שוק הדיור בארה"ב: לדעת איפה להיות

תמיד צריך לדעת להיות במקום הנכון בזמן הנכון - כך מתחיל המגזין "פורבס" באחד מגיליונותיו האחרונים סקירה על שוקי הנדל"ן למגורים ברחבי ארה"ב. בזמן שספקולנטים בערים כמו בוסטון וסאן דייגו רצים לתפוס מחסה בגלל ירידות מחירים, בעלי הבתים חוגגים מכירות ערות ומחירים גואים של נדל"ן למגורים במקומות אחרים. המחיר החציוני של בתים ודירות ברבעון השלישי של 2006 טיפס ב-14.6% בסיאטל במדינת וושינגטון, ב-14.3% באל פאסו, טקסס וב-12.3% בפורטלנד, אורגון. מדובר בהשוואה שנתית, למחירים מהרבעון השלישי ב-2005.

המחירים עלו גם בכ-5% ביוסטון, טקסס, לוס אנג'לס, אוסטין, טקסס, ג'קסונווייל, פלורידה ושרלוט, צפון קרוליינה, לפי נתוני התאחדות סוכני הנדל"ן הארצית, NAR.

המחירים קפצו גם לאורך חופי מפרץ מקסיקו, במה שמעיד על הצלחת מאמצי ההבראה בעקבות סופת ההוריקאן קתרינה מספטמבר 2005. מחיר בית חציוני עלה ב-15.5% באזור גאלף-פורט-ביוקסי במיסיסיפי, ב-14.1% בבאטון רוז', לואיזיאנה וב-7.6% בניו אורלינס, לואיזיאנה.

נתוני המחירים מתבססים על האזורים העירוניים הכלליים, כפי שהם מוגדרים על-ידי משרד הניהול והתקציבים בממשל האמריקני. לכן, בעוד המחירים באזור המטרופוליטני של ניו-יורק סיטי עלו בקצב סולידי אך לא ספקטקולרי של 3.6% לפי ההגדרה הזו, הנתונים שבידי המחלקה הפיננסית בעיריית ניו-יורק מצביעים על עלייה של 19% בסיכום 2006 בכל חמשת הרובעים של העיר (מנהטן, קווינס, ברונקס, ברוקלין וסטטן איילנד). זו עלייה כפולה מזו שנרשמה ב-2005. המחירים בברוקלין ובברונקס זינקו אפילו ב-27.6% בהשוואה ל-2005.

ביתר חלקי ארה"ב פרט לאלו שצוינו לעיל, מחירי הבתים החציוניים ירדו בממוצע ב-1.2%. האזור בו נרשמה הירידה החדה ביותר היה צפון-מזרח ארה"ב, שבו צנחו המחירים ב-4.8% ביחס לשנת 2005.

לבעלי הבתים באזור זה כדאי לנדוד מערבה, היכן שסוכני נדל"ן מצפים שהמחירים ימשיכו לטפס.

"יש כאן עדיין הרבה אנשים שמחפשים לקנות בית. הכלכלה המקומית שלנו נשארה חזקה, ויש הרבה אנשים שבאים להתגורר בעיר", אומרת קריסטין לוש, סוכנת בחברת יואיג אנד קלרק מסיאטל, "מבחינה גיאוגרפית, סיאטל ארוכה וצרה, ומוקפת במים. אין הרבה עתודות קרקע, והתוצאה היא תחרות של השטחים שנשארו".

בערים בהן נרשמה עלייה במחירים יש גידול חד במספר מקומות עבודה חדשים, ונתוני הגירה חיוביים נטו (בניכוי אלו הנוטשים את העיר). יש להן עוד יתרון: היכולת לרכוש בהן נכס (affordability) נשארה קרובה לממוצע הארצי בכל שנות ה"בום" בנכסי הדיור, ולכן הן פחות חשופות לתיקוני המחירים שרואים בשווקים שהתחממו יתר על המידה.

הערים שנפגעו הכי הרבה מן הירידה הן שווקים תעשייתיים מסורתיים כמו דטרויט או לנסינג, שבהן הכלכלה המקומית נפגעת מן ההשלכות של הפיטורים ההמוניים בתעשיית הרכב.

בצפון-מזרח ארה"ב נרשם בשנה שעברה גידול של 0.8% בלבד במספר המשרות החדשות שנוצרו, לפי נתוני חברת מחקי השוק ניו אינגלנד אקנומיק פרטנרשיפ (NEEP), מול גידול של 1.3% בממוצע ארצי. אם זה לא מספיק גרוע, NEEP צופה שהאזור הזה ימשיך לפגר משמעותית אחרי הממוצעים הארציים של הגידול בתוצר האזורי ובהכנסה לנפש.

