הגברת הנזילות תסייע לסקטור הנדל"ן

הפחתת הריבית הדרמטית שבוצעה בשבוע שעבר בארה"ב, בשיעור של 0.5%, מיטיבה בינתיים מאוד עם מניות הנדל"ן. האחרונות נקלעו כזכור לגל מימושים אגרסיבי למדי בחודשיים האחרונים, וקיזזו את כל העליות שרשמו מתחילת 2007 ואף יותר מכך. האם יש בכוחה של הורדת הריבית האגרסיבית להחזיר אותן למסלול העליות שהתוו בשנים האחרונות? לפי שעה קשה לספק תשובה נחרצת, אך לפחות תנודת מניות הנדל"ן בעקבותיה מספקת מקום מסוים לאופטימיות, לאחר שרבים הספידו את הסקטור בתקופה האחרונה.

גורם מרכזי שעשוי לתמוך במניות הנדל"ן כעת, עם הפחתת הריבית, הוא כמובן חזרת הנזילות לשווקים. סקטור הנדל"ן הוא מהסקטורים המובילים בעולם ההשקעות שניזון מנזילות השווקים, שכן הוא מתאפיין בשיעורי מינוף גבוהים ועל כן נחשב לצרכן אשראי. כעת, כשמחנק האשראי בשווקים יוקל, והמערכות הפיננסיות יחזרו לספק כסף ביתר קלות, נראה שגם תחום הנדל"ן עשוי ליהנות מעדנה מחודשת, ולכן סביר להניח שמצב-הרוח בטווח הקרוב ישתפר, עקב הנגישות המוגברת למקורות מימון.

אפשר להניח עוד, שיזמים שפועלים לדוגמא בארה"ב ייהנו יותר מאחרים מהמצב החדש שנוצר, שכן הפחתת הריבית הראשונה זה 4 שנים במשק האמריקני, והציפייה שעדיין שוררת להפחתות נוספות, עשויה לפתוח בפניהם אפשרות למימון מחדש של חלק מהנכסים. חלון הזדמנויות כזה לא שרר בארה"ב זה זמן רב, שכן בשנים האחרונות המשק האמריקני נמצא בתהליך של הידוק מוניטארי, ועל כן אותם יזמים יוכלו לגבש מבנה חוב יעיל יותר ואף להכיר ברווחי הון על נכסים שנרכשו בעבר.

שינוי בהלך הרוח המוניטארי בשווקים אינו צפוי להיות נחלתו של השוק האמריקני בלבד, שכן סביר כי גם בנקים מרכזיים אחרים יתקשו לפעול כנגד הרוח הנושבת מהכלכלה הגדולה בעולם. על כן, סביר שתנאי המימון יהפכו נוחים בהדרגה גם ביתר השווקים, כשמעניין בהקשר זה לראות מה יקרה בשוק הישראלי לנוכח האינפלציה שהרימה לאחרונה ראש, מה שכאמור עשוי לאפשר דרכי מימון נוחות יותר גם ליזמים.

שיפור בשוק הלווים

היבט חיובי אחר של הפחתת הריבית טמון בהטבה המסוימת שתחול במצב הלווים שנקלעו לאחרונה לצרות, ובמיוחד אלו הקשורים לשוק הדיור האמריקני. כעת, מצבם של הלווים יוטב ואפשרויות החזר החוב שלהם ישתפרו, מה שעשוי לתמוך במחירי הדירות בארה"ב ואולי אף לעורר בהמשך גל ביקושים חדש. מצב כזה יקרין לחיוב על שוק הנדל"ן האמריקני, שנדבך מהותי שלו הוא שוק הדיור, ומצב-הרוח החיובי עשוי להתפשט בהדרגה מעבר לים.

מנגד להיבטים החיוביים, אפשר להציג מספר תרחישים לפיהם הפחתת הריבית בארה"ב תהיה משולה למתן אקמול לאדם גוסס, ועל כן ספק אם תוכל לשפר את מצבו. המטאפורה האחרונה נועדה כמובן לתאר את מצבה של הכלכלה הגלובאלית, לדידם של חלק לא מבוטל מהחזאים, שסבורים שלרעה החולה של הקלות הבלתי נסבלת של לקיחת אשראי בשנים האחרונות יהיה קשה להתנתקות באחת, גם עם הפחתת הריבית.

