חוק המתווכים: גזירה שהציבור לא עומד בה

התובעת הינה עוסקת בתווך דירות. בתווכה נערך ונחתם זכרון דברים שלא השתכלל לחוזה חתום בפני עורך דין. בית המשפט דחה את תביעת דמי התיווך בין היתר, בגלל שהתובעת סייעה בניסוח זכרון דברים בנגוד לחוק

חוק המתווכים במקרקעין (1996) הינו מהחוקים הצרכניים החשובים של העשור האחרון. המחוקק הגיע למסקנה, כי תחום חיוני זה חשוב דיו שיוסדר בחוק, כדי להכניס את העבודה החשובה של המתווכים למסגרת ממוסדת ותחת פיקוח.

לאור החוק הזה, מתווכים נדרשים ללמוד מושגי יסוד הקשורים לעולם הנדל"ן, ולקבל רישיון לאחר ביצוע מבחנים. כמו כן החוק קבע מגבלות חשובות על עבודת המתווך. אחת המגבלות הינה סעיף 12 לחוק האמור, הקובע: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעיסקה במקרקעין, ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך".

סעיף זה נוגע לאחד מהרגעים הקריטיים של חיי כל מתווך. מי שעוסק במלאכה יודע כי כמעט אין עסקה, שכל הנקודות בין מוכר לקונה מוסכמות והעסקה על מגש הכסף מגיעה למשרדו של עורך הדין. לא פעם המתווך נדרש להפעיל את "קסמיו" על הצדדים בכדי שהעסקה בין הצדדים תצא לפועל.

אך לעיתים, המתווך חוצה קו שלא היה צריך לעבור והוא כשלוקח על עצמו גם לנסח את סעיפי זכרון הדברים הנחתם בדרך כלל במשרדו של המתווך.

כזה היה המקרה שנדון בפני השופט ר. חדיד מבית המשפט השלום בחיפה בעניין ת.א 1966/05.

קשתות יעוץ ושיווק נדל"ן בע"מ נגד דוד שמעון וליבר בלה. בעניין הנ"ל, בין שני הנתבעים נחתם זיכרון דברים והנתבע 1 סרב לשלם דמי תיווך כי זיכרון הדברים לא השתכלל להסכם בפני עורך דין וכן בטענה כי התובעת בניגוד לסעיף הנ"ל נסח עבור הצדדים את ההסכם.

הנתבע 1 האשים את הנתבע 2 באי בצוע ההסכם וההפך.

השופט חדיד דחה את התביעה משני טעמים, הטעם המשני היה, שטרם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים אך הטעם העיקרי, שהמתווכת פעלה בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים.

השופט חדיד קובע בין היתר כי: "כאשר המחוקק אסר מפורשות על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לסייע בעריכתם, הרי מסירת טופס זיכרון הדברים במקרה דנן על ידי נציג התובעת לנתבע ולצד ג', מהווה מתן סיוע בעריכת אותו מסמך. חצור מכך, נציג התובעת בחר עבור הנתבע וצד ג' את הנוסח הראוי ביותר בעיניו, ובעיניו הוא בלבד, של זיכרון דברים וזאת מתוך שלל נוסחים שונים שהיו ברשותו ובכך הוא החליף את שיקול דעתם של הצדדים להתקשרות אישית או באמצעות יועץ משפטי מטעמם, בשיקול דעתו הוא ומבלי לגלות להם כי ברשותו נוסחים נוספים של זיכרון דברים."

וכן השופט חדיד קובע כי: "קשה להשתחרר מ-"טביעות אצבע" של התובעת אשר בחרה בנוסח זיכרון הדברים התואם את האינטרס שלה, ולפיו, על הנתבעת מוטלת חובת התשלום דמי תיווך ללא כל קשר לחתימת הסכם סופי ומפורט בינו לבין צד ג'".

יתכן ולאור הוראות החוק לשופט חדיד לא היתה ברירה לפסוק כפי שפסק. אך נראה כי ניסוח של הסעיף בחוק לוקה בחסר ובאי ראיית מציאות שוק התיווך כפי שהוא בפועל. לכשהמתווך מפגיש את הצדדים לא רק המתווך משתוקק לחתימת זיכרון דברים בכדי שיהיה לו בסיס לשכר טרחה אלא גם הקונה בכדי שהמוכר לא יברח לו וגם המוכר בכדי שהקונה לא יברח לו.

בעת עריכת וחתימת זיכרון דברים, איש מקצוע היחידי המצוי בשעות הלילה המאוחרות (שעה שלעיתים זיכרון דברים נחתם), הינו המתווך עצמו.

אין פסול שהמתווך יסביר ממיטב ידיעתו על מצב המיסוי וכו' של העסקה והצדדים יתנו בזיכרון דברים את אמות העניין עם עורך דין לאחר מכן.

בסעיף הנ"ל דרוש תיקון הולם שיתאימו לנוהג הקיים שהציבור עצמו זקוק לו, ולא רק בכדי להגן על אינטרס של המתווכים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, ממשרד בלטר, גוט, אלוני.