מניות הנדל"ן טובות ממניות הבנקים

על המיתוס הזה שמענו לא מעט פעמים: מניות נדל"ן ומניות בנקים לא הולכות ביחד. למעשה, כשמניות הנדל"ן נוסקות הבנקים מדשדשים, ולהיפך. התבוננות בשוק המקומי בשנתיים האחרונות מצדיקה את המיתוס. משקיעים שהצמידו את כספם למדד הנדל"ן בתחילת 2006, זכו לראות את השקעתם כמעט ומכפילה את עצמה (88.5%, נכון לאמצע יוני), בעוד שמי שהאמינו במדד הבנקים צפו בעצב כיצד הם מניבים תשואת חסר משמעותית לעומת המדדים המרכזיים.

במחלקת המחקר של אי.בי.אי, מסבירים את סוד הקסם של השנתיים האחרונות. "הזינוק במניות הנדל"ן תודלק בהרבה חלומות", אומרים באי.בי.אי. "הדו"חות של חברות הנדל"ן היו משובצים במקומות אקזוטיים ובתיאור מהלכי השקעות חובקי עולם. דו"חות הבנקים, לעומת זאת, היו גדושים במספרים שציירו תמונה טובה ויציבה של יציאה מהמיתון של 2000-2002, אולם למשקיעים המיתון נראה כהיסטוריה רחוקה. בזמן שהבנקים מראים פוטנציאל צמיחה מתון לשנים הקרובות, על חלומות בסגנון 'מסע עולמי', כמו בנדל"ן, אין בכלל מה לדבר".

לבקשתנו, מחלקת המחקר של אי.בי.אי נענתה לאתגר ובחנה את המיתוס. המסקנות מפתיעות למדי.

הקשר בין הסקטורים

ראשית נעמוד על הקשר הכלכלי העמוק בין שני הסקטורים, שעיקרו: חברות הנדל"ן זקוקות למימון כמו אוויר לנשימה, והבנקים מעניקים אותו, תוך גזירת קופון שמן. בשנתיים האחרונות, עם התרחבות הנפקת האג"ח הקונצרניות, פחת חוזק הקשר המימוני בין הענפים. הבורסה הפכה למקור המימון הראשון של הנדל"ן, דוחקת את הבנקים למקום השני. הבנקים, שרק לאחרונה הפסיקו ללקק את פצעי החובות האבודים ממיזמי הנדל"ן שהוקמו עבור חברות היי-טק בשנות הבועה, לא תמיד נלחמים על המימון.

הקשר השני בין הסקטורים הוא בתחום המשכנתאות, אומרים באי.בי.אי. "בישראל הלוואות לרכישת דירה או בניית בית הן עדיין העסק הבלעדי של הבנקים המסחריים. גופים מוסדיים עושים בשנים האחרונות צעדים מהוססים לכיוון שוק המימון הקמעונאי הגדול בישראל, אבל לבנקים יש יתרון משמעותי, במערכות ההפצה. ולמרות השליטה המוחלטת של הבנקים בשוק והיעדר תחרות, הם לא מרוויחים כמו גופי משכנתאות דומים במערב.

"זה מדהים כשזוכרים שמשאת חייהם של ישראלים רבים היא רכישת דירה והם משלמים את המשכנתא עד השקל האחרון. הקיפאון בשוק הדיור הביתי, מלבד כמה מרכזים לוהטים, גובה מחיר. אף אחד לא נהנה מהמצב זה: לא הקבלנים, לא רוכשי הדירות הצעירים, וגם לא הבנקים, שמחפשים כל הזמן לגוון ולהגדיל את היקף האשראי שלהם".

בשפל: פער של 20% לטובת הנדל"ן

במיתוס על מניות הבנקים והנדל"ן יש לוגיקה בסיסית: מניות הבנקים נחשבות מניות דפנסיביות, כלומר בתקופות שפל הבנקים חזקים מספיק כדי לשרוד ולייצר תשואה חיובית מינימלית. באותן תקופות שפל, אחד הסקטורים הראשונים שנפגע, ולעתים יורד יותר מהשוק, הוא הנדל"ן. הנה תחליפיות.

בגאות, בין השנים 2003-2007, עקף סקטור הנדל"ן את סקטור הבנקים בתשואות, והפער הגיע ליותר מ-200% בשיא. אבל מעניין יותר מה קורה בתקופות השפל. באי.בי.אי בדקו את מניות שני הסקטורים משנת 2000 ועד לחורף 2003, ראשית יציאת המשק מהמיתון. המסקנה מדהימה: מניות הבנקים אמנם ירדו בשנות השפל, אבל פחות ממניות הבנקים הגדולים והיציבים. בשיא הגיע הפער ליותר מ-20%.

אם נפשפש בארכיון ובזיכרון נזכור קריסות מתוקשרות של חברות נדל"ן, אבל לא את נגיד בנק ישראל אז, דוד קליין, מדבר על כך שאחד הבנקים הגדולים בסכנת התמוטטות.

"נהוג לחשוב שההשקעה במניות הבנקים תניב תשואה עודפת וברמת סיכון נמוכה יותר ממרבית הסקטורים בבורסה, ובמיוחד ביחס לענף הנדל"ן, שבדרך כלל לא מומלץ לבעלי לחץ דם גבוה", אומרים באי.בי.אי. "אבל כמו שראינו בבורסה הישראלית, היצמדות למניות נדל"ן גדולות ובעלות אסטרטגיית פיתוח עקבית וארוכת טווח, מניבה תשואה גבוהה יותר גם בתקופות שפל בשוק ההון ובטח שבמחזורים עולים".

מסוקרנים מהתוצאות, באי.בי.אי בדקו האם הן תקפות גם בשוק האמריקאי. הדגימה שנערכה מראה שכן. גם בארה"ב מניות נדל"ן מניב ויזמי ירדו פחות ממניות הבנקים הגדולים בשנות המיתון. ויותר מזה: המדגם מראה שלאורך זמן מניות הנדל"ן הניבו תשואה גבוהה יותר - גם בשפל, לא רק בגאות. "

במה להשקיע?

1. "אפשר וכדאי לגדר את ההשקעה במניות נדל"ן", ממליצים באי.בי.אי, "בגלל המינוף הגבוה וחוסר היציבות בשווקים שאינם מערביים. אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות השקעה במניות בנקים, שמראות יציבות ברווחיות לאורך זמן וחלוקת דיבידנדים נדיבה. רצוי לבחור בבנקים שלא חשופים באופן מהותי לנדל"ן".

2. "בשוק עולה וסביבת ריביות נמוכה, מניות הנדל"ן צפויות להניב תשואה עודפת על הבנקים. לכן כדאי להיחשף לגופים פיננסיים שפועלים בשווקים העולמיים, כמו בנקי השקעות".

3. "בשוק דובי, גם מניות הנדל"ן וגם מניות הבנקים עשויות לספוג, ומשקיעי הנדל"ן יאלצו כנראה להתעורר מהחלום המתוק של השנים האחרונות", אומרים באי.בי.אי. הבנקים אמנם נחשבים לדפנסיביים יותר וקשה לדמיין שהם יאבדו את מרבית רווחיהם, אבל חולשת חברות הנדל"ן עלולה לחלחל גם לדו"חות הבנקים. באי.בי.אי מבקשים לסייג: "הבנקים הישראליים לא משתתפים במסיבת האשראי שמתרחשת בשוק ההון, ולזכותם ייאמר שכשיגיע גל המחיקות הבא של ענף הנדל"ן הם לא יהיו שם". "