כשלון ידוע מראש

החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שהתקבל בחודש שעבר בכנסת, נועד לתמרץ את המגזר הפרטי, באמצעות הטבות מס, לבצע השקעות בבנייה להשכרה למגורים לתקופות ארוכות. כלי חקיקתי אחר הקיים מזה שנים ארוכות ומנסה להשיג תוצאה דומה הינו פרק שביעי 1 של החוק לעידוד השקעות הון. על אף החוק, הוא לא הביא לשינוי מהותי בתחום ומטעם זה חיפש המחוקק כלי חדש וממריץ יותר - בדמות החוק החדש לעידוד בניית דירות להשכרה.

אלא שכוונות לחוד ותוצאות לחוד. עיון בהוראות החוק החדש מצביע על כך שספק רב אם ייושם באופן משמעותי.

היתרון הכמעט יחידי שמקנה החוק ביחס למסלול הקיים בחוק עידוד השקעות הון הוא באפשרות לקבלת פטור מלא ממס שבח במכירת הבניין, לעומת שיעור מס שבח מופחת של 18% לחברה המצויה בפרק שביעי 1 של חוק עידוד השקעות הון. החוק החדש מאפשר גם שיעורי פחת מוגדלים - ואולם אלה קיימים אף בחוק עידוד השקעות הון.

לכאורה, אין לזלזל בהטבה בלתי מבוטלת זו, אלא שהמחיר הנדרש עבורה הוא יקר מאוד, כמעט בלתי אפשרי: ראשית, החוק חל אך ורק על גופים הממוסים כחברה (ולא כיחיד). אין הוא חל על חברה משפחתית, חברה שקופה וחברת בית. לפיכך, משמעות הפטור ממס שבח ברמת החברה היא חיוב במס של עד 25% ברמת היחיד (בגין דיבידנד לבעמ"נ מהותי). לעומת זאת, ביצוע הפרויקט בלא להיזקק לחוק - במסגרת יחיד או בחברה משפחתית, מוביל ממילא לחיוב במס שבח עד רמת היחיד בשיעור של 20%(!). דהיינו - אין כאן הטבת מס אמיתית.

מעבר לכך, הפטור ממס שבח במסגרת החוק יוקנה רק בהתקיים התנאים הבאים:

א. זכויות החברה נמכרו במלואן (לדוגמה, חברה בעלת זכויות בעלות לא תוכל למכור חכירה ל-49 שנה).

ב. הבניין להשכרה נמכר בשלמותו, דהיינו הפטור לא יחול כאשר הדירות נמכרות בנפרד, אלא רק בעת מכירת הבניין כיחידה אחת - מגבלה עסקית חמורה ביותר.

ג. מכירה אינה לקרוב - לרבות לא לחברה קשורה (מגבלה זו תחול לכאורה גם אם המכירה לקרוב נעשית בתנאי שוק).

ד. גולת הכותרת - הפטור המלא יחול אך ורק לאחר השכרה של 25 שנה. כן, 25 שנה! היה ויימכר הבניין לאחר פרק זמן קצר יותר (ובלבד שלא פחות מ-10 שנים), הרי שניתן יהיה למכרו אך ורק לחברה שתתחייב להמשיך ולהשכירו למשך תקופה נוספת, כך שסה"כ תקופות ההשכרה יגיעו ל-25 שנה רצופות. היה ותנאי זה יופר, הרוכשת תתחייב לשלם את מס השבח שממנו הופטרה המוכרת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (בניכוי חלק יחסי מהתקופה הנוספת בה אכן עמדה בתנאים). עוד נקבע, כי לצורך קבלת הפטור ממס שבח בידי המוכרת מנהל מס שבח ידרוש קבלת ערבויות מהרוכשת לתשלום המס, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

מגבלות נוספות המופיעות בחוק מחייבות רישום הערה במרשמי המקרקעין ובמינהל על היות הבניין בניין להשכרה, וחיוב החברה בניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף בבניין. כמו כן, חברה הבוחרת בהטבות על-פי החוק לא תוכל לחזור בה מבחירתה. מגבלות נוספות מתייחסות לאופן ההשכרה, והיעדר אפשרות לקבל דמי שכירות מראש לתקופה העולה על שנה.

סיכומם של דברים: הניסיון לסגור פרצות מס מכל הכיוונים הוביל לחוק עתיר מגבלות, אשר אלא אם כן יתוקנו הוראותיו - הוא יהפוך במידה רבה לאות מתה.

הכותבים הם ממשרד עו"ד אבי אלתר ושות'.