הנפקת עובדים

ב זמן שהתיירות הישראלית מפרפרת כבר שנים ארוכות בין חיים למוות, מסתבר שיש יזמים שהצליחו לתפור לענף "מוצרים" ייחודיים ואפילו רווחיים. גאוותה הגדולה של חברת אלמוגים, העוסקת כבר שנים בייזום והקמת שכונות מגורים, היא מתחם דירות הסטודיו שהקימה בשנים האחרונות למגורי העובדים במלונות אילת. עמי בר משיח, מבעלי החברה, מגלה בראיון ל"גלובס" כי הוא ניגש בקרוב לבקש את אמון שוק ההון בהנפקה בבורסה המקומית. עם הכסף שיתנו לו המשקיעים, הוא ירחיב את המודל לים המלח ואולי גם מעבר לים.

אפשר להבין את האהדה של בר משיח ל"בייבי", כפי שהוא עצמו מכנה אותו: הפרויקט המדובר הכניס בשנת 2006 לשורת ההכנסות של החברה כ-50% מכלל הכנסותיה וסך ההכנסות רק ממכירת הדירות בפרויקט מוערך בכ-65 מיליון שקל.

חברת אלמוגים הוקמה בשנת 1986. בשנת 2001, שנה הזכורה לעוסקים בתחום כלא ידידותית לעסקים, התגלגל לפתחה של החברה הרעיון לבניית מתחם מגורים יעודי לעובדים באילת. "חפשנו אפיקי השקעה מניבים בעלי אופי יזמי מתמחה, כך שנוכל להגיע לשוק עם ערך מוסף מול המתחרים", אומר בר משיח. לדבריו, "שוק משוכלל בו רמת הרווחיות ירדה משמעותית לא השאיר ברירה ליזמים. היינו חייבים לזהות צורך שהשוק לא נותן לו מענה. משקיעים נהרו לבולגריה, אנחנו הגענו לאילת".

"כולם נהנים"

את הצורך שזיהו בשוק האילתי ובחרו לתת לו מענה, עיבו השניים כדי לזכות בערך המוסף ויצרו קומפלקס מגורים לעובדים. הקומפלקס משלב מגורים עם תרבות פנאי. במתחם בריכה, חדר כושר, פאב ועוד. השם שנבחר למתחם הוא 'מולטימקס'- ולא במקרה. מקסימום שירותים לשוכר תחת קורת גג אחת. "יצרנו מתחם של דירות מגורים ושיווקנו את הדירות למשקיעים פרטיים המבקשים תשואה סולידית. לאחר המכירה, בשונה מפרויקטים של בניית מגורים סטנדרטיים, אנו נשארים בתמונה תחת כובע של חברת ניהול. אנו הקבלנים של עצמנו. בכך זכינו בעסק מניב לטווח ארוך עם התמחות בתחום", מסביר בר משיח.

כעת, את אותו קונספט מבקשת חברת אלמוגים להעתיק לאזור מלונות ים המלח, מה שמסביר בין היתר את הרצון לגייס כסף בהנפקה בבורסה בסוף החודש. על פי התוכנית, יועתק הקונספט תוך התאמתו לצרכי שוכרי הדירות במקום. קרי, יושקעו משאבים רבים בתרבות הפנאי של המקום. כבר בשנת 2009 (במידה ואכן תזכה אלמוגים במכרז לרכישת קרקע בים המלח), יקום מתחם חדש בו 700 יחידות דיור שישתרעו על פני 30 דונם. ההשקעה מוערכת בכ-16 מיליון דולר.

באשר לביקושים, בר משיח לא דואג כלל. "עלות הסעת העובדים היא גבוהה, כיוון שמרבית העובדים גרים במרחק שעה נסיעה וכפועל יוצא מהמרחק אין גמישות בעבודה. אין לי ספק שמרבית המלונות יברכו על הרעיון". מחיר הדירות יעמוד על כ-600 אלף שקל ליחידת מגורים ודמי השכירות יהיו זהים למחירם באילת.

אם לא יהיו תקלות, בעוד כחודש (18-19 ביולי) תפנה החברה לשוק ההון כדי לגייס כ-80 מיליון שקל בהנפקת מניות ואג"ח. מלבד ההתרחבות לים המלח, בחברה מציינים כי תמורת ההנפקה תיועד להרחבה ל"קהילות ייעודיות" בארץ ובחו"ל. להערכת החברה, שלב ציבורי של ההנפקה עתיד להסתיים באמצע חודש אוגוסט.

"כולם נהנים מהמודל שלנו", מסביר בר משיח, "קהל היעד זוכה לאיכות חיים גבוהה, בעלויות הזהות למגורים הקודמים והמוזנחים בהם שוכנו על ידי בתי המלון". המשקיעים מצידם רוכשים דירה עם תשואה סולידית אך מובטחת של 6%- 7% לתקופה של 5-10 שנים והחברה ממקסמת את הרווחים שלה. "הרוכש נהנה מתשואה סולידית ובטחון. כל מה שהוא עשה זה העביר כסף לבנק. מעבר לכך אין לו שום דאגות" אומר בר משיח.

