בית הדין לחוזים אחידים יבחן האם חוזה החכירה של מינהל המקרקעין מקפח

ההחלטה ניתנה בעניינה של האגודה השיתופית החקלאית גרנות, שביקשה לבטל חמישה הסדרים בחוזה החכירה האחיד בנימוק שהם מקפחים. מדובר בהסדרים המאפשרים למשל למינהל לשנות את גובה דמי החכירה בהתאם להחלטות שיקבל; לצמצם את גודל השטח המוחכר; להביא לסיום חד-צדדי של החכירה בתוך 90 יום והאפשרות לקבוע את תנאי החכירה במקרה של חידושה לתקופה נוספת.

גרנות, שיוצגה ע"י עוה"ד שרגא בירן ואפרת כראזי ממשרד שרגא פ. בירן ושות', הוכרה ע"י שר המשפטים כארגון לקוחות יציג לעניין זה. זאת, לאחר שפנתה בשעתו לראש הממשלה ולשר המשפטים, בבקשה להעמיד את נושא תנאי החכירה במקרקעי ישראל כנושא מועדף לחקיקה, בהיות נושא זה מוסדר מזה שנים רבות ע"י סבך של החלטות מינהליות, המבטלות ומשנות זו את זו, ונשלט על-ידי חוזים ארכאיים הגורמים נזק כלכלי ממשי למשק.

עמדת גרנות נסמכה על חוות-דעת כלכלית שערכו פרופ' צבי אקשטיין (כיום המשנה לנגיד בנק ישראל) ומנחם פרלמן, שהצביעה על הנזק הכלכלי הנובע לכאורה משלטונו המונופוליסטי של המינהל בשוק המקרקעין ומהכללתן של תניות מגבילות בחוזי החכירה שהנהיג. אקשטיין ופרלמן טענו שהתניות מהוות הסדרים הפוגעים בכלכלת השוק, והן פוגעות אנושות במוסד הקניין הפרטי.

המדינה ביקשה לדחות את הבקשה על הסף, בנימוק של חוסר סמכות. לטענתה, בקשת גרנות מהווה למעשה תקיפה ישירה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ולכן על האגודה לעתור לבג"ץ. לטענתה, חוק החוזים האחידים הוא חוק צרכני שבא להגן על לקוחות, ו"לא נועד לשמש כלי לבדיקת מדיניות שנקבעה ע"י רשות מינהלית מוסמכת" או מדיניות קרקעית שנקבעה בחוק יסוד המינהל.

אופן ההתקשרות

אב בית הדין, השופטת מרים מזרחי, והחבר ד"ר עופר גרוסקופף קבעו בדעת הרוב שאכן החוק היה בנוסחו המקורי חוק צרכני בלבד. ואולם, "בעקבות התיקון בחוק החוזים האחידים, הוקנתה לבית הדין הסמכות לפקח על נוסחי חוזים גם כאשר מהות ההתקשרות איננה רכישה של מוצר או שירות, וכאשר אופי יחסי הצדדים איננו של 'ספק' ו'צרכן' במובן היומיומי של המונח".

לדבריהם, "קבלת טענות המדינה מהווה, אם כן, חזרה לשיטה לפיה סמכותו של בית הדין נקבעת על-פי מהות ההתקשרות (היותה בעלת אופי כלכלי-צרכני), תחת בחינת האופן בו בוצעה ההתקשרות (התקשרות על-פי נוסח אחיד של חוזה שהכנתו נשלטת ע"י אחד הצדדים)".

הם הוסיפו שהעובדה שניתן לתקוף החלטות מינהל בבג"ץ בעילה של חוסר סבירות או סמכות, אינן מעניקות חסינות מפני תקיפתן בעילות מהמשפט הפרטי כמו ניגוד לתקנת הציבור או קיפוח.

עם זאת, הם סייגו, הסמכות הרחבה שהוקנתה למועצת המינהל לקבוע הסדרים ראשוניים באמצעות התוויית המדיניות הקרקעית המתייחסת למקרקעי ישראל, וכן חזקת התקינות העומדת לזכותה וייצוגו של המגזר החקלאי בגדרה - "כל אלה הם בבחינת 'נסיבות אחרות', שבית הדין יביא בחשבון בעת בחינת הקיפוח. נסיבות אלה עשויות להוביל לתוצאה, לפיה תניות בחוזי החכירה של ממ"י, המפנות להסדרים שייקבעו בעתיד ע"י מועצת מקרקעי ישראל, אינן מהוות תניות מקפחות".

החבר ד"ר מיכאל שפר נותר בדעת מיעוט, כשסבר שבחוזי החכירה טמונה "אידיאולוגיה שלמה", שהמקום לתקיפה הוא במועצת המינהל, בבג"ץ או בכנסת. "בירור עניינים שבהשקפת עולם אין מקומו בבית הדין לחוזים אחידים", קבע שפר.

בעקבות ההחלטה, צפוי בית הדין לשמוע עדים ולדון במערך חוזי החכירה של המינהל. המשמעות היא, שהמינהל עשוי להיות מחויב להנהיג חוזים שוויוניים לכל המגזרים ללא כפיית תניות מגבילות מצידו ביחס לתקופת החכירה, מטרת החכירה, שינוי דמי החכירה ועוד. (בש"א 2543/05).