מלחמת שווא בקבוצות הרכישה

כך, בעוד שיחיד הרוכש דירה מקבלן יחויב במע"מ על מלוא מחיר הדירה, הרי שבקבוצת רכישה - הקרקע נרכשת ע"י יחידים מיחיד אחר, ובהנחה ששני הגורמים אינם חייבים ברישום לצרכי מע"מ, לא יחול מע"מ על מרכיב הקרקע, אלא רק על שירותי הבנייה שיירכשו.

בחיסכון מס זה מנסה רשות המיסים (ולא בצדק) להילחם בדרכים שונות ומגוונות, ובכלל זה בסיווג המוכר כ"עוסק", בסיווג קבוצת הרוכשים כ"מלכ"ר" או בראיית הגורם המארגן כרוכש קרקע ומוכר דירה גמורה לחברי הקבוצה.

אכן, קיים חסכון במס בקבוצות רכישה, אולם המסקנה שגוזרת מכך הרשות לפיה יש להילחם בקבוצות הרכישה הינה שגויה לחלוטין. מה שנתפס בעיני הרשות כחסכון בלתי ראוי במס, מהווה למעשה תיקון של עיוות מס חמור הקיים כאשר מבוצעת רכישה מקבלן.

להדגמת העיוות ניטול סיטואציה שבה קבלן רכש מגורם פרטי קרקע במחיר של 1 מיליון שקל, ומכר אותה למחרת בסכום של 1.1 מיליון שקל. לכאורה - הפיק הקבלן רווח נאה של 100,000 שקל, ואולם בפועל הקבלן יאלץ לשלם מע"מ מכיסו ויסיים בהפסד. הקבלן יחויב בתשלום מע"מ על מלוא מחיר המכירה ולא רק על עליית הערך, כלומר כ-170,000 שקל (וזאת עוד לפני החוב במס רכישה, מס הכנסה ומס שבח).

נשמע מוזר? זוהי התוצאה העולה לכאורה מהוראות החוק כיום, תוצאה שאותה מבקשת רשות המסים להנציח. אמנם, בחיי היום-יום עיוות מס זה אינו תמיד כה בולט לעין, מאחר שמקום בו הקבלן משביח את הקרקע ובונה עליה - תשלום המע"מ על מלוא הערך אינו בהכרח מביא להפסד. עם זאת, חוסר ההיגיון הכלכלי ברור: תשלום מע"מ על המחזור בעסקאות מקרקעין חוטא לחלוטין למטרתו ותכליתו של חוק מע"מ למסות את הערך המוסף בלבד. נטל מס מיותר ובלתי כלכלי זה הוא שעשוי להיחסך במסגרת קבוצות הרכישה.

הפתרון הנכון והצודק איננו איפוא מלחמה בקבוצות הרכישה, אלא דווקא תיקון העיוות החמור הקיים ביחס לעסקאות מקרקעין המבוצעות ע"י גורמים אחרים (קבלנים ועוסקים אחרים). פתרון דומה קיים בחוק מע"מ ביחס לסיטואציה ספציפית של יזם הרוכש דירת מגורים, משפץ אותה ומוכר אותה. ברור שאין כל הגיון להחיל יחס שונה במקרה בו במקום שיפוץ דירה מדובר בבנייתה.

בעבר התגבשה יוזמה לביטול עיוות המס, אולם יוזמה זו לא הבשילה לכדי חוק, בין היתר לאור התנגדות האוצר עקב חשש מאובדן הכנסות. לדעתנו, התנגדות זו של האוצר אינה במקומה, שכן כנגד השיקול התקציבי המיידי יש לקחת בחשבון את ההשלכות השליליות של הנצחת עיוות מס, הגורמת פגיעה באמון הציבור במערכת המס ומדרבנת לחפש דרכים עוקפות.

אין ספק כי הפתרון השלם ורצוי הינו תיקון חקיקה. עד לתיקון כאמור ניתן לדעתנו גם בדרך של פרשנות יצירתית להימנע מן התוצאה הקשה הנובעת מלשונו הפשוטה של החוק. הכל כמובן תוך גילוי נאות ולקיחה בחשבון שגישה זו תיתקל בהתנגדות של רשויות המס ותיאלץ לעבור לפיכך להכרעה בבתי המשפט.

הכותבים הם ממשרד עו"ד ד"ר אלתר ושות'.