החברות כחול-לבן לא עומדות בתחרות של התשואות

עדכון המדדים הקרוב שיתבצע בתחילת שנת 2008 על בסיס נתוני המחצית הראשונה של חודש דצמבר, צפוי לבשר על חילופים גם במדד הנדל"ן-15 של הבורסה. נכון להיום, מסתמן כי שלוש חברות (אזורים, נצבא ואלרוב) עשויות להיות מתחרות פוטנציאליות על מקום אחד במדד (זה של גב-ים), אך עד למועד הקובע ישנו עוד חודש וחצי של מסחר, כך שהעניינים עוד יכולים להשתנות - במיוחד לאור העלאת רף אחזקות הציבור החל מ-2008.

חוקי העדכון של מדד הנדל"ן של הבורסה הנם בהתאם ליתר המדדים המובילים, ולכן הוא מתעדכן פעמיים בשנה, בתחילתה ובמחציתה. פרט להחלטה האם פעילות חברה מסוימת אכן הולמת את הכינוי "חברת נדל"ן", מה שמצריך ממנה להכניס לפחות 50% מסך התקבולים שלה מתחום זה, נאלצות הפירמות לעמוד בעוד מספר קריטריונים.

קריטריון השווי הוא המרכזי שבהם, כשזה נבחן באמצעות שקלול ממוצע שווי החברות במחצית הראשונה של החודשים דצמבר ויוני. חשוב להדגיש, כי במדד הנדל"ן יכללו 15 החברות בעלות השווי הגבוה ביותר בתקופת הבחינה, ללא שום תנאים מגבילים. זאת, לעומת מדד המעו"ף לדוגמא, בו נדרש שווי של חברה שנכנסת למדד לעלות בשיעור של לפחות 20% על זה של חברה שנגרעת ממנו.

קריטריון אחזקות הציבור הוא קריטריון מרכזי נוסף, במיוחד לאור העדכון הקרוב בתנאים עליהם החליטה לאחרונה הבורסה. במסגרת העדכון, יידרשו החברות הציבוריות להגדיל את אחזקות הציבור בהן מרמה של 22.5% שהיתה נהוגה עד היום, לרמה של 25%, כשמבין חברות מדד הנדל"ן-15 מדובר בשלוש פירמות שייאלצו למכור מניות בסכום מצטבר של מאות מיליוני שקלים על מנת להבטיח את מקומן במדד גם ב-2008.

על פניו, סביר שרובן ייבחרו להגדיל את אחזקות הציבור בדרך כלשהיא - הנפקת מניות חדשות או מכירה על-ידי בעלי עניין, אך לא בטוח שכך יהיה לבסוף. מצד אחד, ההימנות על מדד הנדל"ן-15, ועל המדדים המובילים בכלל, גוזרת כידוע סחירות גבוהה ועניין רחב יותר מצד משקיעים מוסדיים, אך מצד שני מהלך של מכירת מניות נדל"ן בעיתוי הנוכחי אינו טריוויאלי במידה ואכן הפירמות ייבחרו בו, ויתכן ויצריך דיסקאונט מהותי על מחיר השוק הנוכחי.

אלו שייאלצו למכור מניות על מנת להגדיל אחזקות ציבור הן מבני תעשיה, דלק נדל"ן ואלקטרה נדל"ן, ובמידה והן לא יבצעו את המהלך עד לאמצע דצמבר, הרי שהן תפלטנה מהמדד. בכך גם עשויים להיטרף הקלפים בכל הקשור לחילופים אפשריים על בסיס שווי של החברות, כך שקשה יהיה לקבוע את הרכב המדד עד לבחינת מהלכי שלושת הפירמות האחרונות.

בכל מקרה, אם מסתמכים על שווי החברות בלבד, ניתן לראות ששלוש פירמות מתדפקות כיום על דלתות המדד. אלו הן אזורים שבבעלות שעיה בוילמגרין, שרשמה בחודשים האחרונים קאמבק מרשים של עשרות אחוזים כלפי מעלה בעקבות תפיסת המושכות בחברה ע"י הבעלים; אלרוב של אלפרד אקירוב שנמצאת בתהליך צמיחה מואץ לכל אורך השנים האחרונות, במיוחד אם מסתכלים על היקפי הפעילות שלה בחו"ל והרכיבה על הפלח העליון של השוק המקומי; ונצבא של חיים צוף, שעוברת באחרונה מתיחת פנים כחלק מהמעבר לקבוצת יואל, שמביא לקירוב לבבות בינה לבין המשקיעים המוסדיים.

מן העבר השני, ניצבת באופן סימבולי חברת הנדל"ן המניב גב-ים, שהיא גם הנציגה היחידה של מדד הנדל"ן של "גלובס" במדד הנדל"ן-15. מה שמייחד את גב-ים, בעלת שווי השוק הנמוך ביותר במדד הנדל"ן-15 כיום, היא העובדה שכל עסקיה מתבצעים בשוק המקומי ומסתכמים על המגמות בו - עם נטייה חזקה לשוק הנכסים המניבים, בו היא נחשבת לשחקנית מובילה.

מכך ניתן להסיק כמובן, שעסקי הנדל"ן בארץ כבר לא מספיקים על מנת להימנות על רשימת פירמות הנדל"ן המובילות במשק, שרובן פנו בשנים האחרונות לחו"ל. גב-ים ודומותיה, כמו אמות לדוגמא, טובות ככל שיהיו, יתקשו לצמוח בקצבים המאפיינים את הפירמות שפרשו כנפיים לחו"ל, ולכן סביר להניח שקשה יהיה למצוא אותן גם בשנים הקרובות במדד הנדל"ן של הבורסה, אם לא ישתנה הקונספט שלו.

הערה אחרת שראוי להעיר לגבי הרכב מדד הנדל"ן, ללא קשר לעדכון הנוכחי, הנה לגבי הכללת שורה של חברות מאותה המשפחה, מה שכמובן פוגע בשכלול. נכון להיום, ניתן למצוא במדד חמישה צמדים: אפריקה ואפריקה נכסים, כלכלית ירושלים ומבני תעשיה, נכסים ובנין וגב-ים, גזית וגזית גלוב, קרדן ו-GTC - כשהמשמעות היא ששליש ממשקל המדד פחות או יותר (5 פירמות) יוצר לרוב הטיה כפולה לכיוון מסוים, ומעוותות את התנודה היומית שלו. לכן, ראוי שפרט לתנאים המגבילים הנוכחיים שאוכפת הבורסה, יונהגו גם כללים לגבי הימנות חברות מאותה משפחה במדד, מה שיהפוך אותו לכלי השקעה משוכלל מחד ומבוזר סיכונים מאידך. "