מ רבית אוכלוסיית ישראל מתגוררת בערים. מרביתה המכרעת של פעילות המסחר, השירותים, התעסוקה והתרבות מתרחשת בערי ישראל. תהליכים בחוויה האורבנית הישראלית, לטוב או לרע, משליכים אם כן על איכות החיים ורמת החיים של מרבית תושבי ישראל ומכאן ברורה חשיבות הדיון במצבן הפיזי, התכנוני, החברתי והסביבתי של ערינו.
בערים רבות בארץ קיים פער מתמשך ומצטבר ביכולת ליתן מענה לצרכים השונים. ערים ותיקות רבות נמצאות בקשיים ובמשברים המוצאים ביטויים, בין היתר, בקיומן של שכונות עוני, תשתיות מוזנחות וירודות, היעדר שירותים חברתיים וציבוריים ראויים, מצב סביבתי ירוד רווי מפגעים ומזהמים, היעדר שטחים פתוחים איכותיים ונגישות נמוכה.
קשיים אלו ואחרים הביאו להגירה שלילית מן הערים - תהליך המוכר כפרבור ("Urban Sprawl"), בעיקר של משפחות המעמד הבינוני, ולנדידה של אזורי תעסוקה ומסחר אל מחוץ למרכזי הערים. התהליכים גורמים למשברים עירוניים הגורמים להתנוונות הרקמה העירונית, להידרדרות מרכזי הערים ולהתפוררותם. בחלקים נרחבים בערי ישראל הוותיקות הופך הקניין לקניין מת והעיר חדלה מלהוות אבן שואבת.
אזלת היד בהתמודדות עם משברים אורבניים, תכנון לקוי והיעדר בחינה יסודית וכוללת, הביאו לחיפוש פתרונות מהירים ופחות מורכבים לביצוע, מחוץ לערים, ע"י הקמה של שכונות וערים חדשות לגמרי באזורים הפתוחים. בשטחים אלו בוצע בינוי מאסיבי תוך השקעה כספית גדולה. תופעה זו לובתה הן על-ידי יוזמה פרטית והן על-ידי הרגולציה התכנונית, כפתרון קל, חלף התמודדות עם אתגרי הפיתוח העירוני.
חשוב לציין, כי משברים אורבניים אלו אינם ייחודיים לישראל. אף במדינות מערביות אחרות אירע תהליך של התיישנות והתנוונות רקמות עירוניות, במקביל לתהליך של פרבור וניוד ייעודים אל מחוץ לערים. גם ההתמודדות עם התיישנותה של הרקמה העירונית אינה נחלתה של מדינת ישראל בלבד.
באנגליה זה הצליח
באנגליה לדוגמא, הוקם כח משימה לאומי שהופקד על ההתמודדות עם המשבר בערים ועם ההגירה השלילית מהן (The Urban Task Force). כח המשימה חקר, דרש והוציא שני דוחות, בשנים 1999 ו-2005. הדוחות עוסקים בהובלת תהליך של "רנסנס אורבני" - התחדשות עירונית. החזון שעמד לנגד כוח המשימה היה לחדש את הערים באמצעות תכנון סביבתי אינטגרטיבי, עם נגישות תחבורתית טובה, תוך עירוב שימושים למגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי.
6 שנים לאחר הדו"ח הראשון, חזרו מחברי הדוח לשבת על המדוכה. נראו הצלחות רבות: תושבים החלו לחזור לערים, נעשה שימוש חוזר בשטחי ה-"brownfiels lands" - שטחים עירוניים בלתי מנוצלים, במקום בשטחים ירוקים שבשולי הערים, צפיפות הבנייה בערים גדלה, לצד שיפור משמעותי בנגישות תחבורתית. המודעות לנושא, הצבתו על סדר היום וחתירה לצעדים אופרטיביים, הוכחו כמתכון יעיל.
רעיון ההתחדשות העירונית מציע סדר יום לפתרון המשבר האורבני. העיקרון הבסיסי הינו פיתוח ומינוף המשאבים העירוניים עצמם, תוך העדפה לחידוש ופתוח האזורים המבונים הקיימים, ניצול מיטבי של פיתוח ותשתיות קיימות ושימור השטחים הירוקים. ההבנה כי ההתחדשות העירונית תצמח מתוך הערים פנימה מעצימה את הצורך לקדם פרויקטים נדל"ניים עירוניים, על אף הקשיים המרובים הכרוכים בכך. הניסיון המצטבר לימד אותנו, כי התחדשות עירונית משמעותית מתחוללת כשפרויקט רב מימדים - "מגה פרויקט", מייצר מסה קריטית שתמנף ותחולל שינוי בשטחו ובסביבתו, כתגובת שרשרת.
מה הם אם כן "מגה פרויקטים"? המדובר בפרויקטים הלובשים צורות רבות. אם ניקח לדוגמא את תל אביב, ניתן לציין: פרויקטים תחבורתיים משמעותיים - דוגמת נתיבי איילון; פרויקטים להחייאת סביבת הרחוב העירוני - דוגמת שיקום שדרות העיר (שדרות רוטשילד וכד'); פרויקטים למשרדים ומסחר - דוגמת מגדלי עזריאלי וזרוע המע"ר הצפונית; פרויקטים של שטחי פנאי - דוגמת פארק הירקון ונמל תל אביב; פרויקטים חדשים לבנייה רוויה - דוגמת פרויקט השוק הסיטונאי ודרום הקריה.
פרויקטים אלו ונוספים חוללו או צפויים לחולל השלכות רחבות היקף של התעוררות הרקמה העירונית בסביבתם. המדובר במינוף של ממש לפיתוח שטחי משרדים ומסחר (לדוגמא, למעלה מ-500 אלף מ"ר שטחי משרדים הצפויים להיבנות לאורכם של נתיבי איילון בואכה רמת גן), וכן של חזרה של אוכלוסיה למגורים בתוך העיר - הן למגדלי מגורים חדשים והן כחלק מתגובת שרשרת, בה אנו עדים לתהליך של חזרה לגור באזורים שנזנחו בעבר.
מנגד, מגה פרויקטים עלולים גם להיות מסכלי התחדשות עירונית או אבדן ההזדמנות להשיגה. ההיסטוריה הנדל"נית שלנו מכילה מספר לא מבוטל של פרויקטים שהפכו פילים לבנים וקטסטרופות תכנוניות, שרק העצימו הפגיעה ברקמה העירונית.
השאלה היא מה הופך מגה פרוייקט למנוף להתחדשות. מעיון בספרות בתחום ומניסיוננו אנו למדים, כי המפתח טמון בחתירה לכך שמגה פרויקטים יענו לאתגרים הבאים: מצוינות בתכנון; יצירת מרקם חברתי מעורב תוך עידוד המשפחות העובדות להתגורר בערים; איכות סביבה ע"י הגדלת צפיפות בנייה ופיתוח מועדף של שטחים "חומים" על פני שטחים ירוקים והגדלת צפיפות הבנייה. התמהיל הנכון בין המרכיבים ויישומם הם אתגר אדיר הניצב בפני יוזמות המכוונות להוות גורם יעיל בתהליך.*
הכותבים הם עו"ד ממשרד ש. בירן ושות'
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
