ניהול סיכונים בהשקעות בנדל"ן

לרוב עומדים בפני משקיע הנדל"ן משאבים מוגבלים לבחינת ההשקעה, הנובעים ממגבלות הזמן המאלצות אותו להחליט תוך פרק זמן קצוב האם לבצע את העסקה, על מנת שלא להחמיץ את ההזדמנות. השאלה היא, איך בוחנים את הרגולציה המקומית, את המודל הכלכלי ואת הסיכונים ממעוף הציפור ובפרק זמן מוגבל:

סיכונים משפטיים והנדסאיים: בדיקת נאותות ראשונה והכרחית הינה מעמדו המשפטי של הנכס, הבעלות עליו והאם קיימים שעבודים או עיקולים על הנכס; בדיקות סטאטוס רגולציה בעניין תקני בנייה ואיכות סביבה, ייעוד הקרקע, קיומן של תשתיות ודרכי גישה.

סיכוני מימון: יחס המינוף המקסימאלי והמקובל בשוק; תנאי המימון; אפשרויות מימון חוזר (refinancing); תנאי החזר וערבויות. ישנם פרויקטים שעדיף לממן בריבית משתנה, בעוד פרויקטי נדל"ן מניב עדיף לממן בריבית קבועה.

היבטי מיסוי:בחינת אופן ההתאגדות לצורך רכישת המקרקעין (יחיד/חברה/חברה משפחתית/ שותפות); יזום הפרויקט בגוף קיים/הקמת גוף חדש לצורך הרכישה; בחינת השלכות המס על מיזם הנדל"ן - מס רכישה, מס פירותי על ההכנסות משכירות, מס שבח במכירת המקרקעין וסוגיות מע"מ ברכישה ובמכירה; בחינת נושא קיזוזי הפסדים מועברים ושוטפים; בדיקת סוגיות הקשורות למיסוי מוניציפאלי; לגבי מקרקעין חכורים, תשלומים שונים למינהל; בחינת הטבות ותמריצים - חוק לעידוד השקעות הון, חוק לבניית דירות להשכרה.

לגבי השקעות בחו"ל, צריך לבחון את מבנה המס הרצוי בהתאם למדינת היעד וכן בחינת אופן ההשקעה - השקעה ישירה בנדל"ן, בחברה באמצעות הון מניות/ הלוואות/ שטרי הון; תכנון נושא משיכת הרווחים; יש לתת דגש מיוחד לסיווג ההכנסות - הכנסה עסקית או הונית ולכללים לסיווג האמור.

ניהול פרויקט: בפרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה, על המשקיע לבחון את אופן ניהול הפרויקט - תכנון לוחות זמנים ותכנון תקציבי נכון, קיום מנגנון יעיל ואפקטיבי למעקב ובקרה אחר התנהלות הנדסית ועמידה ביעדי תקציב; ניהול מימון, בהתאמה ללוחות הזמנים בפרויקט, יחסי כיסוי ודרישת פירעון להלוואה.

סיכוני התקשרות עם השותף המקומי: אופן בחירת השותף, המוניטין של השותף שאיתו מתקשרים. בדיקת המצגים, לרבות רכישת ביטוח מצגים שהמוכר/שותף מעלה ומינוף הקשרים והידע המקומי שלו.

בקרה פנימית ותהליך קבלת החלטות:מדיניות ומטרות, קביעת יעדים לארגון, שימור ידע מקצועי, קיום תהליך של הפקת לקחים והסקת מסקנות; בשלב הנבת תשואה מהנכס, משתלבים בתמונה אלמנטים נוספים לרבות ניהול נכסים מניבים, ניהול לקוחות וגבייה.

לסיכום, מודעות היזם לסיכונים הכרוכים בתהליך ההשקעה במיזם נדל"ן והקניית חשיבות למנגנון תדיר ומובנה לתחזוק ובחינה מחודשת של מאגר הסיכונים, מאפשר ליזם לאמוד את מידת חשיפתו של המיזם לסיכונים, אשר עשויים להשליך על טיב הנכס ותשואת הפרויקט.

ובר עומד בראש מגזר הנדל"ן ובן משה מנהלת קבוצת ניהול הסיכונים בפירמת Deloitte בריטמן אלמגור.