"דווקא עכשיו"

לפני כשבוע, בצל המשבר שגילה לנו שהעולם החדש לא פחות מסוכן מזה הישן, כינס גלובס 3 מהמומחים הבולטים בעולם בתחום הנדל"ן, המנהלים קרנות פרטיות. מנכ"ל קרן אפולו נדל"ן אירופה והודו, ביל בנג'מין (44), יו"ר מועצת המנהלים של חברת הפרייבט אקוויטי טורוס ואחד ממייסדיה, לורנץ רייבלינג (59), ומנהל קבוצת ההשקעות טאונסנד, קווין לינץ' (55). יחד, מנהלים השלושה כ-8 מיליארד דולר, שבעזרת מינוף נדיב הופכים להשקעות בהיקף של כ-50 מיליארד דולר. השלושה הגיעו ארצה במסגרת כנס שארגן בית ההשקעות פרופימקס, ביחד עם להב הפקולטה לניהול אוניברסיטת תל אביב.

"המשבר ייפתר מעצמו"

"למרות הדאגות שקיימות היום בשוק", אומר בנג'מין, שלעתים עובר לעברית במהלך השיחה (הוא למד את השפה בשיעורי עברית של בית הכנסת ובשהות במושב גבעת יערים בגיל 15), "השקעה בנדל"ן באירופה תישאר איתנה ב-2008. אנחנו ממשיכים להאמין שבשווקים שבהם אנחנו משקיעים באירופה יש עדיין פוטנציאל טוב לצמיחה. למרות שהנדל"ן בבריטניה ירד ב-10% בשנה האחרונה, זהו עדיין אחד המקומות הטובים ביותר להרוויח בו כסף בנדל"ן".

לדעת בנג'מין, הדיבורים על משבר לא מבטלים את האפשרות להזדמנויות במרכז ובמזרח אירופה. הוא סבור שבניגוד למיתון הקודם בשנות התשעים, אז נוצרה בעיה בעיקר בגלל בניית יתר, הפעם מחירי הנדל"ן המסחרי היו מנופחים, אבל היו אלה הבנקים שלא לגמרי הבינו את הסיכונים ואת הביטחונות שלקחו על עצמם. "עלינו להניח שזה ייפתר מעצמו", הוא אומר, "אנחנו לא יודעים כמה זמן זה ייקח, אבל אנחנו ממשיכים לראות הזדמנויות נהדרות. למשל, רק עכשיו סגרנו עסקה ענקית באיסטנבול, שם נבנה מרכז קניות בשטח 100 אלף מ"ר, כך שתמיד ישנן הזדמנויות, רק שצריכים להיות מעט זהירים משום שהאירועים אינם בשליטתנו".

- כיצד עובר עליכם המשבר הנוכחי?

לינץ': "לא הייתי אומר שיש משבר. המיקוד שלנו צריך להיות באקוויטי. אם מסתכלים על הסאב פריים, אז משבר האשראי מבודד למגורים ולא משפיע בצורה ישירה על נדל"ן מסחרי. לא ראינו בארה"ב סימנים גדולים של תיקון גדול בנדל"ן מסחרי, ראינו תיקון בנדל"ן מסחרי בבריטניה. לא היתה התאמה גדולה במובן של תמחור תשואות בנדל"ן מסחרי ברחבי העולם. אם יש משבר בנדל"ן הכל נופל, אבל המשבר הנוכחי לא חייב לפגוע בפרייבט אקוויטי ואני מסתכל ביסודות הנדל"ן על מנת לבחון אם יש לדאוג או אין לדאוג. יש הבדל מהותי בין הפרייבט אקוויטי לשוק ההון, שוק ההון מגיב הרבה יותר מהר למצב הרוח, ואילו בפרייבט אקוויטי מתחשבים יותר בערך הנכסים עצמם".

בנג'מין: "צריך להתמקד בשני דברים. האחד הוא ניהול אגרסיבי של משקיעים קיימים, על מנת לוודא שהם מייצרים מקסימום מזומנים מביצועים שמתנהלים לפי התכנון, והדבר השני הוא שצריך לפקוח עין להזדמנויות, כמו למשל, שיהיו מוכרים שיצטרכו למכור נכסים משום שיש עליהם לחץ. יהיו בנקים שיצטרכו למכור הלוואות ויהיו יזמים שיצטרכו לגייס אקוויטי - משום שהבנקים לא ייתנו להם כסף באותו היקף שהם נתנו עד עכשיו".

