הודו: מתנפלים על כל מ"ר פנוי

מתי אתה יודע ששוק הנדל"ן קשוח באמת? כשגם המקצוענים בתחום מתקשים למצוא משרד מתקבל על הדעת. אג'וי ויר קפוי מחברת ספרון אסט אדווייזרס - יועצת של יטרה קפיטל, הנסחרת ביורונקסט, ושל ארדין לניהול קרנות נדל"ן, הנסחרת בלונדון - חיפש משרד בבניינים הכי מהודרים במומביי, אך החליט בסופו של דבר שהמחירים גבוהים מדי.

קפוי התפשר על בניין ישן יותר במידטאון - משופץ, אך ללא תשתית התקשורת או קשרי התחבורה להם עסק מצפה. מה מנחם אותו? "אנחנו קרובים לבניינים הכי איכותיים, אבל משלמים רק 100 רופי בחודש לרגל רבועה", אמר. זה רבע מהשכירות בקצה העליון של השוק.

בכל עריה הגדולות של הודו, יש מחסור חריף בשטחים איכותיים עם תשתיות תומכות. הודות לכלכלתה הפורחת, יותר השקעות זרות זורמות להודו בכל יום, וחברות רבות נאלצות להתפשר על דברים שלא חלמו - מרחבי עבודה זעירים, פיצול בין כמה קומות או בין כמה בניינים ברובעי העסקים המרכזיים, ומעבר של משרדי המנהלה אל מחוץ לערים הגדולות - ולעיתים אל ערים אחרות לגמרי.

לדברי וינסנט לוטפיר, מנהל שלוחת הודו בסוכנות הנדל"ן היוקרתית ג'ונס לנג לסאל, "לומר שחברות נאבקות זו לשון המעטה, בייחוד במומביי". לדבריו, "בדרום העיר שיעורי התפוסה גבוהים מ-98%, ולמעשה, אין שטחים פנויים".

לדברי לוטפיר, ההיצע החדש נחטף עוד לפני שהוא נבנה. "כל בנייה היא למעשה עסקת השכרה מראש.

אתה אף פעם לא מקבל הזדמנות להציץ לתוך בניין, ולומר: 'כן, הלובי נראה לי יפה, והחללים הציבוריים מוארים מספיק'. אתה חותם על פיסת נייר, ומתחייב על משהו שתראה רק בעוד שנה וחצי לפחות".

במרכז ניו דלהי המצב דומה. לפי נתוני ג'ונס לסאל, שטחים טובים ברובעי העסקים הושכרו אשתקד ב-553 דולר למ"ר בשנה - עלייה של 54.3% לעומת סוף 2005 - ושיעור השטחים הפנויים היה 4.3%. ברובעי העסקים במומביי, השכירות היתה 691 דולר למ"ר - עלייה של 66% - עם 5.4% שטחים פנויים.

זהו כאב ראש אדיר עבור חברות פיננסיות. בנקי השקעות וחברות שירותים חייבים להיות בשורה הראשונה של שוק המיזוגים וההשתלטויות המשגשג בהודו, וצריכים משרד ראשי בדרום מומביי, כדי להיות קרובים ללקוחות.

אך המציאות מכתיבה להם הכרעות קשות. המטה של סיטיגרופ, לדוגמה, שוכן במתחם בנדרה קורלה ההדור והמודרני, שהבעיה היחידה שלו היא מיקומו - בצפון הרחוק של העיר, כמעט ב"קצה גבול העמדת הפנים" של מטה במומביי.

רוב הבנקים מוול סטריט הפועלים בהודו מנהלים בה גם מרכזי מיקור-חוץ גדולים, שעוברים לפרברי הערים - ולעיתים אפילו אל ערים קטנות יותר.

במומביי, גם הרבעים החיצוניים נופלים טרף לאותה דינמיקה של מרכז העיר.

ברבעון הרביעי של 2006, הביקוש לשטחי משרד בפרברים של מומביי הוכפל לעומת הרבעון הקודם. בעסקה הגדולה ביותר, טאטא קונסלטנסי סרביסז - חברת שירותי מיקור-חוץ למחשוב הגדולה בהודו - חטפה 66% מגוש משרדים חדש, קנסינגטון, ברובע פוויי, בשטח של כ-140 אלף מ"ר.

כדי להתגבר על כך, חברות עוקרות לערים רחוקות, כמו כלכותה או צ'נדיגר. העיקרון הוא לאתר ערים עם תשתית פיזית טובה, ותשתית חזקה של משאבי אנוש. ויש עוד יתרונות: גם השכר וגם תחלופת כוח העבודה יהיו נמוכים יותר.

אך האתגר הוא לשכנע את המנהלים בדרגי הביניים לעבור להתגורר באותן ערים. לוטיפר אומר, שהמנהלים ההודים נוטים להיות גמישים יותר במעבר בהשוואה לעמיתיהם הסינים, לדוגמה, אך עדיין קשה לשכנעם לעבור לערים קטנות מאוד, כמו מייסור, הסמוכה לעמק הסיליקון ההודי, בבנגלור שבדרום.

קושי נוסף של חברות שעוקרות לערים קטנות יותר או לפרברי הערים הגדולות, הוא להבטיח שהתשתית התומכת - כמו כבישים ונמלי תעופה - לא תהפוך לעמוסה יתר על המידה. בנגלור היא לעיתים קרובות הדוגמה המובהקת לכך: התנועה מנמל התעופה עד "העיר האלקטרונית", בה שוכנות ענקיות ה-IT ההודיות, מתנהלת רק לעיתים נדירות בהילוך גבוה יותר מההילוך הראשון.