שכירות מובטחת

ה'מולטימקס' ממוקם בסוף שדרת התמרים הוותיקה של אילת, מול קמפוס 'בן גוריון', מרחק נסיעה ממרכז העיר וממלונותיה (בז'רגון האילתי: מחיר נסיעה במונית של 12 שקל). אלמוג אילת שלב א', הכולל שישה מבנים בהם 192 יחידות דיור (המאכלסות כ-800 שוכרים), כבר עומד על תילו. 92 דירות נשארו בבעלות החברה וימכרו כפי הנראה בתום תקופת ההשכרה במסגרת מפעל מאושר. השלב השני, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, כולל 102 יחידות דיור ואלמוג אילת שלב ג' - בנין בשלבי אישור תכניות, יכלול כ-75 יחידות דיור.

כך או כך, בכניסה למתחם קשה שלא לחשוב שמדובר למעשה במעין "מלרוז פלייס לעניים". בר משיח לא אוהב את הדימוי. לא מדובר במלרוז פלייס, הוא מודה, אך בהחלט אפשר לפרגן אם שוכחים לרגע את עלות שכר הדירה מול גודלה. מולטימקס הוא מתחם מגורים ברמה גבוהה שקלע לצרכי שוכרי הדירות. קהל היעד העיקרי (75% עובדי בתי מלון) הוא צעירים המגיעים לאילת בשם החוויה. המתחם כולל בתוכו מתן שירותים וקמעונות מלא כגון: חדר כושר, בריכה, פאב, כבלים, מזגן, שירותי כביסה, תיבות דואר אישיות, כספומט, מזנון ואווירה תוססת של חיים. לשמחתו של בר משיח, הקהל שבוי ולא בררן גדול בענייני כספים - הוא מעדיף לשלם יותר כדי שתהיה בריכה גם אם זה על חשבון גודל המיטה.

מחיר יחידת דיור בפרויקט באילת, ששטחה כ-55 מ"ר, עומד על כ-550 אלף שקל. בחוזה הרכישה שנחתם בין הקונה לחברה קיים סעיף הקובע כי במהלך 5 השנים הראשונות מיום רכישת הדירה (עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות), הנכס יושכר וינוהל על ידי הקבלן. בתמורה, משלם הקבלן לבעל הדירה דמי שכירות של 3,000 שקל בחודש (תשואה שקלית של 6.5%). בפועל, שכר הדירה החודשי המשולם לקבלן מהשוכרים עבור יחידת דיור אחת - כולל מים, ארנונה ושימוש בבריכה, עומד על 4,000 שקל. כלומר, במשך תקופה של 5 שנים, מדי חודש מכניס הקבלן לכיסו 1,000 שקל עבור דמי ניהול ואחזקת הקומפלקס מיחידת דיור אחת. את הסכום הזה נכפיל ב-369 יחידות דיור, כדי להבין שכיס היזמים אינו שטוח. ההכנסות ממכירת יחידות הדיור לבדן מוערכות בכ-65 מיליון שקל.

"כל השטחים בידי"

מעבר לכך, שטחים ייעודיים הזוכים לחוס תחת כנפי הגדרת 'מפעל מאושר' על פי חוק לעידוד השקעות הון, מייצרים כידוע גם שורת הטבות מס. במידה והמשקיע שוכר 50% מנכסיו לאורך תקופה של 5 שנים הוא יזכה למכור אותם בתום התקופה במס מופחת של 18% (וזאת לעומת 29% מס המשולמים בנכס רגיל- לא ייעודי). מס על הדיוידנד עומד על 15%, במקום 25% . בנוסף, נהנה היזם מהטבה של פחת מואץ של 20% לשנה. אם לא די בכך, הרי שיש פטור ממע"מ באילת, הטבה ממנה לא תוכל ליהנות חברת אלמוגים כאשר תעתיק את הפרויקט לים המלח.

על השאלה האם לא מדובר בעסק מסוכן, כזה המתבסס על תיירות, ממהר בר משיח להציג בטחונות. כאשר הקים את 'אלמוג שלב א'' (שישה מבנים), הוא חתם קודם לכן עם מלונות דן על הסכם בו מובטח לו מכסת שוכרים ל-10 שנים. אחרי דן, נכנסו גם שרתון, הרודס, הילטון ואחרים, כשכולם חתומים ל-10 השנים הבאות. גם מהאפשרות מהעתקת הקונספט או בניית מבנים למגורים במחירים אטרקטיביים לשכירות הוא אינו חושש. "השטחים שלהם קיים ייעוד מגורים - כולם בידי. בנוסף, ניהול קומפלקס כזה דורש התמחות". מעבר לכך, גם הביקושים רק הולכים וגדלים. מתחילת 2007 אין יותר עובדים זרים במלונות באילת. לדבריו, עובד זר בחישוב כוח אדם של בתי מלון שקול לעובד וחצי ישראלי, כך שכמות הישראלים תגדל אפילו מעבר למכסת הזרים שאיננה. "

tal-h@globes.co.il