החגיגה נמשכת

חברות הנדל"ן ממשיכות לרכב על גל הגאות בבורסה של תל אביב. לאחר שבלטו בטבלאות ההנפקות ברבעון הראשון של השנה, מבט על עונת ההנפקות הסוערת של הרבעון השני מלמדת כי ענף הנדל"ן רשם קפיצת מדרגה בכל הקשור לנציגות שהוא שלח לבורסה. הנתונים מלמדים כי לא פחות מ-10 חברות נדל"ן הנפיקו מניות לציבור ברבעון החולף, וצפויות להצטרף ל-3 חברות שעשו זאת ברבעון הראשון.

על מנת לשים את הדברים בפרופורציות, נציין כי הגאות בבורסה הפכה כאמור את עונת ההנפקות של חודש מאי לחזקה ביותר שידע השוק אי-פעם, מה שבלט במיוחד במספרים שהציג שוק איגרות החוב הקונצרני, אך גם כך סקטור הנדל"ן ממשיך לבלוט כמגייס המוביל.

תיאבון לנדל"ן

איך מסבירים את התופעה? נזכיר, כי מניות הנדל"ן נהנו לכל אורך השנים האחרונות מביצועים עודפים על הבורסה, כך שלא צריך להיות מופתעים שלמשקיעים יש תיאבון בריא לחברות הנדל"ן. מעבר לכך, היזמים הישראליים שפנו בשנים האחרונות לחו"ל הציגו קבלות מרשימות ובמקביל גם השוק המקומי ניחן בשנים האחרונות בשיפור מתמיד כמעט בכל ענפי הסקטור. מגמה זו, בשילוב עם הכסף הזמין שמציע השוק שחיוני במיוחד למינוף עסקאות נדל"ן, קורצת במיוחד לחברות כך שלא צריך להיות מופתע שגם היזמים מגיעים בהמוניהם.

מבט על המגייסות החדשות שהצטרפו לבורסה בעונת ההנפקות האחרונה, מלמדת כי הן מגיעות ממרבית הסיגמנטים בסקטור. בין אלו, בולטות יזמיות הנדל"ן הצעירות יחסית שפועלות בחו"ל, אך שתי הנציגות הבולטות שהנפיקו הפעם מגיעות דווקא מהשוק המקומי ומשני סיגמנטים שונים: שוק הבנייה למגורים ושוק הנדל"ן המניב המסחרי.

הראשונה היא כמובן חברת אשדר מקבוצת אשטרום, אשר נחשבת לאחת מיזמיות הבנייה למגורים המובילות בשוק המקומי ונהנית גם מהגב הרחב של החברה האם. למרות זאת, דווקא אשדר היתה אחת מאלו שהתקשו יותר מאחרות להנפיק בבורסה ורק לאחר קיצוץ די אגרסיבי בשווי החברה והתאמות במבנה ההנפקה היא חדרה את המסננת של המשקיעים.

נכון להיום נסחרת החברה המנוהלת על ידי שרגא ויסמן לפי שווי של 540 מיליון שקל, שווי שנראה נמוך למדי לאור מלאי הקרקעות הגבוה של החברה ותמחור של חברות דומות בענף, התשובה נמצאת אולי בדו"חות החברה המלמדים על יעילות עבודה נמוכה יחסית.

כך לדוגמא ממכירות של 86 יחידות דיור ברבעון החולף ידעה אשדר לייצר רווח נקי נמוך במיוחד של 400 אלף שקל בלבד. זאת, כשהחברה גם מתנהלת עם גירעון לא מבוטל בהון החוזר, שיעור הרווחיות הגולמית שלה מפרוייקט הבנייה עומד על רמה בינונית-נמוכה של 15% והוצאות המימון מקזזות את החלק הארי של הרווח התפעולי שלה.

