שוק לחוד ותוצאות לחוד: דוחות אופטימיים לחברות הנדל"ן המניב

השתיים הינן חברות הנדל"ן המניב הגדולות בשוק המקומי שפונות בעיקר לשוק המשרדים, והנתונים ששתיהן סיפקו בדו"חות האחרונים ממשיכים ללמד על העדנה בשוק זה, כפועל יוצא של שוק העבודה האיתן הניזון ממצב המשק.

לפני שנדון במגמות שעולות מדיווחי הפירמות, בכל הקשור לאופי הדיווח הרי שאמות היא אחת החברות המצטיינות בשקיפות ובמסירת מידע נרחבת ככל האפשר על מהלך עסקיה, ועל כך קודם כל מגיעות לה מחמאות. מבט על דו"חות החברה מספק מידע מהימן באשר למגמות הפעילות, מצבה, וללא ספק מיטיב עם המשקיע השוקל השקעה בחברה ומבקש לינוק את מקסימום המידע עליה.

באשר לנתונים שהחברה מספקת, הרי שניתן ללמוד מהם לא רק על צמיחה בשכר הדירה מהנכסים המניבים, אלא גם על המשך ההתרחבות העסקית של החברה בשוק המקומי באמצעות הגדלת סל הנכסים שלה. כך לדוגמא, מתחילת 2007 הספיקה אמות לרכוש זכויות או בעלות מלאה בבית אמול כלל תקשורת בפתח-תקוה, בבית אירופה-ישראל בת"א ששמו שונה למגדל אמות השקעות, בבית אירופה בת"א, וכן במספר שטחים מסחריים.

נתון יותר מעניין טמון בעובדה שעם הפרידה מחברת עוגן - זרוע היזמות של אלוני-חץ בעבר - הרי שאמות יכולה להרשות לעצמה להיכנס כיום גם לפרויקטים יזמיים ללא חשש מניגודי עניינים בתוך הקבוצה. על כן, אמות רכשה בחודשים האחרונים קרקע לבנייה באזור התעשייה קרית-אריה בפתח-תקוה, שם היא מתכננת הקמת בניין בן 28 אלף מ"ר למשרדים ומסחר בהיקף כספי כולל של 280 מיליון שקל.

ניצני ייזום

נציין, כי אמות כאמור לא היתה מעורבת בעבר בעסקאות ייזום, ונראה שמדובר רק בניצן הראשון של עסקאות מסוג זה על רקע הפרידה מעוגן מחד ובמיוחד לאור ירידת התשואות האחרונה בענף, שהופכת עסקאות רכישה "קונבנציונאליות" להרבה פחות אטרקטיביות.

באשר למהלך העסקים השוטף, הרי שאמות מדווחת על גידול בכל הפרמטרים הביצועיים, החל מהכנסות בגין שכ"ד וכלה במדדי הרווחיות המקובלים, דוגמת FFO ו-NOI, כפועל יוצא של עלייה בדמי השכירות אותם היא גובה בנכסים, וכן הגדלת סל הנכסים המניבים.

משקיעי אמות יכולים בהחלט להיות מרוצים, הן ממהלך העסקים השוטף שלה והן מתנופת הפיתוח, ובכלל מהעובדה שהחברה מסמנת כי אימצה את הקודים העסקיים של אלוני-חץ, שמשמשת כבר שנים רבות סמל איכות בכל הקשור להתנהלות של חברה ציבורית. בהקשר זה ניתן לומר עוד, שההחלטה של נתן-חץ, בעלי אלוני-חץ, "להמר" על רכישת אמות בעבר - תוך הצמדת תג מחיר שגרר ביקורת לא מועטה באשר לגובהו - מצטיירת היום כחיובית ביותר לאור כברת הדרך הרבה שעבר שוק הנדל"ן המקומי מאז.

גב ים מפרטת כהרגלה הרבה פחות על עסקיה וחבל שכך, אך גם מהמידע שהיא מוסרת ניתן להקיש על מצב הענף. בהקשר זה נציין, שהדו"ח הכספי של גב ים מלמד דווקא על יציבות בדמי השכירות ברמה של 58 מיליון שקל, אך תנופת הפיתוח של עסקיה, עליה ניתן ללמוד גם מנסיעה בסמוך לאזור התעשייה של הרצליה פיתוח, מלמדת על כך שהחברה צופה המשך ביקושים לנדל"ן משרדי.

כך לדוגמא, בהרצליה פועלת החברה להקמת שני בניינים נוספים במרכז גב-ים, שצפויה להסתיים בתחילת 2008. בניינים אלו, שיצטרפו לארבעה מבנים נוספים של החברה במתחם, יכילו שטח כולל של כ-30 אלף מ"ר, ששליש ממנו כבר הושכר לענקית התוכנה האמריקנית מיקרוסופט.

פרט לכך, החברה החלה בשדרוג שני מבנים נוספים שלה באזור, לאחר שהשוכר בנכס סיים את תקופת השכירות. מבנים אלו, בשטח כולל של כ-11 אלף מ"ר, ישופצו ויורחבו בכ-3,000 מ"ר כשפרויקט זה יסתיים במחצית השנה הבאה. מהלך פיתוח נוסף באזור התעשייה של הרצליה פיתוח, המוטה כידוע לתחום עסקי הטכנולוגיה, הנו להריסת מבנה קיים אחר של החברה והקמת בניין משרדים חדש במקומו, בשטח עילי כולל של כ-20 אלף מ"ר.

סולידיות ושמרנות

פרט להרצליה, גם בחולון מתכננת החברה להתרחב עם הקמת "מרכז גב ים חולון". במסגרת זאת, מתוכננים ארבעה בניינים, כשבפועל כבר החלה החברה במהלכים לרישוי המבנה הראשון, בשטח עילי כולל של כ-12 אלף מ"ר. התרחבות עתידית מתוכננת גם בחיפה, שם רכשה החברה לאחרונה שטחים מדרום לפארק מת"מ בו יש לה נוכחות נרחבת, כשגם פרויקט זה שישתרע על פני שטח של כ-30 דונם ויאכלס שוכרים מתחום הטכנולוגיה.

עסקה מהותית אחרת עליה חתמה החברה לאחרונה הנה באזור התעשייה של פתח-תקוה, שם רכש החברה את המקרקעין של חברת שמן הציבורית, עליהם ניתן לבנות 120 אלף מ"ר משרדים. עיסקה זו, שהיתה כרוכה בהוצאה כספית של כ-105 מיליון שקל, עתידה לשמש להקמת פארק טכנולוגי נוסח מת"מ, כשהיקף הפרויקט מתוכנן להיות כ-700 מיליון שקל ולהתמשך על פני 5-10 שנים.

באשר למשקיעי גב ים, להם נותר אולי להתקומם על המחיר הנמוך בו נאותה החברה להיפרד מאחזקתה בישפרו - זרוע מרכזי המסחר שעברה בעסקת בעלי עניין לאחזקתה הישירה של נכסים ובנין - אך נראה שגם כך עשויה גב ים להמשיך ולספק את הסחורה "הרגילה" שלה מהשנים האחרונות: צמיחה סולידית בהכנסות וברווחים, שניזונה ממדיניות ניהול שמרנית ואיכותית, הממזערת את הסיכונים שכרוכים בחשיפה למצב המשק. "

roi-m@globes.co.i