גורמי המאקרו שמאחורי מניות הנדל"ן

ל אחר שמניות הנדל"ן נעלו את 2007 בקול ענות חלושה ועם תשואה אפסית במדד הנדל"ן-15, גם את שנת 2008 פתח הסקטור ברגל שמאל והמדד הספיק לאבד מתחילתה כ-11%. הירידות האחרונות במניות הענף מוסברות בעיקר בתנאי הרקע השליליים שפועלים בשווקים הפיננסיים, מה שהפיל את המדד לשפל של כמעט שנה וחצי. שנקודת הזמן הנוכחית מזמינה בחינה של המשתנים המרכזיים, שיניעו את הסקטור בטווח הנראה לעין.

הנזילות:

מצב ברזי האשראי בשווקים מסתמן נכון להיום כמשתנה המרכזי שיניע את מניות הנדל"ן בשנת 2008. זאת, לאחר תקופה ארוכה בה ברזי האשראי של המוסדות הפיננסים הגדולים היו פתוחים לרווחה, ובהמשך נסגרו בפתאומיות עם פרוץ המשבר האחרון בשווקים בחודשי הקיץ. נכון להיום, מרבית הפעילות של הבנקים המרכזיים במערב מתרכזת בפתיחה מחודשת של ברזי האשראי, הן באמצעות הזרמות כספים למוסדות הפיננסים והן באמצעות הורדות ריבית, שכן אפיקי המימון משולים לשמן שמניע את המערכת הכלכלית.

סקטור הנדל"ן הוא צרכן גדול של מימון, מעצם היותו סקטור שהפעילות בו מתבצעת בשיעורי מינוף גדולים בהשוואה לתחומים עסקיים אחרים. לכן, הרגישות של פעילות פירמות הנדל"ן, ובהתאם מניות הנדל"ן, למדיניות האשראי של המוסדות הגדולים מסתמנת כגבוהה במיוחד, כשעדות לכך ניתן לקבל לדוגמא מהירידה הדרמטית בקצב עסקאות הנדל"ן בחו"ל בתקופה האחרונה - פשוט כי האשראי ניתן בימים אלו במשורה.

הריבית:

פרט להיקף האשראי שיינתן לפירמות הנדל"ן, הרי שמחירו הוא משתנה חשוב נוסף שישפיע על פעילותן. בהיבט של מחיר האשראי, עשויים המוסדות הפיננסיים לבחון את הסיכון הנקודתי של כל פירמה ופירמה, מה שצפוי לייצר הטיה בעיקר לפירמות המבוססות בטווח הנראה לעין. רמת הריבית נמצאת כאמור לאור ההתפתחויות האחרונות במגמת ירידה, מה שבאופן אבסורדי עשוי דווקא לתרום לפעילות הנדל"ן.

עם זאת, העובדה שרמת הריבית בשורה של שוקי מפתח נמצאת בירידה, אינה בהכרח מוזילה את מחיר האשראי. זאת, בעיקר לאור העובדה ששערי ריבית הליבור, הריבית הבינבנקאית שמשמשת כבנצ'מרק לריבית בה ניתן להלוות ממוסדות האשראי, אינה מסתנכרנת בחודשים האחרונים עם הריבית של הבנקים המרכזיים. אחר תהליך הסנכרון של שתי הריביות, שלרוב נוטות לעקוב האחת אחר השנייה, כדאי לעקוב בתקופה הקרובה משום שהוא ישמש כברומטר נוסף לאמידת הפוטנציאל לעסקאות נדל"ן.

השווקים הפיננסיים:

כחלק מהיות פירמות הנדל"ן הציבוריות חלק מהשווקים הפיננסים, הרי שערכן יעלה וירד בהתאם לתנודת השווקים. ערך זה אולי לא תמיד משקף נאמנה את מצב העסקים האמיתי, אך בטווח הארוך נהוג לומר שמדובר במדד מהימן. עקב כך, ללא קשר למשתנים הנקודתיים שייטיבו או יירעו עם עסקי הנדל"ן, נראה שעתידן של מניות הנדל"ן תלוי באופן כזה או אחר בעתידם של השווקים הפיננסיים.

