נכסים ובנין: הנפקת זכויות בדרך לחו"ל

א חד המהלכים המעניינים שבוצעו בתקופה האחרונה על התפר שבין שוק ההון לשוק הנדל"ן היה מהלך הנפקת הזכויות של נכסים ובנין - זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי. באמצעות המהלך החברה גייסה 844 מיליון שקל במימוש מלוא הזכויות, מה שהפך לאחד הגיוסים הגדולים שביצעו באחרונה פירמות הנדל"ן, ולבטח הגדול שבוצע באחרונה בבורסה באמצעות זכויות - כלי לא שכיח לגיוס הון בשוק המקומי.

זכות (Warrant) היא בעצם סוג של ני"ע, שבדומה לאופציה (option) מקנה לאוחזים בה את האפשרות לרכוש את מניות החברה, ולכן מהווה מכשיר לגיוס הון. עם זאת, בניגוד לאופציה זכויות ניתנות רק לבעלי המניות של החברה בזמן ההקצאה, ולרוב מועד הניצול שלהם הוא קצר טווח (בניגוד לאופציות שמועד המימוש שלהן הוא לרוב מספר שנים).

בשל האופי של שני המכשירים, גם הייעוד שלהם שונה: אופציה היא לרוב ני"ע שמונפק לצורך תגמול או לצורך בחינת הצטרפות עתידית להשקעה מסוימת; מאידך זכויות נועדות לרוב לגיוס הון בטווח הקצר, תוך רצון לשמור או להגדיל את האחזקה של הבעלים הנוכחיים.

במקרה של נכסים ובנין, נראה שהמהלך האחרון של גיוס הזכויות נועד לשרת את שתי המטרות גם יחד, כחלק מהתפיסה העסקית של קונצרן אי.די.בי. תחילה, ניתן לומר שגיוס הזכויות נועד להגדיל את בסיס ההון של נכסים ובנין, שכן אילולא חפצה בכך - והזדקקה רק להגדלת קופת המזומנים - יכלה בקלות לגייס חוב. עצם העובדה שהחברה בחברה בגיוס הון, בשלב הסופי, מלמדת כי היא רוצה להגדיל את בסיס ההון שלה (שגדל ל-2.8 מיליארד שקל), מה שיאפשר לה לבצע עסקאות בסדר גודל מהותי יותר בעתיד.

ברקע אפשר למנות לדוגמא את עסקת הענק בלאס-וגאס אליה נכנסה החברה לאחרונה, מה שיצריך ממנה להעמיד מימון של מאות מיליוני דולרים בשנים הקרובות לצורך חלקה בפרויקט הנדל"ני, המוערך ב-6-8 מיליארד דולר. בחישוב גס, תוספת מוערכת של כ-800 מיליון שקל להון העצמי משמעותה יכולת מינוף נוספת של כ-2 מיליארד שקל, ברמות המינוף הנוכחיות של החברה, מה שבהחלט יכול לשרת הגדלת היקפי הפעילות.

ובכן, אם הוברר כי העובדה שהגיוס בוצע באמצעות הון מלמדת על הרצון של החברה לבנות תשתית לפעילות רחבה יותר בשנים הקרובות, הרי שכעת נשאלת השאלה מדוע בוצע הגיוס באמצעות זכויות ולא באמצעות מניות. התשובה לכך טמונה ככל הנראה באסטרטגיה של קבוצת אי.די.בי, שמעוניינת לא רק להרחיב את הפעילות שלה בתחום הנדל"ן, אלא גם להרחיב את החשיפה שלה לתחום הנדל"ן.

בהקשר זה, ראוי לחזור מעט לאחור ולהזכיר שנכסים ובנין, שנחשבת לשמרנית יחסית ביחס למתחרות בענף, יצאה מאוחר יחסית לפעילות בשוקי חו"ל. דפוס זה, שנבע גם מהאוריינטציה הכללית של הקבוצה, שהתמקדה כולה בשוק המקומי, השתנה בשנה האחרונה מקצה לקצה כשקונצרן אי.די.בי כולו הפך מוכוון לצמיחה בחו"ל. כפועל יוצא, שם הקונצרן פוקוס במיוחד על תחום הנדל"ן, שכידוע מהווה כר פורה לעסקאות בחו"ל, ולכן חפץ בהגדלת החשיפה שלו אליו בטרם יתפח למימדים יותר גדולים ומהותיים.

ניתן לראות, שטרם הנפקת הזכויות עמדה אחזקת דסק"ש, החברה האם של נכסים ובנין, על כ-60% מהונה, וסביר להניח שבתום המהלך תגדל אחזקה זו, מתוקף העובדה שדסק"ש בחרה לנצל את מלוא הזכויות שהוענקו, בניגוד ליתר המשקיעים שסביר שחלקם בחר שלא לעשות כך. מהלך מסוג זה מגדיל את בסיס ההון של החברה מחד ואת האחיזה של הבעלים בה מאידך, ולא היה מתאפשר באמצעות הנפקת מניות - שהיתה משרתת רק את היעד הראשון.

אם מביטים על הרמה הטכנית, ניתן לראות שמהלך הנפקת הזכויות היווה מעין משקולת על צווארה של נכסים ובנין, ובמילים פשוטות העיב על המניה בשל הציפייה להרחבת בסיס ההון בשיעור מקסימאלי של כ-40%. זאת, עקב העובדה שבמסגרת ההנפקה הוצעו זכויות לכ-1.7 מיליון מניות, בעוד סך המניות הסחירות שלה באותה עת עמדו על 4.23 מיליון מניות.

ברמה הפרקטית, כל בעל של 5 מניות נכסים ובנין קיבל זכות לרכישת שתי מניות, בהשקעה כוללת 1,000 שקל, מה ששיקף שווי של 500 שקל למניה. העובדה שמחיר המניה ביום הקובע עמד על 596.4 שקל, קבעה את מחיר האקס זכויות על 569.8 שקל, בהתבסס על חישוב מחירן הממוצע של 7 מניות: 5 מהן לפי מחיר השוק שהוחזקו כביכול מבעוד-מועד, ועוד 2 לפי המחיר שהוצע באמצעות הזכות.

קביעת החסם, בדמות מחיר האקס זכויות, העיב על המניה עד ליום המסחר בזכויות, כשבסיומו קפצה המנייה בשיעור חד לאור הביקוש שנרשם לזכויות הנסחרות, וננעלה ב-1% מעל מחיר האקס זכויות. כעת, סביר להניח שהמניה תסגור חלק מהפערים מול המתחרות בענף, שבניגוד אליה נהנו מתקופה חיובית בשבועות האחרונים, לאור העובדה שהמהלך כבר מאחוריה ובהנחה שבסיס ההון המוגדל אכן ישמש להרחבת היקפי הפעילות.

הבהרה: עדכון מדד הנדל"ן

במדור שפורסם בשבוע שעבר, נפלה טעות בכתבה על העדכון הקרוב במדד הנדל"ן. להלן יובהר, כי במסגרת העדכונים התקופתיים של המדד, על שווי החברה שהנה מועמדת לכניסה למדד הנדל"ן-15 להיות גבוה ב-20% לפחות משווי חברה שנמנית על המדד. זאת, בכפוף לכך שהחברה הנכנסת תעמוד גם ביתר תנאי הסף של המדד. "