מחזור הלוואות: מתי

בעולם הנדל"ן חלק מהפרויקטים הינם ארוכי טווח, והסטאטוס שלהם משתנה במהלך חייהם. מעצם הדינאמיות, ניתן וכדאי לנצל בצורה טובה יותר את המינוף הפיננסי ע"י מחזור ההלוואה (Refinance), השונה מהמינוף הראשוני והמתאימה לשלב מאוחר יותר של הפרויקט, בו הוא נהנה מיתרונות. מחזור הלוואה נכון מאפשר ליזם למשוך הון עצמי שהושקע בפרויקט, ומעניק לו אורך נשימה ואפשרות לייזום עסקאות נוספות. בנוסף, יכולה פעולת מחזור ההלוואה להוות שיפור של תזרים המזומנים מהפרויקט.

כאשר מתגבשת עסקת מימון ראשונית בשלב ההקמה של פרויקט מניב, נתפש אלמנט חוסר הוודאות כמרכיב עיקרי בשיקולי הבנק המלווה. ניסיונו של היזם, התנאים הסביבתיים ותחזית אמינה ככל האפשר לגבי תוצאות הפרויקט הם גורמים ראשיים במו"מ המייגע. מיצוי באופן המקצועי ביותר של הגורמים הללו יביא להשגת מימון פיננסי בתנאים הטובים ביותר עבורו.

לאחר כ-3-4 שנים מלקיחת ההלוואה הראשונה, בשלב בו הסתיימה הקמת הפרויקט וישנו תזרים חיובי משכירויות, הופכות תחזיות התשואה להלכה למעשה. שיעורי התפוסה, טיב הדיירים, העוגנים והתמהיל הכללי של הדיירים בפועל משנים את סטאטוס הפרויקט וכתוצאה מכך את הפוזיציה של היזם אל מול הגוף המממן. תנאים אלה הופכים ל'הוכחת יציבות'.

כאשר כבר ישנה 'הוכחת יציבות' בדמות הכנסה מובטחת לאורך זמן, כדאי ליזם לשקול מחזור ההלוואה הנוכחית בחדשה, בתנאים טובים יותר, המתאימה לסטאטוס החדש. בנוסף אסור לשכוח כי ערך הפרויקט עולה לעומת שוויו בשלב הקמתו, וניתן לקבל הלוואה על בסיס שווי ולא רק ע"פ הנחת תזרים מזומנים עתידי. פרויקט אשר מניב בפועל הכנסות מוערך גבוה יותר מאשר תחזית אותן הכנסות 'על הנייר'.

זיהוי העיתוי בשינוי הסטאטוס ויצירת תנאים מקדימים למחזור ההלוואה הינם תנאים הכרחיים לניצול חכם של אפקט המימון. כדאי לשים דגש לדוגמא על הצד המשפטי, ולדעת לעומק את ההשלכות של תנאי יציאה מוקדמת. יזמים עלולים להקל ראש בשלב ניהול המו"מ הראשוני, בתנאים שהופכים קריטיים בשלב המחזור.

בשלב זה כדאי לבצע 'שופינג' אל מול בנקים אחרים. גם אם בסופו של דבר נשאר היזם עם אותו הבנק, יוכל היזם לקבל מושג יחסי ותחרותי לתנאים לאותה התקופה, וישפר את עמדתו במשא ומתן אל מול הבנק. על כף המאזניים ייבחנו היתרונות בהישארות עם אותו הבנק, כגון שחרור מתשלום עמלת פירעון מוקדם והיצמדות לשעבודים הקיימים, לעומת בנקים אחרים המסוגלים לספק תנאי הלוואה אטרקטיביים מספיק אשר בחישוב הכולל יהפכו את מחזור ההלוואה בבנק אחר לכדאי, למרות השיקולים הנגדיים במחזור בבנק הנוכחי.

גורם מקצועי בתחום המימון ידע לנווט בשלבי המשא ומתן אל מול הגוף המממן ו"יתפור" עבור היזם את עסקת המימון אשר תאפשר לו נקודות יציאה נכונות עבורו בהקשר של מחזור הלוואה, שיפור התנאים בהם הוא חייב לעמוד לפני ובמהלך ההלוואה וכמובן, צמצום העמלות, שיעורי ריבית והתשלומים השונים.

הכותבת הינה מנכ"ל EFC, מרכז המימון האירופאי .