רייבלינג: "למדתי מניסיון שהדרך הטובה ביותר להתמודד עם משבר היא בראש ובראשונה לקבל את המציאות. אם אתה מנסה להתחמק מהמציאות, בסופו של דבר הבעיות שלך יהיו גדולות יותר. אז הדבר הראשון שיש לעשות הוא להתייצב מול העובדות. בביקור בארץ הזכיר לי מישהו שבביקורי הקודם, לפני שנתיים, שאל אותי מישהו מלומד מה דעתי על שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב והשבתי שלדעתי, שמנוגדת לדעתם של אחרים, הוא צועד לעבר משבר. זו היתה ספקולציה פרועה ולא היה רציונל מאחורי עליית מחירים ועליית ערכים בכזה היקף. התוצאה הטבעית היא שזה נגמר במשבר, אנחנו כבר במיתון לטעמי, וזה נורמלי.

"המערכת הקפיטליסטית מבוססת על עיקרון של התרחבות והתכווצות וכן על עיקרון של תנודתיות במהלך משבר. בחלקים רבים של ארה"ב אתה יכול לקנות בית שעלות בנייתו היתה מיליון דולר והיום אתה יכול לקנות אותו תמורת 600 אלף דולר, ולאף אחד לא אכפת שבנייתו עלתה מיליון דולר. לפני שנתיים הבית היה שווה מיליון. אף אחד לא יודע כמה יעלה הנכס הזה בעוד חמש שנים. אתה יודע בוודאות שבעתיד אף אחד לא יכול ליצור בית כזה ב-600 אלף דולר משום שערך הקרקע, הוצאות הבנייה ועלויות נוספות יהיו פחות או יותר כמו עכשיו. פלוס אינפלציה. אם אתה בונה את הבית הזה שוב בעוד שנה זה יעלה מיליון דולר, אז אם קנית אותו ב-600 אלף דולר אתה יכול להניח שאתה עושה רווח נאה. זוהי הנוסחה שאנחנו חושבים שהיא המוצלחת ליצור רווחים וזהו היעד שלנו בבואנו לקנות נכסים שאפילו במיתון שומרים על ערך אינהרנטי, משום שזה בלתי אפשרי לבנות אותם מחדש בעלות הקנייה. המשחק הוא שאתה יכול לשמור על הנכסים אם הם כבר בבעלותך. אם אתה מממש עכשיו בשוק אתה בוודאי תספוג הפסדים, אבל אתה יכול להמתין עם הנכסים הקיימים ובסוף אתה תהיה בסדר. זה באמת משחק של אקוויטי עכשיו, אקוויטי הוא מלך".

- האם אכן קשה יותר להשיג תשואות כמו אלה שהושגו בעבר?

רייבלינג: "אני לא חושב שאפשר להגיד שעכשיו זה יותר קשה, זה פשוט לוקח יותר זמן. הבעיה היא, שככל שלוקח יותר זמן שיעור התשואה הפנימי יהיה יותר נמוך משום שהזמן הוא האויב הכי גדול שלך. מצד שני, התשואה מושפעת כמובן ממחיר הקנייה, כך שאם השגת מחיר קנייה מאוד נמוך, בהתחשב בכך שהזמן ארוך יותר, יש לך יותר סיכוי לעליית ערך הנכס ולשיעור תשואה גבוה יותר".

בנג'מין: "מוקדם עדיין לומר האם כעת קשה יותר. אני לא חושב שאנחנו מבינים באופן מלא את כל ההשלכות של המשבר. אני חושב שאם אתה מוכר היום, נכסיך שווים פחות משהיו כשקנית אותם לפני שנתיים או שלוש, אבל אם אתה קונה היום אתה עשוי לשלם ברמה שהיא נמוכה בהשוואה לעתיד. הייתי אומר ש-12 עד 18 החודשים הבאים יהיו מעט קשים".

- המשבר חובק עולם. מהם השלכותיו על שווקים מפותחים, לעומת שווקים מתפתחים?

לינץ': "שווקים מפותחים מושפעים ממשבר הסאב פריים בגזרת שוק המגורים, אבל השווקים המתפתחים לא מתמודדים עם הבעיה הזו, כי הם אף פעם לא עסקו בסוגי הלוואה כאלה אז הם נמנעו מכל העניין. בעוד שארה"ב ובריטניה בסערה, אסיה ודרום אמריקה נשארו, בגדול, ללא השפעת המשבר".

