הגל הסיני מתרומם

מה קורה כיום בשווקי הנדל"ן בסין? האם כניסה של חברה ישראלית להשקעות נדל"ניות בסין דומה להתחלת פעילות במדינה אחרת? האם נחוצה הערכות מיוחדת לעבודה בסין? למה צריכים המשקיעים הישראליים לצפות לקראת פעילותם בארץ עם משטר ריכוזי? על שאלות אלו ואחרות נשתדל להרחיב.

כל מי שמבקר בשנחאי מתפעל ממגדלי הענק הסופר מודרניים והמעוצבים ע"י הארכיטקטים המובילים בעולם, אשר צצים חדשים לבקרים בכל פינה בעיר.

ברם, מעטים מהמבקרים בעיר יודעים כי במטרופולין שנחאי, על 25 מיליון תושביו, לא היה בניין שגובהו מעל 7 קומות עד לשנת 1992. כיום מאכלסת שנחאי יותר מ-2,600 רבי קומות (כולל את הבניין השלישי בגובהו בעולם), והעוצמה האדירה של פעילות הבנייה הרוחשת בכל אשר תפנה - לא נראית אלא בערים הראשיות האחרות בסין.

בשנים האחרונות חלו מספר מהפכים בשוק הנדל"ן הסיני. עקב העלייה המתמדת ברמת החיים, הולכת ונוצרת שכבה רחבה של מעמד ביניים: הרבה מהם נמנים על עובדים שכירים בחברות עתירות ידע, בחברות זרות הפועלות בסין או סינים החוזרים משהות ממושכת בארצות חוץ. אלה מהווים, כיום, חלק ניכר מרוכשי הדירות והמשרדים, הן בערים הגדולות והן בערי השדה.

הקשחת מדיניות האשראי

אפשרויות המימון הנוחות שהועמדו לרוכשים הסיניים (ועד עתה גם לתושבים זרים ואפילו לתיירים) - משכנתאות לתקופות ארוכות, כמעט ללא צורך במימון עצמי (עד 80 או 90 אחוזים מהעלות), זמינות הולכת וגדלה של היצע נדל"ני וכיוצ"ב - הם גורמים נוספים שיוצרים ביקוש גדול המסתער על ההיצע, שגם הוא הולך וגדל. על כל אלה יש להוסיף את התופעה המיוחדת לסין, על פיה מתאגדות משפחות שלמות לעזור לבני המשפחה שאין ברשותם דירה לרכוש נכס (במקרים רבים אלו דווקא הילדים שרוכשים דירה להוריהם).

מצבים אלו יצרו רתיחה בשוקי הנדל"ן, ואילצו את הממשלה בשנתיים האחרונות לנקוט במספר צעדים לצינון השוק: לקבלני הבניין לא ניתנה האפשרות לממן את הבנייה ממכירות 'על הנייר', אלא במימון עצמי עד לגמר הבנייה (ורק אז להתחיל במכירות); רוכשי הדירות נדרשו להשקעות עצמיות גדולות יותר והוגבלו במימון הנכסים על-ידי המשכנתאות (70%); והתקנה החדשה המתקבלת בימים אלו, לפיה זרים המעוניינים לרכוש דירות או משרדים רשאים לעשות זאת רק אם היו תושבי אותה עיר לפחות לתקופה של שנה אחת.

מירב מומחי ההשקעות תמימי דעים כי שוק הנדל"ן הסיני נמצא רק בחיתוליו, ובמבט על מקומות אחרים בעולם - עתיד ההשקעות בנדל"ן בסין נראה כמבטיח ביותר. עד עתה היו הערים הראשיות מוקדי ההשקעות בנדל"ן, בעיקר משום שהתוצר לנפש בערים כמו שנחאי ובייג'ין גבוה פי שבעה מזה שבשאר המחוזות בסין, והוא אף גבוה יותר מהממוצע במדינות אמריקה הלטינית. זו היתה אחת מהסיבות העיקריות לזרימה אדירה של השקעות, הן מבית והן מחו"ל, שהפכו את הערים הראשיות בסין למוקדי השקעה ואף הניבו תשואות נאות. אולם ההזדמנויות שהיו בעבר הולכות ומצטמצמות, וכבר קשה למצוא פרויקטים מעניינים בערים הראשיות.

מאידך, רמת החיים בפריפריה ממשיכה לעלות, אם כי בקצבים מתונים יותר מזו הקיימת בערים הגדולות. ניכרת עלייה מתמדת באפשרויות ההשתכרות, מפעלים רבים עוברים לערים המשניות עקב כוח עבודה זמין וזול יותר, ראשי הערים והמנהיגים המקומיים במחוזות המשניים מציעים הטבות שונות מעבר לניתן להשגה בערים הראשיות; הממשלה המרכזית בבייג'ין והממשל המקומי דואגים לפיתוח נרחב של התשתיות ופריסת רשתות קווי תחבורה ודרכים - כל אלה, בנוסף למחירים הנוחים של קרקעות ונכסים, מפנים את המשקיעים לערי השדה או הערים מהליגה השנייה.

