בית המשפט ביטל את ההיתרים החורגים להקמת מתחם איקאה בראשון-לציון

בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א ביטל את ההיתרים לשימוש חורג שקיבלו איקאה ישראל וגזית גלוב , להקמת פרויקט הענק של איקאה במתחם "מעוין שורק", בחלקה הדרומי של ראשון-לציון (בגבול נס-ציונה). זאת, משום שהחלטת ועדת הערר המחוזית מרכז "לוקה בפגמים העולים כדי חוסר סבירות קיצונית".

בכך, קיבל בית המשפט שתי עתירות שהגישו למעלה מ-160 בעלי נכסים, עסקים וחנויות באזור המתחם, ועתירה שלישית שהגישה המדינה, באופן חריג,כנגד איקאה.

חברת אירוס הגלבוע מקבוצת ברונפמן (זרוע הנדל"ן של איקאה), וחברת ג'י.אל.אי מרכז קניון רוטשילד, של גזית גלוב, זכו בתחילת 2006 בשני מכרזים של המינהל לחכירת קרקע תעשייתית של 98 דונם ו-38 דונם. ראש עיריית ראשון-לציון העניק להן היתר לשימוש חורג בשטח כ"מסחר" במקום "תעשיה", לפרק זמן קצוב.

ועדת הערר אף התירה לאיקאה לעשות שימוש חורג למשך חמש שנים במבנה דו-קומתי ומרתף חנייה, בשטח של כ-51 אלף מ"ר, מתוכו 22 אלף מ"ר שטח עיקרי. גזית גלוב קיבלה היתר דומה לחמש שנים במבנה דו-קומתי ובשני מבנים בני קומה אחת, בשטח כולל של 27.7 אלף מ"ר.

השופטת נורית אחיטוב הסתמכה בפסיקתה על פסיקת העליון בעניין מתחם ביג אילת, שם נפסק ש"הקמת מרכז מסחרי רחב-מימדים והפעלתו בהסתמך על היתר לשימוש חורג, תוך עקיפת הכנתה של תוכנית ובה פירוט סביר בנוגע לביצוע בניית המרכז המסחרי המיועד, אינה דרך ראויה".

זאת, משום שהיא "הופכת את הדרישות הדקדקניות הקבועות בחוק להכנתה של תוכנית לפלסתר", במיוחד כשמדובר במרכז מסחרי שעשויות להיות לו השפעות תכנוניות נרחבות.

שנית, "בנייה והפעלה של מרכז מסחרי רחב היקף בדרך של שימוש חורג עלולות ליצור עובדות מוגמרות בשטח, שתכבולנה את ידי ועדות התכנון בבואן להכין תוכנית לאזור". הדבר אף עשוי להפעיל לחץ לא רצוי על ועדות התכנון לאשר את התוכנית העתידית כך שתתאם למרכז שהוקם.

השופטת קבעה שבמקרה זה אמנם קיימה ועדת הערר "הליך מקצועי, ממושך ומורכב", אולם אין בכך כדי לגבור על שני הרציונאלים שבהלכת ביג: "עיקרון השקיפות" (השתתפות הציבור בהליך) ו"עיקרון ההפיכות" (האפשרות לחזור ממצב של שימוש חורג למצב התואם את הוראות התב"ע).

הפגמים בעיקרון השקיפות, קבעה אחיטוב, נובעים מכך ש"דרך הפעולה בה נקטה ועדת הערר אינה זהה ל'דרך של הכנת תוכנית', אינה ממלאת אחר הוראות חוק התכנון והבניה ואין לה כל מקור נורמטיבי המהווה לה ביסוס".

היא "אף אינה מקיימת באופן ראוי את אלמנט הפומביות והיא אינה מאפשרת השתתפות 'כל בעל עניין, זיקה ודברים' בהליך התכנוני. דרך זו אינה דואגת לפרסום הולם, ואף קובעת לוחות זמנים שונים וקצרים יותר מאלו הקבועים בחוק להגשת התנגדות לתוכנית".

