יש חדש תחת השמש

שווי הנכסים במדינה - המוערך בכ-1,935 מיליארד דולרים - שני רק לארה"ב, שם מצבת הנכסים עומדת על 4,995 מיליארד דולר. בגרמניה, השלישית ברשימה, שווי הנכסים מוערך ב-1,085 מיליארד דולר. מבחינת ערי העולם, טוקיו, הבירה, ניצבת במקום הראשון על הפודיום, מבחינת היקף שטח של נדל"ן משרדי, כשבאמתחתה כ-85 מיליון מ"ר של שטח בנוי, בעוד שבלונדון ובפריז, המתחרות על המקום השני ברשימה, חצי מהכמות כל אחת (ניו-יורק ניצבת רק במקום הרביעי).

לאחרונה, לאחר תקופה ממושכת, זוכה תחום הנדל"ן ביפן לעדנה מסוימת. מאז שנת 1991, שנת שיא (או שנת הבועה), איבדו נכסי הנדל"ן השונים כ-30% מערכם נטו. האופטימיות האופפת כיום את שוק הנדל"ן הינה פועל יוצא של ההתאוששות והיציאה המסוימת מהמיתון המתמשך בכלכלה המקומית. אכן, מחירי הנכסים עדיין נמוכים, אך לאחרונה נרשמת התייצבות מעודדת שמרמזת כי תמה לה תקופת התיקון, וכבבואה מתחילה לה תקופת ההזדמנות והאפשרות "לאסוף" נכסים במחירים נוחים.

ריבית של אחוז אחד

שיעורי התפוסה מספקים מדד מהימן לאיתנות שוק הנדל"ן המניב. בשוק המשרדים שיעורי התפוסה הולכים וגדלים ובבירה טוקיו שיעור השטחים הפנויים ירד לכ-3%, לעומת 4% בתום 2005. עליות דומות בשיעורי התפוסה נרשמו גם בעיר אוסקה. מחירי הנדל"ן למגורים בששת הערים הגדולות (טוקיו, נוקוהאמה, נאגויה, קיוטו, אוסקה וקובה) עלו בכ-1.5% מאז תום 2005, אך במדינה כולה המחירים עלו בקצב מזערי יותר.

יפן ידועה ברמת הריבית הנמוכה, כך שברכישת בניינים חדשים אזרחים יפנים יכולים לקבל משכנתא בתנאים נוחים במיוחד. מאחר שמחיר הכסף ביפן אפסי, הלווה מקבל משכנתא בריבית של אחוז אחד בממוצע. יתרה מזאת, שיעור התחלות הבנייה עלה בכ-7% כך שגם מבחינה ההיצע הנתונים מעודדים. קפיצה משמעותית יותר של כ-5% נרשמה במחירי נדל"ן קמעונאי ומשרדי (בעיקר במשרדים מקבוצת איכות A). לעומת זאת, בערים המרכזיות המחירים במגזרים אלו עלו פחות.

בשנת 2006 הסתכמו עסקאות הנדל"ן המקומיות בלמעלה מ-20 מיליארד דולר, פי שניים מהיקף העסקאות בשנת 2005. אחד הסיבות המרכזיות לכך היא כניסתם של קרנות הריט למדינה. למרות ניצני הפעילות, עדיין נוטלות הקרנות חלק מזערי של פחות מאחוז מסך התמ"ג. לשם המחשה, נציין כי בארה"ב מהוות קרנות הריט כ-10% מהתמ"ג, כך שהפוטנציאל להמשך חדירת הקרנות לשוק רב.

מאחר שכיום רשומות ביפן 39 קרנות ריט בלבד, שהשקיעו עד כה כ-30 מיליארד דולר בלבד (17 מיליארד דולר מתוכם הושקעו בענף הנדל"ן המשרדי), נראה שהשוק צפוי לצעוד בקרוב כברת דרך נוספת במיוחד לאור ההתעניינות הגוברת מצידן של קרנות ריט בינלאומיות, שמגלות עניין ביפן. כדאי גם לזכור, כי להבדיל משווקים אחרים במזרח הרחוק, שמעצם הגדרתם כשווקים מתפתחים סיכון ההשקעה בהן גבוה מאוד, הרי שיפן נחשבת לשוק מפותח לכל דבר שענף הנדל"ן בו נמצא בהתאוששות מסוימת.