הפריפריה זולה בחצי

מגמה זו מסתמנת, אומנם, לא רק בסין אלא גם במקומות שונים בעולם, אולם יש מספר הבדלים מהותיים הקשורים למצב המיוחד לסין. גודל האוכלוסיה באותן ערים, המכונות ערים מהליגה השנייה או ערי השדה בסין, יכול להגיע למספר מיליוני תושבים. אם ניקח, לדוגמא עיר בשם צ'נגצ'ון (עליה לא רבים שמעו בישראל) בה מספר התושבים מגיע ל-7 מיליון, או עיר "קטנה" כמו שניאנג - 7 מיליון תושבים, צ'נגדו - 6 מיליון, הנגזו - 7 מיליון, שיאן - 6 מיליון, ועוד ערים רבות לא מוכרות, בהן מספר התושבים הוא בין 4 ל-8 מיליון, שכוח הקנייה שלהן מאפשר להן, עתה, לרכוש נכסים ולשפר את מצב מגוריהם.

תוכניות החומש של הממשלה המרכזית מפנות משאבים גדולים לפיתוח המחוזות במערב סין - ועם ההחלטות הממשלתיות מגיעים גם המשאבים הכספיים, בניית התשתיות, "דחיפת" משקיעים, פיתוח תעשיות חדשות מתחומי ההיי-טק והביוטכנולוגיה ועוד.

התוצאות המיידיות הניכרות בשטח: ערי המשנה בסין עוברות שינויים דרמטיים - הממשלות המקומיות בערי השדה מפתחות פארקים תעשייתיים מודרניים למפעלים עתירי ידע וטכנולוגיה, ומושכות חברות רב-לאומיות להקים את מרכזי הייצור והפיתוח בתחומיהם. מפעלים אלו מספקים עבודה לבוגרי האוניברסיטאות בפריפריה, ומושכים אוכלוסיה צעירה ואיכותית לחפש את עתידה במקומות בהם יהיה באפשרותם להשפיע, לשפר את מגוריהם, לעבוד בסביבת עבודה מתקדמת והיי-טקית, ליהנות משירותים קהילתיים איכותיים, מבתי ספר טובים לילדיהם וכו'.

מחירי הדירות והמשרדים סבירים ביותר - מחיר מ"ר למגורים איכותיים בקוטג' חדשני עולה בעיר שדה 650 עד 900 דולר, לעומת דירה בערים הגדולות בהן מחיר מ"ר ממוצע הוא נע סביב 1,750 דולר.

אין ספק כי שוק הנדל"ן הסיני הוא כיום השוק המבטיח ביותר בעולם, עם ההזדמנויות הרבות ביותר, עם התשואות הגדולות ביותר על ההשקעות, עם התחזיות העתידיות המבטיחות ביותר המבוססות על עורף של גודל אוכלוסיה המתעצמת והמשפרת את מעמדה הכלכלי, ומתרגמת את הצלחתה קודם כל לרכישת נכסים, עם נהירה של משקיעים מקומיים וזרים.

שותף מקומי מתאים

משקיעי הנדל"ן הישראליים, כמו בתחומים רבים אחרים, החלו רק עתה לגלות עניין ולגשש את דרכם לשוק הסיני. לא המרחק מישראל הוא שעצר אותם - אלא המורכבות וההתמחות הדרושים לעבודה בסין. על מנת לבצע חדירה נכונה לשוק הסיני, צריך להכיר ולהטמיע את התרבות העסקית הסינית. אנחנו "המערביים" הם אלה שצריכים להסתגל לסגנון העבודה הסיני, ויש להיערך לכך עם שימת דגש בעיקר על הנושאים הבאים: יצירת קשרים אישיים (מעבר למגעים העסקיים) והבנת מושג ה-"GUANG XI" (קשרים).

התחברות אישית לשותף הסיני הינה בעלת חשיבות עליונה לסגירת עסקאות, וזאת נעשית על-ידי בילויים משותפים כגון ארוחות ערב הגולשות לתוך השעות הקטנות של הלילה, לבילוי ושירה ב-KTV (קריוקי), שתייה מרובה מהיין הסיני (BAI JIU), וכמובן החלפת מתנות... אולם מעל הכל, נקודות המפתח להצלחה עסקית בסין הן סובלנות, סבלנות, כבוד ו"שמירה על הפנים" (LOOSING FACE).

המפתח המרכזי להצלחת משקיעי הנדל"ן הישראליים טמון בראש ובראשונה בבחירת שותף מקומי מתאים שיש לו קשרים עם ראשי הממשל המרכזי, וקשרים עם ראשי הערים והמחוזות. שותף עם רקורד מוכח של בניית פרויקטים גדולים, המוכן להיכנס למיזם משותף בבעלות שווה עם ישראלי. מאידך, ההצלחה של אותה חברה ישראלית תלויה גם בנוכחות הישירה בסין ומענה ישיר בכל שלבי המו"מ ולאחריו. זאת ניתן לעשות על-ידי שיתוף פעולה עם גורמים הפועלים כבר בסין והמכירים את התרבות העסקית הסינית (כולל שליטה בשפה הסינית), שיפתחו "משרד קדמי בסין" שממנו תתבצע כל הפעילות העסקית. "

הכותב הוא יו"ר תפנית אינווסטמנט גרופ, קונסורציום של חברות להשקעות בנדל"ן בסין, ומבעלי חברת תפנית תקשורת בע"מ.