התיישנות תביעות בין דיירים

חוק ההתיישנות מחלק את כלל התובענות לשני תחומים גדולים. תובענה במקרקעין, שאז תקופת ההתיישנות הינה 15 שנה (במקרקעין לא מוסדרים) ו-25 שנה (במקרקעין מוסדרים). בתביעות שהינה מיטלטלין, כגון תביעות כספיות, תקופת ההתיישנות הינה 7 שנים. סוגיית סיווג התובענה כתובענה במקרקעין אם לאו, זכתה להתעניינות מיוחדת בפסיקה באשר לא תמיד המצב ברור. אין ספק שהתביעה לסילוק יד זו תובענה במקרקעין וחלות עליה תקופות התיישנות של תובענה במקרקעין.

לאחרונה סוגיה זו נדונה בפני המפקח על רישום מקרקעין, פנחס לוי בירושלים, עת הובא בפניו סכסוך בבית משותף כשהתובע דורש מהנתבעים לבצע תיקונים כלשהם. העניין היה בתיק מס' 299/04, מרדכי עזרן נ' דוד אביעד ואח'. בעניין דנן, הנתבעים לא העלו את טענת ההתיישנות בכתב ההגנה, אלא בחצי פה טענו ששומרים על זכותם להעלותה לכשיקבלו פרטים נוספים בתביעה.

יותר משנתיים לאחר הגשת התובענה, ובעיצומם של הליכים משפטיים ולאחר שהוגשו תצהירים ובמהלך החקירה הנגדית הנתבעים העלו טענה זו לראשונה. המפקח לוי, לאחר ניתוח של סוגיית העלאת טענת התיישנות, דוחה את הטענה בקובעו כי טענה זו מועלית שלא בזמן, ועל כן דינה להדחות.

מלבד זאת, למפקח לוי קביעה מעניינת אחרת. על-פי קביעתו, הזכות לתבוע תיקון של רכוש משותף זו זכות שיכולה לחסות תחת ההגדרה "תובענה במקרקעין". המפקח לוי קובע: "זכות זו של בעל דירה לדרוש את ביצוע התיקונים ברכוש המשותף של הבית, יכולה לכאורה להיכלל בהגדרה של 'מקרקעין' שבחוק ההתיישנות, אשר קובעת, כי מקרקעין כוללים "קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע, וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי אחוזה".

האמת ניתנת להיאמר, ועם כל הכבוד, כי לקביעה זו יש אחיזה בדין אך לא קל לעכל אותה. מאותה סיבה אולי ניתן לטעון, כי דמי השכירות הינה תובענה במקרקעין, ולתבוע אותם עשור וחצי אחורה (אבחנה ברוח זו ראה מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות עמ' 313). לעניין דמי השכירות, הפסיקה בדעה כי זו תובענה כספית, ועל כך ההתיישנות הינה 7 שנים.

בעניין התיק שבפני המפקח פנחס לוי, אין המדובר בתביעה כספית אלא בתיקון ליקויים, שבלא מעט תביעות ממירים אותה למונחים כספיים. אך השאלה היא, אם בבית משותף ניתן לחייב שכן לתקן נזק מדירתו במשך 15 או 25 שנה, ולא 7 שנים, ואז אולי גם מאותה הסיבה ניתן לחייב קבלן לתיקון ליקויי בנייה לתקופות הנקובות בחוק מכר דירות.

בעניין ליקויי הבנייה, התקופות הנדונות בחוק מכר דירות הינן רק תקופות "בדק" ו"אחריות", שנועדו לקבוע את נטל ההוכחה לעניין הופעת עילת התביעה, אך לא את המועד שיש להגיש בגינה את התביעה.

כל הדיון כאן אינו שלם, אם לא נתייחס גם לסעיף 89 לפקודת הנזיקין, הקובע תאריך גג של 10 שנים מאז היווצרות העילה לפחות בתביעה נזיקית, וקל מאוד לסווג תביעה מסוג של "תיקון ליקויים" כתביעה נזיקית.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.