יגאל אהובי מתחיל לפרוע את השטר: רבד הודיעה על 3 עסקאות בכורה בהיקף כולל של 1.17 מיליארד שקל

העדנה לה זוכות מניות חברות הנדל"ן, מקבלת משנה תוקף כשזה מגיע לחברת רבד שבשליטת יגאל אהובי. מאז רכש היזם הישראלי את השליטה בחברה לפני כחמישה חודשים, זינק שוויה פי 3.5 לסכום אסטרונומי של 187 מיליון דולר, מעבר להיגיון הריאלי שבבחינת הנכסים הקיימים. בניגוד לרוב חברות הנדל"ן, לא ניתן לייחס את הזינוק להטבה אובייקטיבית בעסקיה של רבד שמקורה בעליית השוויים, כי אם להבטחות ולמוניטין המכובד של בעל השליטה החדש. המשקיעים בשוק המקומי התחרו על כל מניה מוצעת של הלהיט החדש בבורסה, על מנת להיות בפוזיציה הנכונה לקראת שעת השין - הרגע בו יתחיל אהובי לבצע עסקאות באמצעות הפלטפורמה החדשה.

היום מספק אהובי קבלות ראשונות, וחברת רבד מכריזה על שלוש עסקאות, שתיים מתוכן עסקאות בעלי עניין, בהיקף כולל של 1.17 מיליארד שקל שמתוכו יעמוד חלקה הישיר על כ-760 מיליון שקל. היום הוסיפה המניה כ-15% במסחר בבורסה בת"א, בעקבות המשקיעים בשוק יכולים לנשום היום לרווחה, שכן מבחינתם מדובר היה בהימור לא קטן - להשקיע במניה יקרה שכזו, במיוחד כאשר בעל הבית החדש לא יצא בהצהרות כלשהן לגבי עתיד החברה, בניגוד לבעלי בית אחרים שהכרנו לאחרונה.

את העסקה הראשונה שלו ברבד מבצע אהובי בשיתוף עם מכרה ותיקה - חברת דלק נדל"ן מקבוצת דלק של יצחק תשובה. השתיים רוכשות בחלקים שווים קומפלס של מבנים בבירת גרמניה, המושכר במלואו לאוניברסיטה הטכנית של ברלין, וזאת בתמורה ל-548 מיליון שקל (96 מיליון אירו) בתוספת הוצאות נלוות בסך 49 מיליון שקל. מדובר במתחם בן 16 דונם עם פוטנציאל פיתוח נוסף, הכולל שני בניינים בשטח של 42 אלף מ"ר ו-173 מקומות חניה. שתי החברות דיווחו כי דמי השכירות נטו אותם מניב הנכס הנרכש הם 47 מיליון שקל, כך שמדובר על תשואה שנתית של 7.8%.

לצורך מימון הרכישה, מנצלות רבד ודלק נדל"ן את האשראי הבנקאי הנהוג היום בתחום הלוואות הנון-רקורס בשוק האירופי, ולשתיים הועמדה הלוואה בסך מלוא סכום הרכישה (לא כולל ההוצאות הנלוות), כך שההון שתידרש כל אחת מהן להשקיע יסתכם בכ-23 מיליון שקל בלבד. אהובי, נזכיר, הוא בעל מניות בדלק נדל"ן, המנוהלת על ידי איליק רוז'נסקי, ולצדדים היסטוריה ארוכה של עסקים משותפים, שגולת הכותרת שלהם הן רכישות הענק של מלונות מריוט והילטון בבריטניה, בהיקפים של מיליארדי דולרים.

ואם הזכרנו מלונות, הרי שאחת משתי עסקאות בעלי העניין עליהן דיווחה היום רבד נוגעת לענף זה. על פי הדיווח, מציע אהובי להעביר לפלטפורמה הציבורית שישה בתי מלון בגרמניה שאת רכישתם השלים ממש לאחרונה, לפי שווי של 354 מיליון שקל (62 מיליון אירו). מהדיווחים עולה כי מדובר במחירי עלות, כך שאהובי לא צפוי לגזור "עמלת תיווך" מהעברת המלונות מכיסו הפרטי לזה הציבורי. המלונות מושכרים לחברה בת של דויטשה טלקום עד לשנת 2018, והתמורה השנתית בגין דמי השכירות עומדת על 26 מיליון שקל ומשקפת תשואה שנתית של כ-7.3%.

העסקה הנוספת נוגעת לקומפלקס מסחר ומשרדים בעיר ברן שבשוויץ, שמחציתו נרכשת על ידי אהובי ועלותו הכוללת היא 216 מיליון שקל (62.3 מיליון פרנק שוויצרי). על פי דיווחי החברה, עם השלמת השכרת הנכסים יסתכמו דמי השכירות הנובעים מהנכס ב-12 מיליון שקל, כך שמדובר על תשואה שנתית נטו של 5.6%, המשקפת את המגמה של ירידת התשואות במערב אירופה.

לרוב, כאשר חברה מדווחת על עסקת בעלי עניין קרובה, המשקיעים מסתכלים עליה דרך "משקפיים סקפטיים", שכן מעבר לפרוצדורה הבירוקרטית המעיקה עסקאות עם בעל שליטה אינן מצטיירות טוב ונתפשות כבעייתיות. במקרה שלפנינו התמונה שונה לחלוטין. חלק גדול ביותר מהבאזז שנוצר סביב מניית החברה, מקורו בציפייה שאהובי ייצוק לתוך הפלטפורמה הציבורית החדשה שלו פעילות קיימת.

קשה לדעת האם עסקאות בעלי העניין הללו אכן טומנות בחובן את אותה בוננזה שבשוק ההון כה מייחלים לה, שכן הן נרקמו ממש בחודשים האחרונים, ומבט מהצד מעלה שמדובר בעסקאות בתשואות מקובלות בשוק. אך מעבר לשאלה הנקודתית של עסקאות הבכורה, הצהרת הכוונות היא לא רק לגבי היקפי העסקאות אלא במיוחד לכך שאהובי יהפוך את רבד לפלטפורמה באמצעותה יתקשר בעסקאות העתידיות. כך, שרבד תהפוך ללא ספק את עורה, גם במידה ולא ייצוק לתוכה את עסקיו הבולטים, וביניהם מלונות בבריטניה.

אהובי ממשיך לשמור על דממת אלחוט, ומטעמה של רבד מסרה מנכ"לית החברה, סיגל סגל: "אנו שמחים לדווח על ביצוע עסקאות ראשונות מאז העברת השליטה לקבוצת אהובי. בכוונתנו להמשיך באסטרטגיה של רכישת נכסים מניבים במדינות חזקות, במיקומים מעולים ועם שוכרים איכותיים". סגל סיימה בהצהרת כוונות, כשלדבריה "להערכתי, במהלך התקופה הקרובה נבצע עסקאות נוספות במערב אירופה ובצפון אמריקה, ונגדיל משמעותית את פורטפוליו הנכסים של החברה".