אל תספידו את ב.יאיר

יאיר היא בין יזמות הנדל"ן הבודדות שאימצו מוקדם את תקני ה-IFRS, מהלך שספג ביקורת ב"גלובס". אקדים ואומר, כי תקני IFRS מספקים סל שונה לחלוטין של כללים ועקרונות וקוראי הדוחות צריכים "להחליף דיסקט" בבואם לנתח דו"ח כספי. בדיקה בדו"ח של ב.יאיר לספטמבר 2007 מראה, כי ההבדלים העיקריים בין הרווח לפי תקנים ישראלים לרווח לפי תקנים בינ"ל נובע בעיקר בגין הבדלים בהכרה בהכנסות, היוון הוצאות מכירה ושיווק, הנהלה וכלליות והיוון הוצאות מימון.

השוואת הפרויקטים בהם הוכרו מכירות לפי תקני IFRS לעומת מצב הפרויקטים במצגת לאנליסטים שפורסמה לציבור, מראה כי ככל הנראה פרויקטים נוספים, של 366 יח"ד, היו כשירים להכרה לפי התקדמות העבודה בתקן הישראלי. החברה לא דיווחה על רווח של 73.4 מיליון שקל, שידווח רק לאחר מסירת הדירות, ואף לגבי הפרויקטים שהוכרו ברווח והפסד לפי IFRS, בחלקם שיעור הביצוע הגוזר את ההכרה לפי התקן הישראלי עולה על שיעור המסירה.

מנגד, חלק מהפרויקטים שהוכרו ברווח לפי IFRS היו מוכרים (באופן יחסי להתקדמות העבודה) לפי התקן הישראלי לפני שנת 2007. התרשמותי היא שהשפעה על הרווח הגולמי הנובעת מאימוץ התקנים מגיעה לכשליש מהרווח מאותם פרויקטים, דהינו לכ-24 מיליון שקל. הוצאות פרסום ושיווק בתקופה היו בסך כ-6 מיליון שקל וניתן להניח כי כ-4 מיליון שקל היו ניתנים להיוון לפי תקן ישראלי מקל יותר.

בפרויקט המרכזי בקרקעות משרד החוץ - "משכנות האומה" - הושקעו כ-520 מיליון שקל, דהיינו ריבית שהוונה (לפי שער 8% - ריבית אפקטיבית על האג"ח שגויס בפברואר) לכ-31 מיליון שקל. לאור גודל הפרויקט והתמשכותו, נראה כי ניתן היה להוון הפרשים גם לפי תקינה ישראלית (אולי עד כדי שליש מהריבית). המסקנה העולה כי ישום תקני IFRS ע"י החברה לא גרם להגדלה ברווחי החברה, אלא אולי אף גרע ממנו סכום המגיע עד ל-10 מיליון שקל. גם הגרעון התזרימי נובע כולו מגידול בפרויקטים, ובעיקר בפרויקט בירושלים. גידול כזה בהיקף מהווה לפחות עליית מדרגה אחת בפעילותה והוא במהותו פעילות ותזרים השקעה, שמגדילים בבירור את נפח פעילותה ותזרים המזומנים שתפיק בעתיד, ואינו רומז על בעיה בפעילותה של החברה.

בנוסף, מתחילת השנה רשמה החברה רווחי שיערוך בסך כ-9.4 מיליון שקל, בעיקר בגין קניון הפסגה. על פי מצגת החברה, קיים ערך חבוי משמעותי בדיור מוגן, "מצודת ירושלים". לחברה הערכת שמאי בסך 160 מיליון שקל לפרויקט. אף אם נניח כי כל הרכוש הקבוע ודמי חכירה מראש, בסך כולל של כ-70 מיליון שקל, הכלולים בדוחותיה הכספיים מיוחסים לפרויקט זה (וזה בוודאי לא כך) ואף אם נניח כי עלות השלמתו כ-30 מיליון שקל, הרי שקיים ערך חבוי בסך 60 מיליון שקל ומן הסתם ערך חבוי זה גבוה יותר.

יחס ההון העצמי למאזן עומד על 8.5% לעומת 14.6% אשתקד. אם נפחית את פרויקט משכנות הלאום, יחס המינוף חוזר ל-12.4%. נראה, כי בעוד ההשקעה בפרויקט סווגה כולה ברכוש שוטף, ההתחייבות שמימנה אותו סווגה (לפחות מרביתה) כהתחייבות לזמן ארוך. לחברה בסיס פרויקטים רחב, בסיס פרויקטים אלה אמור לשרת את החוב הפיננסי הרובץ על החברה והדוח הכספי לא מצביע על סימנים כלשהם לאיזו שהיא פגיעה ביכולת שירות החוב.

המחבר שימש בודק מטעם החתמים בהנפקות החברה.