בהקשר זה ראוי לומר מחד, כי הכלכלה הגלובאלית, ובמיוחד שוק הנדל"ן האמריקני שייצר את המשבר האחרון, אכן סובלים מתחלואים לא פשוטים, במסגרתם מיליארדי דולרים שלוו אזרחים בעלי יכולת החזר נמוכה התאדו בחודשים האחרונים. מצב זה כמובן שהרע את מצבה של שכבה שלמה באוכלוסיה, מה שעשוי ליצור בהמשך נזק בצריכה הפרטית ולכן גם נזק כלכלי, אך יותר מכך תהליכי ההנדוס הפיננסי המתוחכמים העבירו את הזנק מעולם המשכנתאות אל עולם הפיננסים עצמו - מה שיצר פגיעה ריאלית בעשרות גופים. פגיעה זו הנה גם היא פגיעה כלכלית, שכן היא לדוגמא מביאה לפיטורי עובדים, ועל כן להפחתת הריבית יהיה קשה לתקן אותה.

בנוסף, הריבית עצמה הנו מכשיר פיננסי שידוע בהשפעתו המאוחרת על השווקים, ולאו דווקא בהשפעה מיידית. הכוונה: הפחתת הריבית שבוצעה בשבוע שעבר תשפיע אולי בטווח הקצר על מצב-הרוח, אך במקרה זה מדובר בהשפעה פסיכולוגית. השפעה ריאלית אמיתית, על זרמי הכספים בעולם, תהיה רק בעוד מספר שבועות או חודשים, ועל כן בטווח הזמן הנוכחי מוקדם לשמוח, כי קשה למדוד האם נרשמות צפירות הרגעה במוסדות האשראי הבינ"ל.

לסיכום ניתן לומר, כי הפחתת הריבית אכן יוצרת תנאים משופרים עבור משקיעי הנדל"ן. בהקשר זה, סביר כי האקלים ממנו ייהנה הסקטור לפחות בטווח הקצר יהיה חיובי יותר, ויאפשר לפחות ליזמים שנקלעו לקשיי נזילות לארגן מחדש את מבנה החוב שלהם, ולהתמודד עם הסכנות שאורבות בשווקים. עם זאת, בכל הקשור לטווח הבינוני-ארוך, נראה שמומלץ להמתין עם החגיגות, עד לאמידת הנזק הכלכלי האמיתי שנוצר מטלטלת האשראי האחרונה.

בתקופה הקרובה סביר שהמשקיעים ימשיכו לעקוב בקפידה אחר הנתונים הכלכליים שיפורסמו על מנת אמוד את הנזקים הכלכליים, וסביר שאותם נתונים כלכליים לא יהיו חיוביים במיוחד ויסמנו את המשך תהליך ההתנקות של השווקים מהרעה החולה שפשטה בהם בשנים האחרונות.

לאחר שהשווקים יתנקו, ומדובר בתהליך שעשוי להימשך עוד שבועות ואולי אף חודשים, יהיה ניתן לייצר הערכות מובנות יותר לגבי הכיוון של הכלכלה הגלובלית ב-2008, ובעיקר לפסוק בשאלה האם היא נחלצת מהתיקון השלילי בצורה סבירה יחסית והולכת להאטה קלה, או שמא היא צפויה להיגרר למיתון לנוכח ההתפתחויות האחרונות.

אז גם יקבלו משקיעים הנדל"ן אינדיקציות אמיתיות יותר לטווח הארוך, ויוכלו לנקוט בשיקולי השקעה ברורים יותר. על כן, בינתיים לא סביר שהאופטימיות הקוסמית שאפיינה את הסקטור עד לאחרונה תתחדש במהירות, אלא במקרה הטוב תיבנה בהדרגתיות כשהמשקיעים ינהרו בראשונה לחברות היציבות, הסולידיות והוותיקות יותר בסקטור. "