התוצאה היא שאנשים נוטשים את ניו אינגלנד. לפי מרשם האוכלוסייה האחרון של הממשל, בשנה שעברה עזבו את צפון-מזרח ארה"ב 4.8% יותר אנשים מאלו שהשתקעו בו. שוק הנדל"ן האזורי רשם ירידה של 4.8% במחיר החציוני. מהעבר השני, התנאים הכלכליים בדרום ארה"ב הובילו לשיעור ההגירה הטוב ביותר במדינה, 4.3%, וכתוצאה מכך גם לנתון הגבוה ביותר של התנודה במחיר הבית החציוני, שהיתה 0.1%- בשנה שעברה.

הכסף הטיפש מגיע

בין השנים 2004 ו-2005, המחירים החציוניים ברוב הערים ששמרו על יציבות, כמו אוסטין ושרלוט, עלו בקצב איטי יותר מהממוצע הארצי. העובדה הזו הגנה על השווקים הללו מפני התנודות החדות במחירים בשווקים הספקולטיביים מאד, כמו מיאמי. באזור מיאמי זינק מחיר הבית החציוני מ-232 אלף דולר ב-2003 ל-391 אלף דולר בסוף 2005. הקבלנים לא יכלו לעמוד בקצב הביקוש. השוק של מיאמי תיקן את עצמו מאז עד סוף 2006 ב-5.6% כלפי מטה.

"באזורים בהם עליית המחירים היתה הגבוהה ביותר, הרבה אנשים שקשקו מפחד מחשש שהם מפסידים משהו, כשהם ראו שהמחירים עולים ב-8%, 10% או 12% בשנה, ומיהרו לקנות", אומר קרמיט בייקר, עמית מחקר בכיר במרכז המשותף למחקרי דיור באוניברסיטת הרווארד.

"כאשר המחירים התחילו לרדת בשווקים שבהם נרשמו לפני כן עליות חדות, לספקולנטים היתה אצבע קלה על ההדק למכור, כי המחירים עלו לפני כן עד כדי כך שהיה קשה למצוא קונים; הם חששו שאם הם ימתינו 6-8 חודשים למכירה, לא יהיו להם קונים. התוצאה היתה גל מכירות ותיקון חד בטווח הקצר", אומר בייקר.

גידול יציב ומתון יותר במחירי הבתים מניב שוק נדל"ן יציב יותר, כי היכולת לקנות נכסים, ה-affordability, נשארת בקו אחד עם התנאים הכלכליים המקומיים.

"בשווקים עם תנודות מחירים חדות היו הרבה קניות ספקולטיביות לטווח קצר", אומר לורנס יאן, כלכלן בכיר בהתאחדות סוכני הנדל"ן הארצית, "במקומות כמו טקסס או צפון קרוליינה, מחירי הבתים הם בהישג יד, ויש בסביבה שיעורים טובים של יצירת מקומות עבודה. בסיאטל, שוק העבודה חזק. מחירי הבתים אמנם עולים על הממוצע הארצי, אך הם נוחים בסטנדרט של החוף המערבי".

בנוסף לכך, כאשר מחירי הבתים עולים מהר מדי, הקבלנים ממהרים לספק עוד היצע, וכאשר החגיגה נגמרת, הבנייה מואטת ויש מלאי גבוה של נכסים לא מכורים. חברת הבנייה למגורים הגדולה בארה"ב, די.אר. הורטון, דיווחה באחרונה על צניחה של 60% ברווח הרבעוני שלה.

אם נוסיף למשוואה את הספקולנטים שממהרים לממש נכסים, נקבל קפיצה בשיעורי הבתים הפנויים בשוק. מאז סוף 2005, כאשר בועת הנדל"ן החלה לפקוע, שיעור הבתים הפנויים הארצי עלה ל-2.5% מן הסך, עלייה של כמעט 50% בהשוואה לממוצע של עשר השנים האחרונות. עלייה בשיעור הבתים הפנויים הופכת את השוק לשוק של קונים, מפני שהמוכרים יודעים שיש בשוק היצע גדול של נכסים, ולכן הם מוכנים להתפשר על המחיר.

למרות הנתונים, יש באזורים שבהם נרשמו הירידות החדות בערכי הנכסים גם גורמים אופטימיים. בערים כמו בוסטון, שבה מחיר המכירה החציוני ירד אשתקד ב-4.3% מהשיא של 2005, שהיה 431 אלף דולר, סוכני הנדל"ן אומרים שהשוק נשאר חזק.

"ההבדל העיקרי בין השוק של היום והשוק של 2004-2005 הוא שהמוכרים מוכנים להתפשר על המחיר, וכבר אין מלחמת הצעות על אותם נכסים", אומר דייויד גרין, סוכן בחברת אוטיס אנד אהרן. "השורה התחתונה היא שאם אתה דורש מחיר סביר על הנכס שלך, הוא יימכר. בשוק חלש באמת, אתה לא רואה דבר כזה".

גם הכלכלנים אופטימיים לגבי 2007. "כעת אין תחושת דחיפות, מפני שאנשים חושבים שאם הם יחכו שישה חודשים, הם יוכלו לקנות במחיר זול יותר", אומר בייקר מהרווארד. "כאשר הם יחשבו שהשוק כבר נגע ברצפה, הם יתחילו לקנות". "