"קרב סכינים": יוסף גרינפלד וחיים כצמן נאבקים על מקום במדד המעו"ף

העיתוי: חודש נובמבר 2007. המהלך: קבוצת קרדן ממירה אג"ח של חברת הנדל"ן GTC למניות בסכום של כ-700 מיליון שקל. התירוץ: "הגדלת ההון תשפר באופן משמעותי את יחס ההון של החברה ותסייע לה בגיוס משאבים בתנאים טובים יותר, באופן שיבטיח את המשך פיתוח פעילותה, בתנאים המשתנים של השוק". המטרה האמיתית: כניסה למדד המעו"ף.

חיים כצמן, בעלי גזית-גלוב, ככל הנראה לא חשב ששנה וחצי בלבד לאחר המהלך הפיננסי שרקם על מנת להבטיח את מקומה של חברת הנדל"ן שלו במדד המעו"ף, תבצע חברת אחרת בדיוק אותו הדבר ותאיים בכך על מקומה של גזית-גלוב במדד. ובכן, שנה וחצי חלפה, המהלך המוצלח של כצמן קיבע את גזית-גלוב כאחת מפירמות הנדל"ן הבולטות במשק, והנה נושפת בעורפה חברת GTC מקבוצת קרדן. זאת, לאחר שהגדילה את הונה העצמי רגע לפני עדכון המדדים הקרוב, כשהתוצאה היא קרב ראש בראש בין GTC של יוסף גרינפלד ואבנר שנור לבין גזית-גלוב של חיים כצמן ודורי סגל על מקום במדד המעו"ף.

העדכון הקרוב של המדד היוקרתי באחד-העם, שמכיל את 25 החברות הציבוריות הגדולות, יתבצע ב-15 בחודש דצמבר על בסיס הנתונים שתאגור הבורסה במחצית הראשונה של אותו חודש. התנאים הרלוונטיים לכניסה למדד הם שיעור אחזקות ציבור מינימאלי של 25% בחברות המדד, וכן ששווי החברה שנכנסת למדד יהיה גבוה בכ-20% משוויה של החברה הנגרעת.

נכון להיום מכיל המדד 26 חברות לאור הצטרפותה של סלקום באמצע המחצית, כך שחברת הראל ביטוח עשויה בסבירות גבוה להיגרע ממנו. שטראוס-עלית עשויה גם היא להיגרע, במידה ולא תגדיל את אחזקות הציבור בשיעור של 0.8% אל הסף הנדרש, אך סביר שהיא תבחר לבצע את המהלך.

על כן, במידה וחברת הביטוח מגדל לא תספק הפתעה של הרגע האחרון ותגדיל גם היא את אחזקות הציבור בה על מנת להיכנס למדד, צפוי מאבק בין שתי פירמות הנדל"ן: גזית-גלוב שהנה בעלת השווי הנמוך בו כיום פרט להראל, ו-GTC ששואפת להיכנס אליו.

לאחר המרת האג"ח על-ידי קרדן, נסחרת כיום GTC לפי 6.6 מיליארד שקל, כששווייה עולה בכ-18% בלבד על זה של גזית-גלוב, שעומד על 5.6 מיליארד שקל. אבל לא איש ככצמן יוותר: כבר ביום חמישי הודיע גזית כי הגישה תשקיף להנפקת זכויות בהיקף של 700 מיליון שקל, סכום שיעניק לה מרווח משמעותי לפני השינויים במדד.

מחושב מול הרפתקן

הסיפור של גזית-גלוב ושל GTC הוא כמובן לא רק סיפור המאבק הספורטיבי בין השתיים, אלא גם סיפורם של שניים מיזמי הנדל"ן הגדולים שצמחו פה בשנים האחרות - חיים כצמן ויוסף גרינפלד, שצמחו כל אחד על אסכולה אחרת.

מצד אחד ניצב כצמן, שהחל את דרכו בשוק האמריקני בתחילת שנות ה-90 ונחשב ליזם שמרני מטבעו, שמתמחה בתחום הסולידי של המרכזים המסחריים השכונתיים. בתחום הזה אמנם לא מייצרים בוננזות מרחיקות לכת, אך התנהלות שקולה ועקבית של כצמן בשנים האחרונות הפכה אותו לטייקון נדל"ן גלובלי.

כיום כוללים עסקיו גם אלמנט לא מבוטל של ייזום, ולאחרונה הוא אף החל לפעול בשווקים תזזיתיים כמו מזרח אירופה והודו.

מנגד ניצב יוסף גרינפלד, שהחל לפעול גם הוא בתחילת שנות ה-90, אך ראה באותה תקופה חזון שונה לנגד עיניו. כשיזמי הנדל"ן הישראליים עוד טרם החלו לפזול למזרח אירופה, הריח גרינפלד את הפוטנציאל שטמון במדינות האזור, ובמיוחד בשוק הפולני, והקים את חברת GTC פולין שעסקה בעיקר ביזמות. כיום, ששוקי האזור כבר הפכו לנחלת הכלל, נחשבת GTC פולין לחברת הנדל"ן המניב מהגדולות במזרח אירופה, והחברה האם שלה כבר פנתה ל"מזרח אירופה" הבאה: השוק הסיני.

מי ינצח לבסוף, אסכולת כצמן המחושבת או אסכולת גרינפלד ההרפתקנית יותר? עדיין מוקדם לקבוע, אך אין ספק שהשתיים ירכזו הרבה תשומת לב בשבועות הקרובים. בכל זאת, דווקא היום מעניין להיזכר בהנפקת המניות שביצע כצמן במאי 2006 במטרה להכניס את גזית-גלוב למעו"ף. אותו מהלך בוצע לפי שווי של 48 שקל למניית גזית גלוב - בדיוק כמו שווי המנייה כיום (22.11). מנגד, מי שהחזיק את מניית GTC לאורך התקופה הספיק כבר לקטוף תשואה של 170% - מה שמלמד כי לפחות לאורך השנים האחרונות, המודל היזמי של GTC ללא ספק ניצח. "