "להשתלב" בעסקי המלונאות הסיניים. ועדיין, משקיעים זרים מדירים רגליהם ממגזר זה משום שרוב המלונות הקיימים הם למעשה תאגידים בבעלות ממשלתית (SOE), שבעליהם דורשים עבורם מחיר גבוה מדי בקריטריונים מערביים.

עד כה, בוצע מספר קטן של עסקאות בענף המלונאות, ודווקא משום כך יש לצפות לשינוי במדיניות הממשלה. הזרים מצפים שהממשלה תעודד השקעה מצד זרים בענף המלונאות המקומי על ידי הורדת מחירים של נכסים מחד, והגדלת ארסנל המלונות למכירה, מאידך.

גם בתחום הנדל"ן למגורים נתקלים המשקיעים הזרים, כמו גם המקומיים, בבעיות נזילות, שוב, בשל הקשחת תנאי האשראי הבנקאי. עם זאת, הביקוש הרב לדירות למגורים מצד "המתעשרים החדשים" והמעמד הבינוני, מעודד הזרמת משאבים ליזמות בענף זה. המשקיעים הזרים סבורים כי יש להימנע מהשקעה ישירה בפרויקט של נדל"ן למגורים, משום שהדבר מחייב העמדת צוותי פיתוח גדולים, הבקיאים בשוק המקומי ומבינים את "המנטליות" של הרשויות המקומיות.

מכאן, שכמו בכל שוק מתפתח, מומלץ למשקיע הזר לחבור אל גורם מקומי על מנת לפשט במעט את התהליך. גם בפועל, למעט משקיעים מסינגפור ומהונג קונג, רוב הזרים פועלים בסין בעזרת שותף מקומי.

כאן המקום לציין, שהמערכת הבנקאית בסין סובלת מחובות אבודים בהיקף עתק - נאמדים ביותר מ-500 מיליארד דולר. אלה כוללים גם משכנתאות רבות שהועמדו לטובת פרוייקטים שטרם הושלמו, ושספק אם יושלמו בעתיד הנראה לעין.

בארבע השנים האחרונות, החלו הזרים "לייבא" שיטות מערביות גם לשוק הסיני על ידי רכישת תיקי הלוואות ומשכנתאות כנגד מישכון פרוייקטים בשלבי בנייה. עם זאת, נמנעו הזרים מלהשלים את הפרויקטים בשל המחירים הגבוהים בשוק והיעדר יידע משפטי ומקצועי, הנחוץ להמשך הבנייה.

יציבות במגורים

למרות הקשיים, בשנה הבאה היקף עסקאות הנדל"ן בסין צפוי לגדול ב-11%-14% לעומת 2006. מחיר מכירה ממוצע של מ"ר של נדל"ן למגורים בבירה בייג'ן עמד ב-2006 על 7,825 יואן (1,006 דולר), ואילו בשנגחאי המחיר הממוצע אף עמד על 8,665 יואן (1,114 דולר). המחירים צפויים לשמור השנה על יציבות, ודמי השכירות בחלק מהנדל"ן למגורים אף צפויים לרדת קלות. לגבי שוק המשרדים, השלמת הבנייה של 300,000 מ"ר של נדל"ן משרדי צפויה עד תום הרבעון הראשון של שנת 2007, כאשר מרביתם יהיו בקטגוריה גבוהה - A. במבנים חדשים אלו, איכות הגימור תהיה טובה יותר מזו של נכסים יד שנייה, ומחיריהם צפויים לעלות בהתאם, בעוד שבמבנים יד שנייה דמי השכירות יישארו על כנם. בשנת 2006 ירד שיעור התפוסה ל-88%, כ-2.5% פחות מבשנת 2005.

אם כן, כיצד בפועל קונים נדל"ן בסין? באופן כללי, ישנן שתי דרכים מרכזיות לרכישת נדל"ן בידי משקיע זר: בעלות זרה עקיפה, או לחילופין, השקעה ישירה בנכס באמצעות חברת אחזקות. ישנם הבדלים מהותיים בין שתי הדרכים. מבחינת נטל המס - כאשר מחליטים על בעלות זרה עקיפה, נטל המס יהיה נמוך יותר בגלל הוצאות הפחת והוצאות מוכרות אחרות, ואילו באמצעות השקעה ישירה, נטל המס יהיה גבוה יותר בגלל שיעור המס על הכנסה משכירות.

מבחינת החזר השקעה, בבעלות עקיפה ההחזר ייעשה על ידי דיווידנד שנתי, לעומת קבלת דמי שכירות חודשיים לאחר ניכוי מס, במקרה שהמשקיע בחר באופציה של בעלות ישירה על נכס. "

המדור נערך בשיתוף משרד הייעוץ Deloitte ברייטמן-אלמגור