רייבלינג: "לא כל השווקים הושפעו ממשבר האשראי, ואלה שהושפעו הכי חזק הן הכלכלות המפותחות. שני בנקים בגרמניה כבר היו מזמן פושטים את הרגל בתנאי שוק רגילים, ורק בגלל התערבות ממשלתית והתערבות של גורמים פרטיים בשוק זה יימנע. הם אף פעם לא היו צריכים להיחשף לסוג הסיכון הזה. באופן דומה, בנקים בחלקים נוספים של אירופה הושפעו אף הם ויש בנקים בחלקים של אסיה ואפילו בסין שקנו מכשירי חוב ומחקו סכומים גדולים, אבל בגדול, מרבית הבעיה היא בארה"ב. החשש הוא, שאם בנק היום נופל בגרמניה או באנגליה, אפילו אם זה בנק קטן, זה יעורר זעזוע עולמי למערכת ובנקודה הזו בזמן, אף אחד לא יודע אם המערכת הכלכלית העולמית תחזיק מעמד בפני כזה זעזוע, או שבעצם נגיע לתקופת מיתון, שהיא הצעד הבא אחרי משבר. אם גורמים פסיכולוגיים יגברו על הגורמים הכלכליים ואנשים ייכנסו לפאניקה, זה יכול לקרות תוך שנה, ואז לא יהיה יותר מדי מה לעשות".

בנג'מין: "מאחר שהגורם למשבר נמצא בחלק המערבי של הכלכלה, המשבר כרגע מורגש בצורה חדה יותר בצפון אמריקה ובאירופה. האמונה שמתהווה שאיכשהו שווקים מתפתחים יהיו חסינים מפני הבעיות העכשוויות - לא בטוח שהיא נכונה. אני חושב שכרגע מדובר רק בעיכוב בחדירת הבעיות לשם, כי כסף הוא גלובלי. אם למוסד יש בעיות חמורות בפורטפוליו בחלק אחד של העולם, הוא יקצץ את פעילויותיו בחלק אחר של העולם. בשוק ההודי תמיד היה קשה להגיע לרמת המימון שאתה מקבל בארה"ב, משום שהבנקים המקומיים הם שמרניים והבנקים הזרים עדיין לא מורשים להיכנס למדינה בצורה משמעותית, כך שבהודו תמיד היה קשה לקבל יותר מ-50% או 60% הלוואה על הנכס".

"הזדמנויות נהדרות"

אחת השאלות המטרידות ביותר כיום את הקרנות הפרטיות והגופים הגדולים, הזקוקים להון רב ושוטף כדי להמשיך ולהתגלגל, היא האם הבנקים והמשקיעים הפרטיים אכן ימשיכו לתת את האמון ברכישת נכסים. ישנן לא מעט חששות מהמשבר הנוכחי, הגורם לרבים לעצור לרגע ועלול לקטוע את זרם ההון החיוני.

רייבלינג: "המשקיעים שלנו, גם המוסדיים הגדולים וגם הפרטיים, חושבים שישנן הזדמנויות נהדרות. אלו בדרך כלל המשקיעים הקטנים יותר שנכנסים לפאניקה. ההון הגדול באמת יושב על הגדר ומחכה לזמן המתאים לרכוש, בזמן שאף אחד עדיין לא מבין אם אנחנו כבר בתחתית השוק ועד כמה נמוך אנחנו יכולים להגיע. ההון הגדול יושב על הגדר וממתין להזדמנויות".

בנג'מין: "בנקים הם לחלוטין הרבה יותר זהירים. רבים מהם פשוט לא מלווים כסף ואם כן, מדובר אך ורק בכמויות קטנות. משקיעים פרטיים זהירים בנושא החובות. בנושא האקוויטי, המשקיעים הפרטיים נוקטים בגישה של נחכה ונראה. אני חושב שמשקיעים פרטיים מוכנים להשקיע אבל הם עדיין זהירים ובודקים היטב עם אילו גופים ומנהלים הם עובדים".

- האם אנחנו נכנסים למשבר גדול יותר?

לינץ': "לא, לחלוטין לא. הנדל"ן כולל סוגי נכסים שונים ואי אפשר לעשות הכללה".