עוד סיבה לאופטימיות נעוצה בכך שבחלקים רבים בעולם מחירי הנדל"ן, במיוחד בשווקים המפותחים, רותחים, ומכאן שהסיכוי לאפסייד לקרנות הריט וליתר המשקיעים הולך וקטן. יפן, הנכללת בהגדרת השווקים המפותחים, יכולה להוות סוג של אלטרנטיבה: המחירים זולים והתשואות גבוהות יחסית לשווקים מפותחים, והסיכון להשקעה נמוך יותר משווקים מתפתחים שמטבעם מציגים אפשרות לרווח מהותי יותר אך כמובן שהסיכון בהם גבוה ביותר.

אין צאצאים

אך עדיין ישנן מספר סיבות שיכולות להעיב על האופטימיות היחסית. אחת מהבעיות המרכזיות שיש כיום ביפן היא העובדה כי קיימת צמיחה דמוגרפית שלילית - כ-1.29 ילדים בלבד לכל משפחה ובטוקיו המצב חמור הרבה יותר והממוצע מראה כי לכל משפחה נולד פחות מיורש אחד.

מיקומה הגיאוגרפי של המדינה מהווה סוג של חסרון נוסף. יפן מהווה נקודת מפגש של שלושה גושים טקטוניים הגורמים לריבוי של תופעות רעידות האדמה. בשל בעיה זו, נדרשים הקבלנים המקומיים לסטנדרטים נוקשים של בנייה והתקנים הם מהמחמירים ביותר בכל העולם, ומתעדכנים שנה בשנה. בשל אילוץ זה, מנהג יפני ידוע הוא הריסת בניינים ישנים (בני עשרות שנים) ובנייתם מחדש בהתאם לתקנים שנקבעו.

פועל יוצא של הנוהל המקומי, ומאחר שכל בניין "בא בימים" מועמד להריסה אוטומטית, יש בעיה לקבל משכנתא בעת רכישת נכס שכזה, ובמידה והבנק מתרצה הוא מתנה את החזר ההלוואה לתקופה קצרה יותר מנכס צעיר ממנו. במידה וקונים נכס המיועד להריסה, צריך לקחת בחשבון כי שיפוץ או הריסת בניין הינו תהליך מורכב גם מבחינה רגולטורית בשל שיקולי סביבה. מהצד השני של המתרס ושל מגבלה זו, רכישה של בנין ישן זולה יותר, אפילו מרכישה של קרקע פנויה.

אמנם, ממבט ראשון נראה כי מדובר בבעייתיות ובנטל שעומד לרועץ בפני הענף, אולם בחינה מחודשת מעלה כי הדבר מגדיל את ההיצע ויזמים רבים עוסקים בכך באפיק הספקולטיבי. פועל יוצא נוסף של הפחד מרעידות האדמה בא לידי ביטוי במעבר מבנייה נמוכה לפרויקטים עמידים במיוחד של מבני ענק.

השכרה לטווח קצר

ישנם נהלים נוספים שיכולים למנוע כניסת זרים לשוק הנדל"ן היפני. למשל, השכרת נכסים היא לרוב לטווח קצר, דבר שיכול לפגום ברווחיות בעל הנכס ולמנוע תכנון והבטחת הכנסות לטווח ארוך. זאת ועוד, בבניינים רבים ישנם חוזי חכירה בדמי מפתח - כך שבמקרים מסוימים ישנה מורכבות חוזית שאינה מאפשרת להוציא דיירים קיימים מנכס.

בהקשר לשוכרים, חשוב לבדוק את טיבם מאחר שגורמים פליליים או בעלי עניין עסקי כלשהו בנכס עלולים להיות חלק מהדיירים הלא רצויים בדיעבד.

המוכרים המקומיים והתרבות היפנית עלולים להקשות על כניסת הזרים לשוק המקומי. לעיתים, בעלי הנכסים יעדיפו שלא למכור לגורם זר ולכן רצוי להצטייד בשותף יפני מקומי בכניסה למו"מ על רכישת נכס מסוים.

בעיה נוספת העומדת בפני זרים כרוכה בשקיפות נמוכה מהמצופה. על אף היותה המעצמה השנייה בגודלה בעולם עדיין קשה לברר אם לנכס כלשהו ישנם חובות או מיסים התלויים כנגדו, ולשם בירור סוגיה זו, יש צורך לשכור את שירותיה של חברה מיוחדת המתמחה בבירור אינפורמציה ספציפית.

בהקשר זה נציין כי נכס מסוים יכול להיות מחולק למספר בעלויות שונות - למשל, בעל בית אחד לחניה, אחר לחצר ושלישי לקומה מסוימת, ומכאן שיש לקבל את הסכמת כל הבעלים על חלקי הנכס השונים, אם ברצוננו לרכוש את המבנה כולו. במידה והיזם הנמהר רכש את הנכס ולאחר מכן התברר כי עומדת כנגדו משכנתא או כל חוב אחר, לא ניתנת עליו כל אחריות. "