פטור לעירייה מהיטלי פיתוח

לפי סעיף 251(1) לפקודת העיריות, עירייה אינה חבה באגרות והיטלי פיתוח ("זולת העירייה גופה"). אך מה קורה בנסיבות בהן מותקנות תשתיות בנכסי העירייה שנמכרים לאדם פרטי, וזמן רב לאחר השלמת התשתיות מחויב הרוכש בתשלום בגינן, כתוספת בנייה? האם חיוב הרוכש בתשלום בגין תשתיות ממנו הופטרה העירייה, שבוצעו והושלמו בתקופת טרום בעלותו כתוספת בנייה, הוא חוקי (מה גם שמבחינת הרוכש הפרטי אין מדובר כלל ב"תוספת", שכן היא בוצעה טרם רכש את הנכס)? נראה שהמענה על שאלת זהות מממן הפטור טמון בהיבטים הבאים:

מטרת הפטור: יצירת מקור מימון להוצאה השלטונית באמצעות הטלת תשלומי חובה על הפעילות הכלכלית. הרציונאל הוא שאין הגיון בהכבדה על פעילות שלטונית-ריבונית הנעשית לתועלת הציבור. פטור ממיסוי לשלטון משמעותו פיזור עלותו בין האזרחים. החזקת נכס ע"י עירייה נובעת מתכנון כלכלי קפדני למיקסום נכסי תושביה המוחזקים בנאמנות בידה עבורם. בהסתמך על נאמנות זו נקבע הפטור.

פרשנות המגשימה את כוונת המחוקק: מאחר שהמחוקק אינו משחית חוקיו לריק, יש לתת לפטור משמעות המגשימה את כוונת המחוקק: פטור לשלטון (המקומי) מאגרות והיטלים. פטור לעירייה אין משמעו כי ניתן לגלגלו על כיס פרטי. אין הוראת חוק שמסמיכה עירייה להטיל תשלומים מהם היא הופטרה, ובעשותה כן היא חורגת מסמכותה.

קיומם של פטורים אחרים ממיסוי לשלטון: הפטור הנדון אינו תופעה חריגה, והוא נמנה על רשימת פטורים מהם נהנות העיריות, כגון מס הכנסה, מס שבח ומע"מ.

שווי התמורה נגזר מן הפיתוח: התמורה במכירת הנכס מגלמת למוכר (העירייה) גם שווי הפיתוח, דהיינו לעירייה משולמת תמורה שסכומה מושפע גם מן התשתיות הקיימות.

מיסוי התועלת מן התשתיות בערוצים אחרים: מיסוי מקרקעין הכרוכים במכר הנכס נגזרים משווי התמורה. מכאן שהשלטון המרכזי כבר נהנה מן התועלת שבהנחת התשתיות עת גבה את מסי המקרקעין, אין היגיון בהתרת "סיבוב נוסף".

תעודה על היעדר חובות: מחסום לגביית חובות עבר? בין מטרות סעיף 324 לפקודת העיריות נמנית העברת נכס "נקי" מכל תשלום חובה/חוב/דרישה/טענה או תביעה כנגד הרוכש מצד העירייה. הטלת התשלום לאחר הנפקת תעודה לפי סע' 324 הנ"ל משמעותה ריקונו למעשה של הסעיף מתוכן, והסעיף אינו מועיל בדבר. תוצאה זו פוגעת אנושות באינטרס ההסתמכות, הוודאות והציפייה של הרוכש שלא להידרש לשאת בחובות הנוגעים לתקופה שבה טרם היה לבעלים. יתרה מזו, שווי התמורה בהסכם הנו פונקציה, בין היתר, של מידת הוודאות וההסתמכות של הרוכש כי לא יידרש לשאת בעתיד בתשלומי חובה שהולדתם בתקופה שלפני רכישת הנכס. במידה ונתון מעין זה היה ידוע לרוכש לפני חתימת ההסכם, היה בכך בהכרח לשנות את מבנה העיסקה מיסודה. כל התנהלות אחרת תהא בהכרח חסרת היגיון עסקי.

לסיכום: נראה שהכף נוטה לתוצאה לפיה מממן עלות הפטור הנו הכיס הציבורי, העירייה - מתוך מקורותיה התקציביים השוטפים. אולם יחד עם זאת, נוכח טלאי החקיקה הקיימת בנושא, אין כל ערובה לתוצאה זו.

המחברים הנם ממשרד דר' מ. דרוקר ושות'.