רייבלינג: "זה לא יהיה עולמי, אבל זה ישפיע על ארה"ב ואירופה. אומדנים בנדל"ן ירדו לאורך הספקטרום, בעיקר בתחום המגורים ובמידה פחותה יותר בתחום הנדל"ן המסחרי, והסיבה העיקרית לכך היא העלות הגבוהה יותר של חוב".

בנג'מין: "אני חושב שהמחירים בעולם המערבי בירידה, אבל יש עדיין הרבה כסף שרודף אחרי עסקאות והרבה צמיחה באסיה, אז זה עדיין לא עולמי. מיתון זה דבר שונה ממשבר. מיתון זה צעד או שניים אחורה. משבר מתחיל כשאנשים מאבדים כסף רב ופושטים רגל. אמרתי שצפויים לנו 12 עד 18 חודשים קשים, ואני חושב שאנשים ששילמו יותר מדי, מימנו יותר מדי או לוו בצורה פראית - יהיו במשבר. אבל אני לא חושב שהתחום בכללותו יהיה במשבר".

- זה הזמן המתאים להשקעה בנדל"ן דרך פרייבט אקוויטי?

לינץ': "הייתי אומר שכן. אני לא חושב שצריך להיות קוצב זמן כלשהו לשוק בכל אפיק השקעה, אף אחד לא יודע מתי מגיעה פסגת השוק ומתי מגיע השפל, ונדל"ן הוא אפיק השקעה לא נזיל, שאתה לא יכול למכור ולברוח ממנו. כל מי שהוא בפרייבט אקוויטי נמצא במחויבות לפחות במשך חמש עד שמונה שנים, אז מי שלא יכול לעמוד במחויבות הזו, מוטב שלא יעשה את זה".

בנג'מין: "לדעתי תמיד יש זמן להזדמנויות. היה בזמן האחרון תיקון בערכים. אנחנו משקיעים כבר 15 שנה, אז אני חושב שמשקיע מקצועי תמיד יכול למצוא הזדמנויות. אני חושב שזו הולכת להיות תקופה מעניינת ושיהיו הזדמנויות, אולי לא בששת החודשים הקרובים אבל בהחלט ב-12 החודשים הקרובים".

רייבלינג: "זה תמיד הזמן הנכון. חלק מסוים בפורטפוליו צריך להיות בנדל"ן פרייבט אקוויטי בכל זמן נתון, השאלה היא כמה - לפעמים יותר ולפעמים פחות. כעת אני חושב שזה זמן טוב להגדיל את מנת ההשקעות האלטרנטיביות, ונדל"ן פרייבט אקוויטי נופל בקטגוריה זו".

- היכן נמצאות ההזדמנויות העכשוויות?

בנג'מין: "הזדמנויות במחירים נמצאות בשווקים המערביים, כלומר, מערב אירופה, צפון אמריקה, בריטניה, צרפת, גרמניה, ספרד ואיטליה, שם אנשים שילמו יותר מדי, לוו יותר מדי וצריכים למכור כדי לייצר מזומנים. זה יהיה יותר שוק של קונים. הצמיחה היא חיונית במזרח אירופה, שם היא מתהווה בשנים האחרונות, והיא זזה יותר מזרחה, לקייב, למוסקווה ולאיסטנבול. ניתן לראות צמיחה חזקה מאוד בהודו, שהיא סיפור צמיחה פנטסטי. יש שם אוכלוסייה מאוד צעירה, אוכלוסייה צעירה עוברת לערים, אז נוצר לחץ על אזורים אורבניים לפתח יותר מגורים, יותר משרדים ויותר מרחבי קניות. הכלכלה בהודו צומחת משום שהממשלה הפכה תחומים רבים בכלכלה לליברליים ועשתה בהם דה-רגולציה. ועסקים הודיים, בעיקר הטכנולוגיה עתירת הידע, מייצאים כסף רב ולכן מייצרים רווחים למדינה. שיעור הצמיחה השנתי הנוכחי הוא 9%. יש שם מעט מאוד נדל"ן מודרני אז יש ביקוש למשרדים, מרכזי קניות, דירות מגורים ומלונות, כך שמדובר בהזדמנויות אטרקטיביות. לפני שנה, במדינה הזו, שכוללת 1.1 מיליארד תושבים, היו פחות משרדים מבוסטון או מאמסטרדם, שהן ערים של 3 מיליון תושבים".

לינץ': "זה תלוי בכמה סיכון אתה מוכן לקחת. ישנן הזדמנויות בהודו, סין, מכסיקו, ברזיל, רוסיה, ומזרח אירופה. אלו המקומות שיש בהם הזדמנויות. אם יש לך סובלנות גדולה לסיכון, אתה תתוגמל על כך.