אם אשדר אכן תרצה להפוך לחברה שהמשקיעים באחד-העם יכניסו לתיקי ההשקעות אין ספק שפרט לכך שהיא נהנית בינתיים מתמחור מעוות כלפי מטה היא תצטרך להשתפר בכל הקשור לביצועים שהיא מציגה. במקרה הזה, המטרייה האווירית שמספקת קבוצת אשטרום, אשר סייעה אולי להשלמת ההנפקה, לא תוכל לעזור.

החברה הבולטת השנייה שהצטרפה לבורסה היא בריטיש ישראל שבשליטת איל הנדל"ן לואי נואי ובניהולו של עמיר בירם. החברה, שגייסה לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל, נחשבת לאחת השחקניות המובילות בשוק הקניונים המקומי ושווייה בבורסה צפוי אף להכניס אותה למדד ת"א 100 כבר בעדכון הקרוב ביולי.

בריטיש ישראל, שנבנתה בשנים האחרונות צעד אחר צעד ע"י בירם, היא תולדה של החזון של נואי, שפעיל בעיקר בשוק הנדל"ן האירופאי, שהחליט להשקיע בנדל"ן בישראל דווקא בתקופת המיתון והאינתיפאדה של תחילת העשור. באותה תקופה הוא רתם למשימה את בירם עמו נפגש במקרה, והשניים יצאו למסע הבנייה של ריט על גבי הפלטפורמה של חברת נכסי אזורים שנרכשה לצורך מטרה זו.

החברה עצמה מוטה כאמור בעיקר לשוק הנדל"ן המסחרי, שחווה תקופה של התאוששות מרשימה בשנים האחרונות, כפועל יוצא של השיפור במצב הכלכלי של המשק. מגמה זו, שניזונה מעלייה בצריכה הפרטית, מתפיחה את פדיוני הקניונים של בריטיש ישראל וחברות דומות בענף בשיעורים של 8-10% כפי שמעידה החברה, שסיימה את הרבעון הראשון של 2007 עם רווח של 34 מיליון שקל.

מנצלים מומנטום

פרט לשתיים האחרונות, לאחד-העם הגיעו בגל ההנפקות האחרון שורה של חברות נדל"ן נוספות אשר רובן פעילות בשוקי חו"ל. בין אלו ניתן לציין את חברת מדיפאואר, שמנוהלת ע"י נציב מס הכנסה לשעבר משה גביש, אשר פועלת בשוקי הנדל"ן בצפון אמריקה, בסקנדינביה ולאחרונה גם במזרח אירופה. חברת PMS, שבין בעלי המניות שלה נמנים בכירי חברת החיתום פועלים IBI, שעוסקת בנדל"ן מניב בשוק השוודי וחברת מישורים של גיל בלוטרייך שפעילה בעיקר בשוק הנדל"ן הקנדי.

חברה מקומית מעניינת אחרת שהנפיקה היא כמובן אורתם-סהר, חברת העבודות ההנדסיות שבשליטת אמיר נחום וחברת דוראה ציבורית של בצלאל איגר. אורתם-סהר, שהחלה את דרכה בקבוצת גיבור-ספורט, יצאה לדרך עצמאית כבר בתחילת העשור, ומאז היא הופכת בהדרגתיות לאחת מחברות התשתיות המובילות בישראל. נכון להיום נסחרת החברה לפי שווי של 62 מיליון דולר, ונראה שהיא עשויה להמשיך וליהנות בשנים הקרובות מהתקציבים הרבים המופנים לסקטור.

מה יעלה בגורלן של המנפיקות החדשות? עדיין קשה לקבוע. כמו בכל תחום, סביר שהטובות והרציניות מביניהן יישארו בשוק ההון עוד שנים ארוכות וימשיכו לצמוח ואלו שניצלו את הגאות בשווקים על מנת לגייס ינשרו מהמרוץ בתקופות קצת יותר לוחצות. בכל מקרה, אין ספק שבינתיים יזמי הנדל"ן הזריזים מנצלים היטב את המומנטום של הבורסה. "

roi-m@globes.co.il