באשר לעיקרון ההפיכות, קבעה אחיטוב כי הוועדה הסתמכה על הפיכות טכנית בלבד, כלומר "התאמתם של המבנים בהם מבוקש לעשות שימוש מסחרי גם לשימוש תעשייתי, התואם את תוכניות המתאר המקומיות והמחוזית". אלא שאין בכך די. "לשימוש החורג בענייננו עשויה או עלולה להיות השפעה על כלל העיר ראשון-לציון, על אזור גוש דן כולו ואף מעבר לכך", פסקה.

היא הוסיפה, ש"מספר המועסקים לבדו במבנים מושא השימוש החורג יימנה רבבות אנשים, ואין ספק בעיני כי בנסיבות אלה יקשה על מוסדות התכנון 'לשים בצד ולהתעלם' מקיומו של שימוש מסחרי רחב היקף שכזה במתחם שורק, בעת שידונו באופן מקצועי באישור תוכנית המתירה שימוש מאותו סוג באותו מיקום".

בנוסף נקבע, שוועדת הערר התירה שימוש חורג בשטח כולל של כ-77 אלף מ"ר - מהם כ-45 אלף מ"ר שטח עיקרי. "שטח זה, אף כשהוא נבחן למול גודל מתחם מעוין שורק והיקפי הבניה המותרים בו - הינו שטח רחב היקף על-פי כל קריטריון ויש חשיבות רבה לשימוש החורג הנעשה בו". בכך, הוא "משנה את אופייה של הסביבה הקרובה".

לדברי השופטת, "גודל שכזה בהחלט מהווה 'סטייה ניכרת' מהתוכניות החלות על המקרקעין. מדובר בהיקף החורג בהרבה מהמקרים המוכרים בשיטתנו המשפטית, בהם אושר לנקוט בהליך של שימוש חורג".

העותרים יוצגו ע"י עוה"ד אבי שרף, נעמי וייל, אלימלך קריסטל, ועוה"ד שירלי אנגלרד וניצן בן-ארויה מהפרקליטות. (עת"מ 1254/07).

"הנהלת איקאה תשקול את המשך קליטת העובדים"

אירוס הגלבוע מסרה בתגובה, שהיא מצרה על החלטת בית המשפט ואחרי שתלמד אותו תחליט אם לערער לעליון. "בלי קשר להליך הנ"ל, תוכנית בניין ערים לשינוי ייעוד מעוין שורק, שיוזמת עיריית ראשון לציון, תידון בתקופה הקרובה".

בתגובת החברה נאמר עוד, כי "בחנות השנייה של איקאה צפויים היו להיקלט עד דצמבר 400 עובדים מאזור ראשון לציון והסביבה, תרומה משמעותית לתעסוקה באזור. עד כה נקלטו 100 עובדים, אך לאור החלטת בית המשפט, הנהלת איקאה תשקול את המשך קליטת העובדים הנוספים. באיקאה צופים כי מספר הלקוחות שיגיעו לחנות בראשל"צ מאזור הדרום והמרכז, יהיה 100 אלף בחודש, מהם צפויים ליהנות גם בתי העסק בסביבה".

עו"ד אבי שרף, שייצג 50 בעלי עסקים, אמר בתגובה: "החלטת בית המשפט המחוזי היא החלטה חשובה ואמיצה, בעלת משמעות רחבה, בעיקר לנוכח היקפם הכספי העצום של הפרויקטים שעמדו לדיון, והיא משדרת מסר חשוב ותקיף בתחום אכיפת החוק גם על גופים כלכליים גדולים".

שרף ציין, כי בעלי העסקים אף הגישו עתירה נגד חוקיות המכרזים של המינהל, בה טען כי התנהלותו עלולה לגרום לאובדן הכנסות של מיליוני שקלים לקופה הציבורית. העתירה טרם הוכרעה.