"יש גם הרבה הזדמנויות בשווקים בדרום קוריאה, תאילנד ויפן, מן הסתם בגלל שהכלכלה גדלה שם, המסחר בין המדינות האסייתיות עצמן גדל. צומח מעמד ביניים חדש. יש ביקוש גדול לדיור - לרכישה או להשכרה ואנשים שם יכולים ללכת יותר לחנויות ולקנות יותר מוצרים. באסיה יש הזדמנויות לנדל"ן מסחרי מודרני יותר. אם אתה מסתכל ברחבי אסיה אתה מוצא כוח עבודה מאוד משכיל. האתגרים הניצבים בפני המשקיע הישראלי טמונים בגישתם להזדמנויות אלה באסיה או בשווקים מתפתחים אחרים".

רייבלינג: "אנחנו חשים שזהו זמן מצוין להשקיע בארה"ב, משום שהמחירים צונחים והזדמנויות קנייה ייעשו טובות יותר. זהו גם זמן מצוין להשקיע בדרום אמריקה או בחלקים של אסיה".

"תשובה ואהובי ידועים מאוד"

- האם ישראל נמצאת במכ"ם ההשקעות שלכם?

בנג'מין: "לא. השוק של ישראל הוא שוק מאוד מבוסס, עם מספר שחקנים מקומיים חזקים ביותר. המנדט שלנו הוא אירופה והודו ולצערי ישראל לא נמצאת באף אחת מהגזרות הללו ואין לנו כרגע אישור מהמשקיעים שלנו. כשאתה מגייס קרן פרייבט אקוויטי אתה בדרך כלל צריך לתת כמה הגבלות לגבי מה אתה הולך לעשות. המשקיעים רוצים לדעת שהם הולכים להשקיע באירופה, ושלא יתעוררו יום אחד כדי לגלות שהשקעת בדרום אפריקה, כך שיש הגבלות גיאוגרפיות למה שאנחנו יכולים לעשות".

לינץ': "ישראל יכולה להיות שוק כלכלי גדול, כרגע מדובר בשוק קטן מאוד יחסית לשאר העולם".

- בארץ בטוחים שהיזם הישראלי מוכר בכל העולם. שמעתם על הטייקונים שלנו, לבייב, תשובה ואחרים?

רייבלינג: "שמעתי את השמות אבל אני לא מכיר נתונים עובדתיים עליהם. אולם, מיותר לציין שחלק מהשמות הם בחשיפת יתר, יותר בגלל דיבורים ופחות מעשים, אבל זה חלק מהמשחק, ולא קשור לישראל. טייקונים הם טייקונים לפעמים בגלל חשיפת יתר של מה שבבעלותם. ראינו טייקונים מתרסקים וזה יקרה גם בעתיד".

בנג'מין: "שמעתי עליהם. אני לא מכיר אותם אישית, לא יצא לי לבוא איתם במגע דרך עסקאות. אבל דלק ותשובה ויגאל אהובי ומשקיעים ישראלים נוספים ידועים מאוד ברחבי אירופה. הם נתפשים כחכמים ואגרסיביים. היה לנו הכבוד להיות שותפים עם בראק קפיטל. שחקנים ישראלים במפה העולמית עושים עבודה נהדרת, ישראל היא שוק קטן מדיי מלהכיל את יכולותיהם, ויש להם יכולת לנתח שווקים מהר, לקבל החלטות וכמובן לפעול לפיהן, משום שהם באו מחלק מאוד פגיע של העולם. הם יכולים להבין שווקים מתפתחים טוב יותר מהרבה אנשים בעולם המערבי".

לינץ': "גם בלי להשקיע כאן, הביקור בישראל הוא ממש לא בזבוז זמן. יש פה שוק נמרץ ולמדנו לבסס יחסים עם ישראל. חשבנו שנוכל לספק פתרונות לישראלים כך שיוכלו להיות יותר תחרותיים במגרש העולמי, על ידי הקניית גישה להזדמנויות חדשות בשווקים המתפתחים. בגדול, מרבית נכסי הנדל"ן של המשקיעים הישראלים הענקיים והמוסדות הם כאן בארץ והם צריכים לגוון. העבודה שלנו היא לחנך את המשקיעים ולחשוף אותם לשוק העולמי". "

michal-m@globes.co.il