מאגדה למציאות

מתחמי פינוי-בינוי ופרויקטים שונים של התחדשות עירונית הם אחד הנושאים המדוברים ביותר בענף הנדל"ן. אלא שמרבית הפעילים כבר למדו, כי לרוב תוכניות אלה מסתיימות בדיבורים בלבד. במשך שנים היתה תוכנית הפינוי-בינוי של מצלאווי בקרית אונו לחריג שיצא לדרך. 168 יח"ד, שהפכו ל-513 יח"ד (יחס של 1 ל-3) והיו ליוצא מן הכלל, שלא העיד על הכלל.

אבל בימים האחרונים, החל שיווקו של המתחם המיתולוגי ברחוב ערבי נחל בגבעתיים, על גבול רמת גן תל אביב. לאחר שנים ארוכות בהם רק השלט במקום העיד על הכוונות של היזמים, נראה שמתחיל לזוז משהו כדי ש-126 יח"ד שיפונו יהפכו ל-4 מגדלים עם 528 יח"ד בידי החברות משהב ומבנה אופיר (יחס של 1 ל-4.2). תוכנית נוספת בראשון לציון תצא לדרך בעוד חודשים ספורים, עם פרויקט בינוי-פינוי שיכלול למעלה מ-1,400 יח"ד.

משהו קורה

ההרגשה בקרב יותר ויותר פעילי נדל"ן היא שמשהו קורה בתחום. הרבה יותר יזמים, קבלנים, עורכי דין ומפונים פוטנציאלים מתייחסים להסדרים השונים של החקיקה ברצינות, בוחנים את השתלבותם האפשרית בפרויקטים עתידיים ובודקים אילו מתחמים ישנים הם בעלי פוטנציאל השבחה גדול ואמיתי.

ברשת האינטרנט מתנהלים דיונים סוערים בפורומים העוסקים בנושא, ומוכרי דירות הנכללות במתחמי פינוי-בינוי לא מתביישים לבקש מחיר שכבר יגלם בתוכו את הדירה החדשה בפרויקט, שמרבית הסיכויים שלא יתממש.

ראשית, כדאי לעשות קצת סדר באפשרויות לשיפור המבנים המיושנים והמוזנחים בערים. במשרדו של עו"ד יוסף ריכטר, המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מטפלים כעת בפרויקט פינוי-בינוי בקרית יובל בירושלים שיכלול בסופו 450 דירות. לדברי ריכטר, כיום עומדים בפני מי שמבקש לשפר את איכות ותנאי מגוריו 3 מסלולים: התחדשות עירונית, עיבוי, ופינוי-בינוי לפי חוק מיסוי מקרקעין.

במסלול ההתחדשות עירונית, שנקבע לפי חוק התכנון והבנייה וחוק מיסוי מקרקעין, וכן על פי החלטה 998 של המינהל, קיימים כללים לבחירת ולהכרזת מתחמים והטבות להם יזכו, כדי לשמור על שטחים פתוחים וחידוש מתחמים עירוניים.

לשם יישום החלטת הממשלה תוכננו תוכניות מתאר ארציות שונות (תמ"א 31 ו-35) והוקמה הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית. מסלול העיבוי, מציין ריכטר, מאפשר בנייה במתחמים שאינם עומדים בקריטריונים של מסלול פינוי-בינוי. המסלול נועד לאפשר הוספת בנייה במתחמים קיימים ומבונים בלי להרוס אותם, תוך התבססות על תשתיות קיימות. המסלול מותאם בעיקר לתמ"א 38, שנועדה עקרונית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ההטבה, האפשרות להוסיף קומה ממוצעת בבניין, היא בלתי כלכלית לחלוטין ליזמים, לדעת ריכטר. גם כאן היוזמה והאחריות לביצוע תוספת הבנייה היא על בעלי הזכויות.

בכנס הדיור החרדי שנערך לפני חודש בירושלים קרא מנכ"ל משרד השיכון, אריה בר, לפרנסי המגזר החרדי להרים את הכפפה ולהשתמש במסלולי הפינוי-בינוי והעיבוי המתאימים למשל לשכונות החרדיות הצפופות בירושלים.

"אין מענה אמיתי"

רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מזהיר מפני תוכניות העיבוי. "יש בעייתיות ברצון למצות בניינים קיימים שנבנו בשנות ה-40. פעם הפקיעו עד 20%-25% מהקרקע והיום גם 40% לא מספיק. הדרישה לאיכות חיים גדלה עם השנים, צריך פארק, קריית חינוך, חניות. מאשרים בבנייני שלוש קומות להוסיף שתיים נוספות, ולשלם כופר חניה, זה לא הגיוני. בעיבוי אין מענה אמיתי".

ריכטר מסביר שבמסלול האחרון, ניתן לפנות לוועדה להתחדשות עירונית, כאשר במקרה זה נוטל בה חלק גם נציג רשות המסים, ולבקש המלצתה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי. במקרה כזה אין לוועדה שיקול דעת של ממש, שכן כל מי שממלא אחר תנאי חוק מיסוי מקרקעין ועונה על הקריטריונים שנקבעו בתקנות, יומלץ באופן אוטומטי.

