הצמדת גג לדירה ספציפית - בהסכמת הדיירים או בפיצוי כספי

בין האזורים בבניין שניתן לבצע בהם תוספת בנייה, הינו גג הבניין. הגג של הבניין, אם לא הוצמד לדירה מסוימת, אמור לשמש את כל הדיירים. אך לעיתים, הבנייה נעשתה בגג שנים רבות לפני כן, והמשתמש בדירה העליונה טוען כי בכך רכש למעשה את הזכות להרחבה.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בסוגיה דומה, כשהדיירים של בניין בתל אביב תבעו משכנם המתגורר בדירת גג להרוס חלק מדירתו הנמצאת על גג הבניין, שלטענתם הינו רכוש משותף.

העניין היה בת.א.1030/00 עמירה בע"מ ואח' נ' זהר אשדות, שנידון בפני השופט עמירם בנימיני. המיוחד במקרה זה היה, כי הבעלות בבניין היתה רשומה על שם חברת גוש חלקה, שהיא התובעת. ליתר הדיירים יש חברה ומניות המסמלות את הדירה שבבעלותם. שיטת רשום זה הינה שיטה של שנות הארבעים והחמישים, בטרם נחקק חוק בתים משותפים.

השופט עמירם בנימיני קיבל את התביעה, תוך ניתוח ממצה מאוד של הפסיקה בערכאות שונות לגבי עצם השימוש והצמדה של הגג לרכוש המשותף.

השופט בנימיני קובע, כי אין להסיק מאי הגשת תביעה על-ידי הדיירים במשך כל השנים כוויתור על זכותם הקניינית. לפי קביעת השופט בנימיני, העניין מקבל יתר חיזוק מעצם העובדה שהבניין לא רשום כבית משותף ואין עדיין חלוקה קניינית מדויקת של חלקים של הבניין. (ראה גם רע"א 259/99 פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב פ"ד נה (3) 385).

השופט בנימיני קובע, כי על הנתבע "להראות כי ניתנה הסכמה מפורשת וברורה בכתובים של כל התובעים לחזקה הבלעדית ולשימוש הבלעדי שהוא עושה בשטח הגג המערבי שסופח לדירתו. הסכמה כזו לא ניתנה מעולם, וכאשר עסקינן ברכוש משותף - אין להסיק הסכמה זו מעצם הימנעותם של התובעים מלהגיש תביעה נגד גדיאל במשך שנים. סיפוח שטח הגג המערבי לדירת גדיאל נעשה ללא היתר בנייה וללא הסכמת התובעים, אף שמדובר ברכוש משותף, ואין בהימנעות התובעים מלהגיש תביעה כדי ליצור זכויות קנייניות או אחרות לנתבע".

יחד עם זאת השופט בנימיני מאמץ את הגישה של השופט ברק בעניין הלכת "בוקר" הידועה, אשר קבע בזמנו שיש מקרים וניתן לפצות על הפגיעה הקניינית בכסף.

השופט בנימיני קובע, כי "השיקולים שיפעיל בית המשפט בעניין זה הינם: עוצמת הזכות הקניינית שנפגעה, עוצמת הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה, עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות והתנהגות בעלי הדין".

לאחר שקלא וטריא של נסיבות העניין, בנימיני קובע כי על הנתבע לסלק ידו מהשטח נשוא המחלוקת, אך ניתנת לו האפשרות לפצות את יתר הדיירים, וזאת בין היתר באשר מדובר במחצית מדירת הנתבע, אך כל זה בתנאי וישיג היתר בנייה מהעירייה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.