בהיבט זה, הנקודה המעניינת היא שמניות הנדל"ן מתאפיינות לרוב בתנודה קיצונית מזו של תנודת השוק, כפי שמשקף פרמטר בטא שנמדד מעת לעת גם במדור זה. נכון להיום, מלמד פרמטר בטא של מדד הנדל"ן כי תנודתו עולה בכ-70% על תנודת השוק, כך שניתן להניח שבמידה והשוק יתפוס כיוון מסוים עשויות מניות הנדל"ן לתפוס את אותו כיוון ביתר שאת. אגב, הנחה זו לא עמדה במבחן המציאות בשנה האחרונה, בה רשמה הבורסה עליות של כ-30% בעוד מדד הנדל"ן רשם תשואה אפסית.

הסנטימנט בארה"ב:

על אף ששוק הנדל"ן האמריקני, כמו גם הכלכלה האמריקנית, אינם חזות הכל בימים אלו, הסנטימנט בו עשוי לקבוע גם הסנטימנט הגלובאלי במניות הנדל"ן. אז נכון ששוק הנדל"ן האמריקני מחולק לשורה ארוכה של מקטעי פעילות וכל אחד מהם מתאפיין במגמות שונות ולעתים סותרות, אך עצם העובדה שקולות הרקע שמייצר סקטור הנדל"ן בארה"ב הנם שליליים כיום מספיקה על מנת לספק זווית התבוננות שלילית על מניות הנדל"ן - וגם כאלה שאינן קשורות כלל לנעשה בארה"ב.

בהקשר זה, כדאי לעקוב במיוחד אחר הדיווחים העתיים המתפרסמים מדי שבוע באשר לביצועי השוק הנדל"ן האמריקני. התחלות הבנייה, מכירות הבתים החדשים והבתים הקיימים, שיעור עיקולי הבתים, נתוני שוק המשכנתאות וכן המגמות בנדל"ן המסחרי ובשוק המשרדים. אינדיקטורים אלו ישמשו ככל הנראה בתקופה הקרובה סוג של אבן בוחן עבור הכלכלה האמריקנית כולה, כדי לדון בשאלה האם המיתון בנדל"ן סוחף את הכלכלה למיתון, ונראה שהשפעתן לא תהיה מבוטלת גבם בהיבט של מניות הנדל"ן.

הכלכלה הגלובאלית:

פרט לשוק הנדל"ן האמריקני, הרי שבזווית המאקרו-כלכלית הרחבה ביותר גם להלך הרוח של הכלכלה הגלובאלית יהיה השפעה לא מבוטלת על פירמות הנדל"ן. אלו פעילות כיום כמעט בכל פינה בגלובוס, עם דגש הולך וגובר על השווקים המתעוררים, שתופסים נתח הולך וגובר מהפעילות הכלכלית בעולם, ולכן למגמות הכלכליות באותם שווקים יהיו השלכות על עסקי חברות הנדל"ן.

כך לדוגמא, שיעור הצמיחה בהודו ישפיע על טיב עסקי יזמי הנדל"ן הישראליים שפועלים במדינה, וגם ההתפתחויות בסין בתקופה שלאחר האולימפיאדה תשפיע על היקפי הפעילות הנדל"נית במדינה. אינדיקטורים נוספים שישפיעו על פירמות הנדל"ן עשויים להגיע גם משוקי מזרח אירופה, שם יקבע לדוגמא קצב העלייה ברמת החיים את היכולת של הציבור להמשיך ולשפר את איכות הדיור שלו, וקצב העלייה במשכורות יקבע את היקפי הצריכה ואת הפדיון של הקניונים באותן מדינות, שחלק מהם מוחזקים על-ידי ישראלים. "