יתרונות המיסוי במסלול גדולים. אף שמדובר לכאורה במכירת דירה של הבעלים ליזם/קבלן ורכישה של דירה חדשה תחתיה, פטורות כל הפעולות שלעיל מכל חובת מיסוי.

לרעיון הפינוי-בינוי וירניק מסכים יותר, בין השאר כי זה עונה על דרישות האיחוד והחלוקה. לדבריו, המודל המועדף עליו הוא תוכנית המתעלמת מהמרקם מבחינת החלוקה והייעודים המצויים כרגע. יש ליצור תכנון שיקצה את השטחים מחדש, תוך שמירה על יחסי איחוד וחלוקה.

עו"ד ירון גרופמן, שמלווה את פרויקט הפינוי-בינוי בגבעתיים כמעט מראשיתו, אומר כי בניגוד לתחושת הבטן ולמהות הפרויקטים הללו, ניתן לזהות הצלחה של מסלול זה דווקא בשכונות המבוססות יותר, מכיוון ששם התשואות על הנכסים גבוהות יותר. לדבריו, הפרויקט בגבעתיים יצא לדרך לפני 6 שנים, ובכל יח"ד יושקע סביב 100 אלף דולר ליח"ד, הרבה יותר מאשר הושקע בקרית אונו.

גרופמן מציין כי "התמריצים הניתנים על ידי המדינה ליזמים אינם מספיקים, ולכן אלה לא יוצאים ומשקיעים בשכונות, שלדעתם בין כה וכה תישארנה שכונות מצוקה, גם אם יקימו במרכזן בניינים חדשים ונוצצים".

לדעת ריכטר, כדי שהפרויקטים יצאו לפועל צריכים להתקיים לפחות שני תנאים בסיסיים: ביקושים לדירות באזור בו מצוי הפרויקט המתוכנן, ומחירי המכירה של הדירות שייבנו, יותירו רווח בידי הקבלן או היזם.

בינוי ואז פינוי

עוה"ד יעקב גינדי וזיו כספי מלווים בימים אלה פרויקט התחדשות עירונית במרכז ראשון לציון, בעלות של 375 מיליון דולר. לדבריהם, כל התושבים במתחם הביעו רצונם בקידום הפרויקט של אשדר, שיכלול 8 מגדלים בני 30 קומות כ"א עם 1,500 יח"ד בין הרחובות רוטנברג, נפתלי הלל וגרינבאום (בסמוך להיכל התרבות). הבניינים יבואו במקום אלה שנבנו שם בשנות ה-60.

קודם לכן, מתחייבים עורכי הדין כי בתוך 6 חודשים נראה את הדחפורים בפרויקט פינוי-בינוי במתחם סלע, המצוי במזרח ראשל"צ בין הרחובות גבעתי וחי"ש. לשמחתו של היזם, חברת אחים דוניץ, בצמוד למתחם שיפונה עם 278 יח"ד, היתה קרקע פרטית פנויה של 10 דונם נטו. היכולת להתחיל לבנות 366 יח"ד ב-5 מגדלים על הקרקע הפנויה, ובהדרגה להעביר לשם את התושבים של 100 הדירות המצויות דווקא במצב הרע ביותר הקלה על הפרויקט.

"במסלול רגיל של פינוי, למשל לדירה במגדל ששווייה 250 אלף דולר, עלות הערבויות להבטחת השלמת הדירה ומסירתה היו סביב 7,500 דולר, דמי השכירות לזמן הבנייה מוערכים ב-25 אלף דולר, הערבויות הבנקאיות האוטונומיות על דמי השכירות יוסיפו לחשבון עוד 10 אלף דולר ועלות הוצאות ההעברה מהדירה המפונה לדירת השכירות וממנה לדירה החדשה עוד 2,000 דולר- ובסך הכל כמעט 45 אלף דולר. כל זה נחסך מהיזם שמעביר דיירים לדירות הנבנות בקרקע פנויה שברשותו", אומר כספי.

לא פחות חשוב הוא ההיבט הפסיכולוגי, האפשרות לראות את הבנייה מול העיניים, שמבטלת את חוסר הודאות של הדייר שחושש שהולכים להוציא אותן מביתו זה עשרות שנים, תמורת הבטחה הכתובה על נייר.

לפי התוכנית העדכנית שאושרה לפני שנה, יהיו במתחם הכולל בתוכו גם את הקרקע הפנויה, 1,404 יח"ד, שמשמעותם יחס של 1 ל-5.05, מה שלדעת כספי מהווה את היחס המינימלי באזור ראשל"צ להיתכנות כלכלית.

האם אלה אכן הסנוניות הראשונות למה שרבים מעריכים כי יהיה מנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן המקומי בעשורים הבאים? רק ימים יגידו. "

ariel-r@globes.co.il