שוק מפותח, שוק מתפתח או שוק סגור?

עולם הנדל"ן כמרקחה. משבר האשראי, ואיתו הקושי להשיג הון זמין בענף הזקוק נואשות לזרם קבוע של מזומנים, מטרידים כיום את המשקיעים בכל העולם. לא מעט תחשיבים כלכליים (שיעור מינוף, עלות הכסף, תשואות הנכסים וכדומה), שהיו נכונים לאתמול, התפוגגו, והמשקיעים נאלצים לעצור ולעשות בדיקה מחודשת של יעדי השקעתם.

זמן לחזור הביתה

לא מעט מומחים סבורים, כי משקיעי נדל"ן שעדיין מחפשים הזדמנויות בשווקים האקזוטיים, בחלקים הנידחים של העולם, אולי דווקא יטיבו לעשות אם יחפשו כעת מתחת לאפם. כמה משקיעים מקצועיים חושבים שהגיע השעה להתמקד שוב בשווקים המסורתיים, כמו בריטניה ואחרים, על רקע הירידות החריפות של החודשים האחרונים.

"הערך הטוב ביותר כרגע נמצא בשוק הבריטי", אומר רוב רנדול, מנהל חטיבת הנדל"ן בקבוצת ניהול ההשקעות מטריקס גרופ. "נכון, גם השווקים המתעוררים רשמו ביצועים יפים, אך מי שרוצה ערך אמיתי, לא יכול להתווכח עם ההזדמנויות הגלומות בקרנות הריט הבריטיות, שנסחרות כעת בדיסקאונט של 40% לערך הנכסים שלהן".

רנדול מודה שאי אפשר לומר בוודאות שקרנות הריט (קרנות הנדל"ן המחלקות את כל רווחיהן בסוף השנה ופטורות ממס) כבר נגעו בתחתית השוק שלהן, ואנליסטים רבים גם אומרים בגלוי שיש להן עוד הרבה לרדת, אך לדבריו הערכים של אותן קרנות בוודאי ישתפרו בטווח הארוך.

"בריטניה חזרה להיות מעניינת. אנחנו מימשנו נכסים בריטיים ב-18 החודשים האחרונים, אך כעת אפשר למצוא כמה תשואות מעניינות, בעיקר כאלו שנמכרות על ידי הבעלים בלית ברירה", אומר רנדול. במקביל, הוא רואה הזדמנויות בשוק האמריקני, שספג גם הוא חבטה קשה בעת האחרונה. "השוק הזה עבר הצטננות רצינית ונראה כעת ממש זול, בייחוד אם אתה קונה נכסים דולריים בליש"ט".

רנדול חושב שהשווקים האזוטריים, שנהנו מרוב הצמיחה בשנים האחרונות, כבר מתקרבים לתמחור מלא. לדבריו, מזרח אירופה, שהיתה אחד היעדים הפופולאריים של משקיעים רבים שחיפשו נכסים זולים ותשואות גבוהות, כבר נראית היום יקרה. "התשואות כבר נלחצו כלפי מטה עד כדי כך שלא נשארה פרמיה שתפצה את המשקיעים על הסיכון שבהשקעה במדינה מזרח אירופית", הוא אומר.

אלא שמנגד, אנליסטים אחרים לא כל כך בטוחים בשווקים הישנים. הם רואים את הצמיחה בשווקים המתעוררים נמשכת עוד זמן מה. המספר הרב של החברות והקרנות החדשות שמתמקדות בנכסים מסחריים בשווקים המתעוררים, בייחוד באסיה, משקף לדעתם את הפופולאריות הנמשכת של השווקים הללו.

אנגליה כבר בשיא

כריס אלן, מנהל קרן הנדל"ן של הבנקאות הפרטית ב-HSBC, אומר שעמדת הבנק היא שהשווקים המפותחים מתומחרים במחיר מלא או אפילו בהערכת יתר. העמדה ביחס לשוק הבריטי היא "ניטראלית עד שלילית", וזו הסיבה לכך שהוא מתמקד בשווקים מתפתחים ומתעוררים באסיה ובאמריקה הלטינית.

