עובדי אדמה צעירים

במקרה של חברת אדמה אחזקות, המצב קצת שונה. נשיא החברה, דיוויד פלוסברג, הוא בחור צעיר, בסה"כ בן 31. אם הופתעתם מגילו הצעיר של פלוסברג, בוגר כלכלה בהרווארד, הרי שלעומת המנכ"ל, דביר כהן חושן בן ה-28, נחשב לבא בימים. "דביר החל לעשות עסקים עוד לפני שהוא נולד", מנסה פלוסברג להסביר את פשר גילו הצעיר של שותפו.

למרות הגיל, לשניים ניסיון של שנים אחדות בנדל"ן הרומני. "הכרנו בבית כנסת בבוסטון. התעסקנו תחילה ביבוא ויצוא של פריטים לארה"ב מישראל וההיפך, ולאחר זמן מה סיפרתי לדייב על רומניה והחלטנו ללכת על זה". מספר חושן כהן.

אבל לצד היזמים הצעירים, שיכלו לנסוע כאוות נפשם מישראל לרומניה כדי לחפש עסקאות מפתות, גיבשו באדמה גם צוות של מנהלים ישראלים ותיקים ומנוסים. בין אותם אנשים נמצא אביו של דביר, יצחק כהן חושן, ממייסדי החברה ונושא משרה של סמנכ"ל התפעול. בנוסף צירפו את איש הנדל"ן הוותיק, שמואל חזן, שמשמש כסמנכ"ל הנדסה, לאחר שכיהן בתפקיד דומה בחברת אזורים, וכן את היזם בני יסלזון, שהינו אחד מבעלי המניות בחברה.

ביחד עם קרן ההשקעות האמריקנית, טייגר גלובל, המנהלת נכסים בהיקף של כ-6 מיליארד דולר, ואשר הפכה למניית המניות המרכזית בחברה, החלה החברה לעשות עסקים בעיקר ברומניה.

24 מיזמים

נכון להיום באמתחתה של אדמה 24 מיזמים במזרח אירופה, כאשר 15 מתוכם בשלבים מתקדמים יחסית, בשטח קרקע של כ-300 אלף מ"ר. תחום המגורים כלל נכון לנובמבר האחרון הקמה של כ-5000 יח"ד ומגזר המשרדים והמסחר כ-48 אלף מ"ר. עלות הקרקע הכוללת, לקראת סוף שנת 2006, נאמדה בכ-30 מיליון אירו, כאשר הצפי להשקעה הוא 300 מיליון אירו- שיניבו מכירות של 450 מיליון אירו.

כהן חושן: "הבנתי כי ברומניה יש עיוות מחירים. בשנת 2004 עדיין לא היו יזמים מקצועיים ברומניה, היה פער מאוד גדול בין ההיצע לביקוש ושוק לא משוכלל. כמו כן החלו להופיע המשכנתאות וידענו כי הביקוש רק ילך ויגבר ולכן החלטנו להקים שם עסק ונציגות ברומניה".

פלוסברג: "אנו זיהינו את היווצרות מעמד הביניים ברומניה. בעבר הדורות היו גרים בדירה אחת ועם העלייה בשכר, משפחות רוצות לגור בנפרד ולגדל ילדים בסטנדרט מערבי. אנו בונים במקומות בנויים. רוב הרוכשים עוזבים לדירות הקרובות למקום מגוריהם הקודם, מאחר שכפי שציינתי הם אוהבים לגור ליד המשפחות. הביזנס פלאן שלנו היה טוב מאוד וכעת כולם רוצים לעשות כמונו. התחלנו בבנקים, הבנו שחייבים לבנות שם קשרים. את האמון של המוסדות הפיננסיים השגנו באמצעות שת"פ עם יזמים ישראלים מקומיים שתיווכו. התחלנו בפרויקטים על בסיס רווחים ולאט לאט התחלנו לגייס משקיעים. בסוף שנת 2005 טייגר גלובל החלו להסתובב במזרח אירופה, הנציג שלה שמע עלינו ונוצר הקשר".

כהן חושן: "היה מו"מ ארוך ומייגע ורק השכר לעו"ד עבור החוזה עלה מיליון דולר".

גלובס: יש הרבה מאוד ישראלים ויזמים אחרים ברומניה. האם אנו בסופו של תור הזהב?

פלוסברג: "למרות התחרות הרבה מול הישראלים, המשרד שלנו נראה יותר כמו תחנת רכבת. עדיין ניתן להרוויח טוב ברומניה. מי שקונה קרקע לבנייה למעמד הביניים בבוקרשט ירוויח כל עוד הוא לא מתנהל ברשלנות. מצד שני צריך להתאמץ וספקולנטים שרוצים להרוויח מקנייה ומכירה של קרקעות במיוחד במרכז בוקרשט צריכים לדעת שהם יכולים להפסיד, כי המחירים שם כבר לא נמוכים. אך לגבי בנייה בפועל, עדיין חסרים בבירה בערך מיליון יחידות דיור, כך שעדיין יש הרבה מה לעשות".

