תשס"ז בבורסה: הנסיקה וההתפכחות

סיומה של השנה העברית היא עיתוי לא רע לעשות סיכום מרוויחים ומפסידים בשוק הנדל"ן המקומי. הסיכום מתבסס על נתוני התשואה של מניות הנדל"ן בשנה האחרונה, ובלבד שאלו עסקו בפעילות נדל"נית לכל אורך השנה. באשר לתוצאות, הרי שהן מספקות מספר תובנות, אך אין ספק שנתוני המגמה, ובמיוחד אלו של השבועות האחרונים, הנם הפרמטר המרכזי שפועל כרגע בסקטור ואשר ישליך על המשך הדרך.

כך לדוגמא, יצרנית הערך הטובה ביותר היתה מניית רבד, ששווייה זינק כמעט פי-5, לאחר שהבעלים אבי גרין מכר את השליטה לטייקון הנדל"ן יגאל אהובי שכבר עשה נפלאות בהשקעותיו באירופה. בהתאם, מייד עם רכישת רבד זינק שווי החברה. אך כגודל הצפיות כך גם גודל המפולת ברבד בשבועות האחרונים - כשהמנייה מקזזת כמחצית מערכה לנוכח גל המימושים בשווקים. כל זה כמובן לא הפריע לרבד לסיים את השנה כמניית הנדל"ן בעלת התשואה הטובה ביותר, אך השאלה הגדולה היא לגבי מדיניות התמחור שלה מעתה והלאה.

פרמיות פרסונאליות

אפרופו פרמיות המיוחסות בעיקר ליזם שמוביל חברה ופחות לביזנס עצמו, הרי שגם בקצה השני של הקשת ניתן למצוא סיפור דומה. מדובר כמובן בחברת אזורים שבבעלות יזם הנדל"ן שעיה בוימלגרין, שסוגרת שנה עגומה, לפחות במישור השוק-הוני, עם תשואה שלילית של כ-40%. במקרה של אזורים, מדובר במוניטין השלילי שנוצר בשנה האחרונה לבעלים, בעיקר בכל הקשור לתהיות בזירה הפיננסית בדבר יכולת הפירעון ומינוף היתר של החברה. עניינים אלו, שאחיזתם במציאות טרם הובררה אמנם, הספיקו כמעט לבדם לזכות את אזורים בתואר מניית הנדל"ן הגרועה של השנה, כשבכל הקשור לבעלי האג"ח של קבוצת בוימלגרין, אלו משקפים בתשואות הנוכחיות (17%-15%) חוסר אמון הולך וגובר ביכולת הפירעון שלו.

בטווח שבין הפרמיות היזמיות הפרסונאליות, השליליות והחיוביות, ניתן למצוא שורה של חברות שבלטו לחיוב בעיקר בשל הפעילות היזמית וציפיות שהמשקיעים עדיין תולים בהן להצפות ערך עתידיות. על קבוצה זו ניתן למנות חברות כמו פאנגאיה שבשליטת אסף טוכמאייר וברק רוזן, אסים נדל"ן שבשליטת אביחי סטולרו, אולימפיה נדל"ן של אוסקר כצנלסון וקבוצת ברונפמן-פישר, לגנא הולדינגס של קבוצת בוימלגרין (אותו בוימלגרין), אאורה של יוסף צליח ובועז משעולי ודירקט קפיטל של משפחת פרשקובסקי.

כל הפירמות הללו עדיין לא הניחו למשקיעים מספיק קבלות על מנת לבנות עבורן מנגנוני תמחור מקובלים, כמו קצב הכנסות, רווחים או דיבידנדים, וברובן הן מובלות על-ידי יזמים בעלי טראק-רקורד נמוך יחסית של עסקי נדל"ן בשוק ההון. עם זאת, אותם יזמים הוכיחו רצינות בשנה החולפת, או לפחות הצליחו לעורר ציפיות לעתיד ורוד, ועל אף המימושים החדים שספגו רוב הפירמות האחרונות בשבועות האחרונים הרי שבמבט שנתי הן עדיין סוגרות שנה חיובית במיוחד.

קבוצה נוספת שניתן לזהות מבין הפירמות שמרכיבות את רשימת 10 החברות הטובות של השנה הן של קבלנים קטנים יחסית, שחוו שנה חיובית לאור התאוששות שוק הנדל"ן בארץ. מדובר בחברת דוניץ ונתנאל גרופ, שנשלטות על-ידי יזמים מקומיים ותיקים שעוסקים בבנייה למגורים, ואלו חוו שנה עסקית לא רעה בעיקר לאור משתנים אנדוגניים שהיטיבו עם התחום ואזורי הפעילות הרלוונטיים, כמו לדוגמא נתנאל-גרופ, שרכבה על גל הגאות של אזור הביקוש ח-300 בחולון.

הפניית המבט חזרה לרשימת המאכזבות של השנה מלמדת כי ניתן למצוא שם מספר חברות נדל"ן מניב, שנפגעו בעיקר מגל המימושים האחרון שפוקד את השווקים, לאור הצפייה לנזילות נמוכה יותר בעתיד שתהפוך את הסביבה העסקית שלהן לנוחה הרבה פחות. הבולטת בחבורה היא דלק נדל"ן, אותה מנהל איליק רוז'נסקי, שאמנם ביצעה השנה הנפקה מתוקשרת בלונדון, אך תמחור היתר שלה עוד קודם לכן בשילוב עם גל המימושים האחרון, גורם לה לסכם את 2007 כאחת ממניות הנדל"ן המאכזבות.

ברשימת המאכזבות ניתן למצוא עוד מספר פירמות להן ניתן הסברים נקודתיים. חברת התשתיות מלרג סבלה בשנה האחרונה מאוד עקב הסכסוך המתמשך בין בעלי השליטה בה, מיכאל הירשברג ויוסף מלמד, שמנסים כבר תקופה ארוכה להפריד כוחות ללא הצלחה יתרה. סאמיט של זוהר לוי אמנם מנהלת כיום פורטפוליו ענק של נדל"ן בגרמניה, אך השקעות העתק שלה שם יצרו שרשור מהותי לאחזקה בקרן הריט המנהלת בפועל את הפעילות שנסחרת בלונדון, מה שאולי לא כל-כך מוצא חן בעיני המשקיעים.