המגמה הגדולה הנוכחית שצריך ללכת אחריה, אומר אלן, היא האורבניזציה. "יש צמיחה של מעמד בינוני במדינות רבות, שמובילה לצורך בערים ועיירות חדשות, עם בתים, משרדים, בתי ספר ותשתיות".

אלן גם מצביע על וייטנאם וקוריאה כשווקים שלדעתו צפויים ללכת אחרי סין והודו במשיכת משקיעים זרים. לדבריו, כל דרום אמריקה מעניינת, בייחוד ברזיל, שבה הירידה בריבית ובשיעורי האינפלציה משלימה יציבות פוליטית וצמיחה של מגזר בעלי הבתים. אלן מזהיר כי חשוב לעבוד עם מומחים מקומיים כאשר עושים שופינג בשווקים מתעוררים, כדי להימנע מהסיכון של רכישות במחירים מופקעים בגלל חוסר התמצאות בשוק המקומי.

השקפותיו של אלן על השווקים המתעוררים נתמכות על ידי סקר Rics האחרון על שוק הנדל"ן הגלובלי, שפורסם בתחילת דצמבר. לפי הסקר הזה, שוקי הנדל"ן המסחרי המתעוררים ימשיכו למשוך רמה גבוהה של השקעות ב-2008, למרות תנאי המימון שהורעו בגלל משבר האשראי העולמי.

לפי הסקר, כלכלות ה-BRIC - ברזיל, רוסיה, הודו וסין - נוגסות בחלקים גדלים והולכים של פעילות עסקאות הנדל"ן העולמית. מנגד, מחנק האשראי האמריקני מגביר את הלחצים השליליים על שוקי הנדל"ן המסחרי במרכזים פיננסיים, כמו ניו יורק, לונדון וטוקיו.

"איננו צופים בריחה של משקיעים משווקים מתעוררים בתגובה למצב הנוכחי, מאחר שבעשור שחלף, התשתית הכלכלית בשווקים הללו התחזקה לאין שיעור", אומר אוליבר ג'ילמרטין, הכלכלן הראשי של Rics, "התלות המופחתת בשוקי ההון של כמה שוקי נדל"ן מתעוררים מציעה למעשה בידוד מהטלטלות בשוקי ההון".

גם בשוקי הנדל"ן למגורים קיימות מגמות דומות. לפי סקירת השוק הגלובלי של חברת הנדל"ן הבינלאומית Savills, שוקי דיור חדשים נפתחו במרכז ובמזרח אירופה ובאסיה, וההיצע במקומות רבים אינו עומד בקצב הגידול בביקוש.

סקר שנערך החודש על ידי Datamonitor צופה שנכסים בבעלות בריטים בחו"ל כמעט יוכפלו בחמש השנים הבאות. מנגד, כמה יועצים ממליצים למשקיעים להמתין עד להתבהרות כל האפקט של משבר האשראי העולמי, בייחוד בשווקים מתעוררים.

סיימון קוק, מנכ"ל יחידת הנדל"ן של קלוז ברדרס, מזהיר את המשקיעים שלא למהר לפעול, בגלל הנזק הפוטנציאלי הנוסף שייגרם ממשכנתאות הסאב-פריים האמריקניות וכתוצאה ממשבר האשראי. "לדעתנו, כל שוקי הנדל"ן יסבלו מירידה בהתלהבות בטווח הקצר עד שהריביות יתייצבו, והתשואות ישקפו את האי ודאות הזו", הוא אומר.

זמן לקנות בזול

אך קוק צופה שיהיה אפשר "לקנות בזול" בששת החודשים הקרובים, יותר מאשר ב-12 החודשים הקרובים. בשלב מסוים לקראת סוף 2008, הוא אומר, אפילו שוק הנדל"ן המסחרי (משרדים וחנויות) בבריטניה יתחיל להציע ערך ריאלי.

עם תנאי שוק בלתי ברורים על רקע מחנק האשראי, ואנליסטים שעדיין אינם בטוחים מה יהיה היקף ההאטה המחזורית במדינות מתפתחות או מפותחות, זהירות צריכה כנראה להיות סיסמת היום של משקיעי הנדל"ן בחודשים הקרובים. "