כהן חושן: "לעומת זאת, כל מי שקונה מחוץ לערים וחושב שהעיר תגיע אליו לוקח על עצמו הימור גדול. במידה והתחזיות שלו לא יצאו אל הפועל, הוא עלול להיתקע. כיום יש בבוקרשט הרבה מאוד יזמים. הישראלים מתרכזים במגורים בעוד שהזרים מתרכזים במסחר ובמשרדים. מסיבות אלו יש לנו אסטרטגיה לחפש הזדמנויות גם מחוץ לבוקרשט. יש לנו מפה של 15 ערים נוספות ברומניה, עם אוכלוסיה של מעל ל-100 אלף תושבים".

- נכנסתם לאחרונה גם לאוקראינה.

כהן חושן: "נכון. הבניה למגורים במדינות הקומוניסטיות נעצרה בעבר. בהונגריה, פולין וצ'כיה לא ראינו כל יתרון יחסי שלנו לכן לא נכנסנו מאחר והגענו מאוחר מדי. אך מזרחה משם היו ועדיין יש הזדמנויות רבות. לאחר שביססנו את מעמדנו ברומניה החלטנו ללכת על אוקראינה - מדינה של 47 מיליון תושבים, גידול מסיבי בתל"ג מדי שנה והמהפכה הכתומה רק קירבה את המדינה למערב. אנו רוצים להקים פעילות באוקראינה באותו סדר גודל שלנו ברומניה".

- מה ההבדל בין אוקראינה לרומניה?

פלוסברג: "מקרב הרומנים יש יזמים מקומיים, בעוד שבאוקראינה אין כזה דבר. גם אם יש, אז הסטנדרטים שלהם לא גבוהים ופה מגיע הערך המוסף שלנו.

"אנו פעילים גם במולדובה. מדובר במדינה קטנה שרבע מהאוכלוסייה עובדת מחוץ לגבולותיה ושולחים כסף הביתה, כך שנוצר "בום" נדל"ני. וכן, גם שם יש ישראלים - בכל מקום יש ישראלים.

"השוק המזרח אירופאי דומה פחות או יותר לתקופת העלייה של שנות התשעים מרוסיה. הניסיון שנוצר בעקבות העלייה המסיבית היה אחד הגורמים לזרימה למזרח אירופה. בנוסף, בניגוד למנטאליות המערבית הדוגלת בשכירת נכסים, במזרח אירופה, כמו בישראל, רוצים בעלות על הנכס. בתקופת הקומוניזם לא הייתה כל אפשרות לנכסים משלך וכשהמשטר הזה קרס הם רוצים שהכל יהיה שלהם".

- בגלל הדמיון פניתם לגייס הון דווקא בישראל?

כהן חושן: "השוק הישראלי הוא אחד היחידים שמבינים את מזרח אירופה. אנו לא מפחדים, בעוד שבארה"ב אין משקיעים אמיתיים חוץ מקרנות הון סיכון וקרנות גידור. הם מפחדים. בישראל אין הפחד מהלא נודע ולכן הפנייה שלנו לשוק ההון הישראלי היא טבעית.

"חשוב היה לנו לעבור את התהליך של להפוך לציבוריים ואני מאמין שבשנתיים הקרובות ננפיק מניות, אך לאו דווקא בישראל".

- למה לא ביקשתם דירוג לאגרות החוב?

פלוסברג: "זמן הפעולה היה קצר מדי בשביל לדרג ואנו בתחילת דרכנו, כך שהתוצאות עדיין לא משקפות. בסדרות הבאות אנו מאמין שנדרג".

- לרומנים אין בעיה עם השם הישראלי כל כך של החברה?

פלוסברג: "הרבה פעמים שואלים אותי מה זה השם הזה. אני עונה שיש לזה שני פירושים - קרקע ואנושות. המטרה שלנו היא לקחת את הקרקע ואת האנושות, וביחד לנטוע שורשים למשפחות שברומניה".

- בתור יזמים צעירים שפועלים במזרח אירופה. מהי הצעתכם לבחורים בתחילת דרכם שמקבלים תאבון מהסיפור שלכם?

פלוסברג: "מי שרוצה להצליח חייב להיות שם ולא מספיק לקפוץ לביקור מדי פעם. לא לקפוץ על כל עסקה, למרות ההזדמנויות, הסטטיסטיקה מראה כי כי על כל 15 עסקאות שאנו בודקים, נסגרת עסקה אחת.

"גם לא כדאי לבנות על אאוט-סורסינג, כל הנושא הזה פועל רע במזרח אירופה מכיוון שאין להם תודעת שירות ובקרת איכות מספקת". "